Ascensore in condominio: quale maggioranza serve?

Cosa sono le innovazioni? Quali sono le opere e gli interventi per eliminare le barriere architettoniche?

Praticamente tutti gli edifici che si sviluppano in verticale sono muniti di ascensore per facilitare il raggiungimento delle unità abitative poste più in alto. L’ascensore può essere perfino indispensabile per le persone anziane e per quelle che soffrono di determinate patologie: si pensi agli invalidi e ai soggetti portatori di handicap che hanno difficoltà nella deambulazione. Con questo articolo risponderemo alla seguente domanda: quale maggioranza serve per l’ascensore in condominio?

Infatti, nonostante i palazzi di certe dimensioni siano dotati dell’apposito vano, la scelta di installare il servizio compete al proprietario oppure ai proprietari in caso di condominio. In questa ipotesi dunque, la scelta è rimessa all’assemblea, la quale deve deliberare secondo le regole stabilite dal Codice civile.

Come vedremo, la legge stabilisce una maggioranza diversa nell’ipotesi in cui l’installazione dell’ascensore rientri tra le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche. Ciò significa che, nell’ipotesi in cui l’ascensore servisse per far fronte alla disabilità di alcuni condòmini, la maggioranza richiesta in assemblea sarebbe inferiore. Approfondiamo l’argomento.

L’ascensore è un’innovazione?

L’installazione di un ascensore all’interno di un condominio rientra tra le cosiddette “innovazioni”, cioè tra le opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione.

Ad esempio, la destinazione a parcheggio di un’area adibita a giardino condominiale costituisce un’innovazione, in quanto comporta un cambiamento radicale del bene comune.

Ugualmente, costituiscono innovazione l’installazione di impianti fotovoltaici sul tetto del palazzo oppure la realizzazione di un cappotto esterno all’edificio per la coibentazione.

Insomma: le innovazioni consistono in interventi rilevanti che rientrano praticamente sempre all’interno della manutenzione straordinaria.

Installazione ascensore condominiale: che maggioranza serve?

Trattandosi di un’innovazione, per approvare l’installazione di un ascensore in condominio occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti nell’assemblea e almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio (cioè, almeno 666,66 millesimi) [1]. Facciamo un esempio.

Se in un condominio di 15 proprietari 10 partecipano all’assemblea e 9 di essi esprimono parere favorevole, l’installazione dell’ascensore non potrà comunque farsi se i favorevoli non raggiungono almeno 666,66 millesimi.

Insomma, per l’approvazione dell’ascensore in condominio serve una maggioranza qualificata, che è quella degli intervenuti in assemblea (maggioranza per teste) che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi totali (maggioranza per quote).

Anche in presenza di questa maggioranza, però, non è detto che l’ascensore possa installarsi. Vediamo perché nel prossimo paragrafo.

In quali casi l’ascensore non si può installare?

Secondo la legge, l’innovazione, anche se correttamente deliberata in assemblea, non può mai realizzarsi se reca pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del palazzo, se altera il decoro architettonico del condominio oppure pregiudica l’utilizzo e il godimento delle parti comuni.

In pratica, ci sono dei limiti inviolabili che non possono essere superati nemmeno se i condòmini sono d’accordo.

Nel caso dell’installazione dell’ascensore, occorrerà quindi che l’amministratore dia incarico a un tecnico (geometra, ingegnere, architetto, ecc.) affinché esegua uno studio di fattibilità dell’opera, in modo da assicurarsi che la stessa non arrechi pregiudizio alla stabilità del condominio oppure non impedisca, anche a un solo condomino, l’utilizzo dei beni comuni.

Si pensi, ad esempio, all’ascensore che priverebbe il condomino del primo piano dell’utilizzo del pianerottolo: in questo caso, l’opera non potrebbe realizzarsi.

Più difficile, invece, è che l’ascensore possa pregiudicare l’estetica condominiale, trattandosi di opera interna non visibile dall’esterno.

Nel caso in cui l’assemblea approvasse l’installazione dell’ascensore nonostante questi divieti, la deliberazione sarebbe invalida e potrebbe essere impugnata.

Ascensore: quando serve una maggioranza ridotta?

Come detto in apertura, potrebbe accadere che per l’approvazione dell’ascensore sia sufficiente una maggioranza più ridotta rispetto a quella vista in precedenza. Ciò succede quando l’ascensore rientra tra le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche.

In altre parole, se ci sono comprovate esigenze di salute di alcuni condòmini che giustificano la realizzazione di un ascensore, quest’opera rientrerebbe tra quelle necessarie all’abbattimento delle barriere architettoniche, per tali dovendosi intendere tutti gli ostacoli fisici (scale, porte, marciapiedi senza rampe, ecc.) che impediscono la fruibilità degli spazi alle persone con particolari problematiche, ad esempio a quelle affette da disabilità.

Secondo la legge, quando l’innovazione serve per l’eliminazione delle barriere architettoniche, allora la deliberazione è valida se adottata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (cioè, almeno 500 millesimi).

Inoltre, quando l’ascensore serve all’eliminazione delle barriere architettoniche, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione della deliberazione.

Ad ogni modo, l’installazione di un ascensore con le maggioranze previste per le opere che servono all’eliminazione delle barriere architettoniche deve essere subordinata alla verifica effettiva della presenza di disabili con problemi di deambulazione in condominio.

Inoltre, devono sempre essere rispettati i limiti visti nel precedente paragrafo: l’ascensore non può installarsi se crea pericolo per la sicurezza o la stabilità dell’edificio, se altera il decoro architettonico oppure se pregiudica l’utilizzo delle parti comuni.