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Vani sotterranei: si devono pagare le spese condominiali?

5 Novembre 2022
Vani sotterranei: si devono pagare le spese condominiali?

Il nostro condominio è costruito su delle colonne. Vi sono quindi dei vani vuoti, che appartengono a me, sotto le abitazioni, per i quali non c’è cubatura né reddito catastale. Mi viene chiesto di pagare delle spese condominiali. È corretto questo? E se sì, cosa comprendono queste spese?

Va innanzitutto premesso che, per espressa previsione di legge, «il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti» sono sempre condominiali, a meno che il titolo (cioè, l’atto di acquisto) non disponga diversamente.

Tanto vale anche per il cosiddetto piano pilotis, cioè per quello spazio coperto che si viene a creare tra i pilastri del condominio e che la Cassazione (sent. n. 11844 del 26.11.1997) equipara al suolo su cui sorge l’edificio.

Tanto premesso, nel caso di specie è difficile comprendere a quali spese condominiali faccia riferimento la compagine, atteso che, in presenza di un’acclarata esclusività dell’area in questione (che, dalla descrizione, sembra essere chiusa), nessun tipo di contributo dovrebbe essere versato con riferimento al bene in sé. Al contrario, non vi sarebbero stati dubbi se si fosse trattata di un’area comune, come ad esempio lo è il sopracitato piano pilotis.

Non avendo ulteriori indicazioni a disposizione, è possibile solamente formulare delle ipotesi. Nello specifico, si può immaginare che il condominio chieda la partecipazione alle spese di manutenzione di una superficie comune sovrastante (cortile, spiazzale, androne, ecc.), cioè posta al di sopra dei vani vuoti di proprietà esclusiva.

In un’ipotesi del genere, le spese necessarie per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai devono essere sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (art. 1125 cod. civ.; cfr. Trib. Roma, sent. n. 24432 del 04.12.2015). Lo stesso dicasi per le spese riguardanti i lavori di impermeabilizzazione.

Continuando ad azzardare delle ipotesi, è possibile che il condominio chieda la partecipazione alle spese riguardanti le scale e l’ascensore, sempreché i vani vuoti di cui si discute siano raggiunti da tali beni e servizi.

Oneri condominiali potrebbero essere dovuti anche in presenza di un eventuale impianto centralizzato di riscaldamento.

Ad ogni buon conto, l’amministratore deve specificare di quali spese condominiali si tratti. Solo alla luce di tale precisazione sarà davvero possibile comprendere se queste siano dovute o meno.

Il consiglio è pertanto di contattare l’amministratore (mediante pec, ecc.) e di farsi indicare in maniera analitica a quali spese si riferisce la sua richiesta.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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