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Ripartizione spese frontalino del lastrico solare

5 Novembre 2022
Ripartizione spese frontalino del lastrico solare

Sono proprietario di una terrazza a livello, ma ritengo che alcuni lavori riguardanti parti normalmente comuni (come ad esempio i frontalini, ecc.) debbano essere ripartiti tra tutti i condòmini in base ai millesimi. Ho ragione?

Su questo specifico tema merita di essere segnalata la sentenza della Corte di Cassazione, Sez. II civile del 19 ottobre 1992, n. 11449, nella quale viene espressamente precisato che il criterio di ripartizione fra i condòmini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall’art. 1126 c.c., riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (nella specie, venivano prese in esame le spese per il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti).

Nello stesso senso la giurisprudenza di legittimità un po’ più recente, secondo cui «In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti, fissato dall’art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento” (Cassazione civile, sez. II, 28/09/2012, n. 16583).

Da tanto deriva che, almeno in linea di massima, ogni tipo di spesa va ripartita secondo i criteri dell’art. 1126 cod. civ., quando il terrazzo o il lastrico sono di proprietà esclusiva.

Ad esempio, si può senz’altro affermare che tutte le spese di ripavimentazione e nuova impermeabilizzazione siano finalizzate alla manutenzione del terrazzo e, quindi, siano strettamente connesse alla sua funzione di copertura: seguiranno, perciò, la regola del 1126 c.c. Stessa cosa dicasi per la ringhiera.

Nel caso di specie, potrebbero sorgere dubbi circa alcuni elementi, come ad esempio i frontalini che, sporgendo dalla verticale, esulano da ogni funzione di copertura del fabbricato.

Sul punto, la giurisprudenza ha più volte affermato che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, per le cui spese troverà applicazione il principio di cui all’art. 1123 c.c. (Cass. 30 luglio 2004, n. 14576; Cass. 23 settembre 2003 n. 14076; più recentemente, Cass., sent. n. 27415 del 27 ottobre 2018).

Secondo altro orientamento, le spese dei frontalini dei balconi incassati sono a carico del condominio, mentre quelli dei balconi aggettanti spettano al singolo proprietario, se non hanno elementi di pregio. Così la Cassazione con sentenza n. 1784 del 2007, secondo cui la spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita fra tutti i condòmini «se non viene provata la loro funzione decorativa – ornamentale dell’immobile».

Insomma: le spese di manutenzione dei frontalini dei balconi sarebbero a carico dell’intero condominio, a meno che tali elementi non siano totalmente estranei a contribuire all’estetica della facciata condominiale.

Nel caso di specie, i frontalini sembrano essere piuttosto “anonimi”, cioè privi di un reale pregio architettonico. Da tanto deriva che, se essi non contribuiscono efficacemente a costituire il decoro dell’edificio, le spese di rifacimento rimarrebbero a carico del proprietario esclusivo. Stesso dicasi per gli stangoni e i sottobalconi, per i quali vale lo stesso discorso dei frontalini (cfr. Tribunale Novara, 29/04/2010, n. 439, secondo cui «In tema di condominio, le spese relative ai sottobalconi devono essere apposte a carico di tutti i condomini perché gli stessi vanno considerati una parte condominiale in quanto visibili all’esterno dell’edificio e quindi con funzione decorativa ed estetica per l’intero fabbricato»).

Infine, si specifica che «La disposizione dell’articolo 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex articolo 2051 c.c., e non anche, sia pure in via concorrenziale, al condominio». (Cassazione civile, sez. II, 30/04/2013, n. 10195).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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