Quanto dura un contratto di affitto commerciale?

C’è un tempo minimo per la locazione di un immobile ad uso non abitativo? Il rinnovo è tacito alla prima scadenza? E a quelle successive?

Anche la locazione commerciale prevede dei contratti 4+4 oppure 3+2 a seconda di chi prende l’immobile, come può succedere con la locazione ad uso abitativo? Quanto dura un contratto di affitto commerciale? C’è una soglia minima da rispettare o le parti possono decidere in totale libertà?

In linea di massima, un contratto di locazione ad uso non abitativo non può durare meno di sei anni, e già questa è una differenza sostanziale rispetto affitto di una casa. Secondo la legge, infatti, la clausola che determina una durata inferiore (ma solo la clausola, non l’intero contratto) è nulla.

Che succede, però, al termine di quei sei anni? L’inquilino può essere costretto a lasciare l’immobile? Domanda di tutto rispetto pensando, ad esempio, a chi ha affittato i locali per allestire un negozio o per aprire un ristorante che comincia ad avere un certo successo e che non converrebbe spostare in quel momento per nessun motivo. Vediamo che succede alla scadenza della durata del contratto di affitto commerciale.

Affitto commerciale: che succede alla prima scadenza?

Come abbiamo detto, la durata minima del contratto di affitto commerciale è di sei anni. Alla prima scadenza, cioè trascorso quel tempo, il contratto viene rinnovato automaticamente per altri sei anni, salvo che il locatore ne impedisca la prosecuzione in presenza di specifici motivi. Resta fermo per l’inquilino il diritto di recedere in qualunque momento dal contratto in presenza di gravi motivi o di motivi eventualmente previsti nel contratto.

Nela migliore dele ipotesi, cioè quando proprietario e conduttore sono decisi a proseguire la locazione, alla prima scadenza il contratto si rinnova tacitamente. Il rinnovo per ulteriori sei anni avviene anche quando la locazione era stata convenuta per una durata superiore.

Le parti possono tuttavia prevedere nel contratto che la rinnovazione avvenga per un termine uguale o superiore a quello originario, purché, in quest’ultimo caso, entro il limite massimo dei 30 anni.

In ogni caso, il rinnovo del contratto è soggetto a registrazione con le stesse regole previste per la quella del contratto originario.

La rinnovazione tacita non avviene se:

• il locatore la rifiuta;
• il conduttore recede dal contratto.

Attenzione, però: non sono idonei al tacito rinnovo:

• il silenzio dell’inquilino dopo la disdetta;
• il mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore oltre la scadenza del termine contrattuale;
• l’accettazione dei canoni da parte del locatore;
• la rinuncia del proprietario ad avvalersi degli effetti dell’intervenuta scadenza del termine del rapporto.

Quando può rifiutare il tacito rinnovo il proprietario?

Il locatore può impedire che avvenga il tacito rinnovo del contratto di affitto commerciale alla prima scadenza soltanto in presenza di specifici motivi che riguardano:

• la destinazione dell’immobile ad uso proprio del locatore (ad esempio, per uso abitativo o per un’attività propria o di un parente entro il secondo grado in linea retta;
• l’esigenza di realizzare dei lavori di notevole entità che rendono inutilizzabile il bene.

È sufficiente la seria intenzione del locatore di servirsi dell’immobile per uno di questi motivi. Arrivato il caso, il proprietario dà comunicazione al conduttore del diniego di rinnovo del contratto tramite lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto, a pena di decadenza. In caso contrario, il contratto si intende tacitamente rinnovato e la comunicazione ha l’effetto di produrre la cessazione del contratto di locazione alla scadenza successiva.

Nella comunicazione, il locatore deve dichiarare la volontà di riottenere la disponibilità dell’immobile e deve precisare, a pena di nullità, su quali motivi essa sia fondata. Deve infine precisare il termine entro cui il conduttore deve rilasciare l’immobile.

Se il proprietario non attua tempestivamente l’intento dichiarato, l‘inquilino può agire in giudizio, entro il termine di cinque anni decorrenti dalla disdetta, chiedendo alternativamente al locatore:

• il risarcimento del danno effettivamente subìto in misura non superiore a 48 mensilità del canone di locazione pagato prima della risoluzione del contratto;
• il ripristino del contratto di locazione, col rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri eventualmente sopportati: dal momento in cui si verifica l’effettivo ripristino del contratto, questo prosegue, alle stesse condizioni precedentemente stabilite, per altri sei anni.

In ogni caso, il conduttore può chiedere il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento.

Affitto commerciale: che succede dalla seconda scadenza?

Proprietario e inquilino devono decidere che succederà con il contratto di affitto commerciale in vista delle scadenze successive alla prima. Ciascuno è libero di impedire il tacito rinnovo dandone preventiva disdetta all’altra parte oppure offrendone il rinnovo alle stesse o a nuove condizioni. Rimane fermo il diritto del conduttore di recedere in qualunque momento dal contratto se ricorrono i motivi eventualmente previsti nel contratto o i gravi motivi.

La volontà di prorogare il contratto di locazione pervenuto a scadenza può essere manifestata anche tacitamente, ma deve essere inequivoca e provenire da entrambe le parti.

La parte che non intende far proseguire la locazione oltre la sua scadenza può liberamente dare disdetta del contratto comunicandolo all’altra parte, almeno 12 mesi prima della scadenza successiva ai primi sei anni. Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo feriale.

La disdetta data dal proprietario deve contenere la volontà di fare cessare la locazione alla sua scadenza e di riottenere quindi la disponibilità dell’immobile.

La disdetta data dall’inquilino deve contenere la volontà di far cessare l’affitto alla sua scadenza e quindi di restituire al locatore l’immobile alla scadenza del contratto, riconsegnandogli le chiavi.

In mancanza di disdetta, se il conduttore viene lasciato dal locatore nel possesso dell’immobile dopo la scadenza contrattuale ed il locatore continua a percepire il canone, il contratto si intende rinnovato tacitamente di sei anni in sei anni alle stesse condizioni.

Se una delle parti ha interesse a rinnovare il contratto di locazione, può comunicare la propria intenzione alla controparte almeno 12 mesi prima della scadenza stessa, a pena di decadenza.

Nella proposta devono essere indicate le nuove condizioni contrattuali (durata, canone, ecc.) che regoleranno l’affitto; se nulla viene detto, la proposta di rinnovo si intende effettuata alle condizioni contrattuali precedenti.

Ricevuta la proposta, il destinatario deve rispondere a mezzo lettera raccomandata o via Pec entro 60 giorni dalla data di ricezione della stessa. Egli può:

• accettare la proposta: in tal caso la locazione prosegue alle nuove condizioni o alle condizioni precedenti;
• proporre di rinnovare il contratto ma a condizioni diverse da quelle offerte dalla controparte;
• rifiutare il rinnovo del contratto: il contratto cessa alla scadenza stabilita.

In mancanza di risposta, il contratto si intende cessato alla data di scadenza e il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore.