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Ipoteca: cos’è e come funziona

16 dicembre 2014


Ipoteca: cos’è e come funziona

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 dicembre 2014



La prelazione per il creditore e l’esecuzione forzata: guida pratica.

L’ipoteca è una forma di garanzia per un creditore. Funziona, in pratica, in questi termini: colui che ha l’ipoteca di primo grado, in caso di vendita all’asta della casa, verrà soddisfatto con priorità rispetto agli altri creditori intervenuti nell’espropriazione forzata. Dunque, l’ipoteca è solo una causa di prelazione, ma non è un atto dell’esecuzione forzata, né tantomeno ne è un necessario preludio, ben potendo il creditore iscrivere ipoteca e poi non avviare gli atti esecituvi.

 

In tema di mutui, quello ipotecario è il più diffuso. Si tratta di mutui assistiti da una garanzia (ipoteca) sull’immobile che la banca chiede per tutelarsi in caso di mancato pagamento delle rate.

Come funziona

Anche con un’ipoteca iscritta sull’immobile in seguito al mutuo, il proprietario può continuare ad abitare nella casa, affittarla o venderla. Nel caso il debitore salti il pagamento di sette rate o di una sola rata per 180 giorni il creditore (la banca) ha facoltà di espropriare il bene e procedere alla vendita forzata.

Di solito l’ipoteca è maggiore rispetto al valore del mutuo; molte banche iscrivono ipoteche per il 150% del valore del prestito: ciò per tutelarsi da spese e interessi maturati nell’esercizio dell’ipoteca.

Questo significa che, nel caso in cui il mutuatario non sia più in grado di rimborsare il debito, e quindi l’immobile venga prima espropriato e poi venduto, l’istituto si riserva il diritto di recuperare fino alla percentuale di quanto iscritto nell’ipoteca.

Per un mutuo di 100mila euro con iscrizione ipotecaria al 200%, la banca ha diritto a recuperare dall’importo ricavato dalla vendita dell’immobile fino a 200mila euro. L’iscrizione dell’importo dell’ipoteca non è di poco conto, perché l’onorario notarile è calcolato sul valore dell’ipoteca e non sull’ammontare del prestito.

L’ipoteca deve essere rinnovata dopo 20 anni altrimenti perde efficacia. Quindi, per i mutui che hanno durata superiore, va considerato questo costo aggiuntivo (circa 100 euro). Perché rinnovare l’ipoteca non necessita dell’intervento del notaio ma comporta spese aggiuntive che la banca può addebitare al mutuatario.

Cosa cambia dal 2014

Dal 1° gennaio 2014 sono diventate operative le novità introdotte dal decreto istruzione [1] che ha ridotto da 168 euro a 50 l’imposta ipotecaria su compravendite tra privati in caso di prima casa.

I mutuatari della vecchia era dovevano pagare anche l’atto di estinzione dell’ipoteca, con un apposito atto notarile. La legge Bersani [2] ha però azzerato questo costo stabilendo che per i mutui estinti dopo il 3 aprile 2007 la banca è tenuta a rilasciare al debitore adeguata quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere alla Conservatoria la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore.

note

[1] Dl 104/2013.

[2] L. 40/2007.

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