Particella catastale sbagliata: l’atto è valido?

Cos’è il catasto? Cosa sono foglio e subalterno? Se nel rogito la particella è errata è possibile procedere a rettifica oppure bisogna annullare l’atto?

Ogni tipo di immobile, terreno o fabbricato che sia, è censito all’interno dei registri del catasto, cioè di quell’inventario in cui sono riportati, per l’appunto, tutte le tipologie di immobili presenti sul territorio italiano. Il catasto ha una funzione fiscale, nel senso che serve all’Agenzia delle entrate per calcolare l’importo delle tasse che i proprietari dovranno pagare. Con questo articolo ci concentreremo su uno specifico aspetto: vedremo cioè se un atto è valido anche se la particella catastale è sbagliata.

Mettiamo che venditore e acquirente si trovino davanti al notaio per stipulare il rogito avente ad oggetto un immobile. Per una mera svista, il pubblico ufficiale riporta un numero di particella sbagliato, corrispondente a un altro bene. Un errore del genere può annullare la compravendita? In altre parole: quali sono le conseguenze dell’aver indicato una particella catastale sbagliata? Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura.

Particella catastale: cos’è?

La particella catastale rappresenta una porzione di terreno o un fabbricato all’interno delle mappe catastali, individuata con un numero che serve appunto ad identificare il bene in modo univoco.

Per essere più precisi, la particella si trova all’interno del foglio catastale, che è una porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe.

Ciò significa che, per rintracciare un immobile, bisognerà individuare prima il foglio e poi, al suo interno, la particella.

Ogni particella catastale (detta anche “mappale” o “numero di mappa”) individua un fabbricato al cui interno, però, possono esservi anche più unità abitative, ciascuna intestata a un soggetto diverso. È il classico caso dei condomini.

In questa ipotesi, ciascuna unità immobiliare all’interno del fabbricato (particella) prende il nome di subalterno, che identifica quindi la singola unità immobiliare esistente su una particella.

Ad esempio, un appartamento sito all’interno di un condominio potrebbe così essere individuato nelle mappe catastali: foglio 15, particella 250, subalterno 5 (fg. 15, p.lla 250, sub. 5).

È valido l’atto con particella catastale errata?

Quando si stipula un contratto avente ad oggetto un immobile occorre individuare il bene in modo che non possa essere confuso con altri.

Per fare ciò, si è soliti riportare nell’atto anche gli estremi catastali, cioè i dati che identificano il bene all’interno dei registri del catasto. In altre parole, vengono trascritti anche il numero di foglio e quello di particella (se esistente, anche il subalterno).

Cosa succede se, per errore o dimenticanza, si sbaglia a riportare il numero di particella catastale dell’immobile? L’atto è valido lo stesso? In linea di massima, sì.

Secondo la legge, un contratto è nullo quando è privo dell’oggetto oppure quando questo non è determinabile [1].

Si pensi, ad esempio, alla compravendita avente ad oggetto un certo dipinto di cui però è specificato solamente l’autore. In questo caso, se il venditore è in possesso di più opere dello stesso artista, la compravendita sarà nulla perché non ci sarebbero elementi per identificare il dipinto. Se, però, ne dovesse possedere solo uno, allora l’indicazione dell’artista sarebbe sufficiente, in quanto non ci sarebbero problemi a individuare l’oggetto dell’acquisto.

Quanto appena detto vale anche per gli immobili: se nel rogito non è chiaramente identificabile quello che si intende vendere, allora l’atto sarebbe radicalmente nullo.

È valido l’atto con particella catastale sbagliata? In linea di massima sì, se però l’immobile è identificabile attraverso altre indicazioni fornite all’interno del rogito.

In genere il notaio, quando deve redigere un atto avente ad oggetto un immobile, non si limita all’indicazione dei dati catastali bensì a fare una descrizione molto accurata del bene, elencando i suoi precedenti proprietari e specificando con quali altri immobili confina.

In questo modo, un errore sulla particella sarebbe irrilevante in quanto il bene sarebbe comunque facilmente identificabile.

Se la particella catastale è sbagliata, l’atto è ugualmente valido, a condizione che l’immobile sia identificabile e non possa essere confuso con altri.

Al contrario, l’atto con particella catastale totalmente omessa potrebbe creare maggiori problemi di identificazione del bene, in quanto in un foglio catastale ci sono tantissime particelle; per non parlare del caso in cui a essere sbagliato sia il foglio intero, cioè la porzione di territorio comunale su cui insiste l’immobile.

Anche in queste ipotesi vale quanto detto sopra: fintantoché l’immobile è individuabile, l’atto deve ritenersi valido. Ad esempio, pur in presenza di una particella completamente omessa, se il venditore è proprietario di un solo immobile non ci saranno problemi a individuare il bene che sta cedendo.

Particella catastale sbagliata: si può correggere?

Trattandosi di un errore materiale, cioè di uno sbaglio fatto per distrazione o svista, è possibile rimediare alla particella catastale sbagliata chiedendo al notaio di procedere alla rettifica [2].

La rettifica notarile è una procedura che consente a qualsiasi notaio di correggere un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata quando l’errore materiale abbia riguardato dati preesistenti al rogito, come accade per l’appunto nel caso di sbaglio sui dati catastali.

La richiesta di rettifica può provenire anche solo da una delle parti che ha sottoscritto il rogito e può perfino essere effettuata d’iniziativa del notaio stesso, ad esempio se si è accorto dell’errore commesso.