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Manutenzione straordinaria e innovazione: differenza

14 Novembre 2022 | Autore:
Manutenzione straordinaria e innovazione: differenza

In quali casi l’amministratore può ordinare lavori straordinari? L’introduzione di modifiche migliorative dell’edificio è un’innovazione?

In condominio ogni deliberazione va adottata con le maggioranze richieste dalla legge. Ad esempio, la nomina e la revoca dell’amministratore possono avvenire solamente se è d’accordo la maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Per approvare i lavori del Superbonus, invece, è sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresentino un terzo dei millesimi totali (333,33). Insomma: ogni decisione ha bisogno della sua maggioranza. Ecco perché è importante sapere qual è la differenza tra manutenzione straordinaria e innovazione.

Secondo il Codice civile [1], mentre per i lavori di manutenzione straordinaria è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, per le innovazioni occorre che essi posseggano almeno i due terzi del totale, cioè 666,66 millesimi. Sulla questione è recentemente intervenuto il tribunale di Roma [2], stabilendo per l’appunto qual è la differenza tra manutenzione straordinaria e innovazione al fine di non incorrere in errore in sede di deliberazione. Approfondiamo l’argomento.

Manutenzione straordinaria: chi decide?

La legge [3] stabilisce espressamente che le decisioni riguardanti la manutenzione straordinaria dell’edificio spettano in via esclusiva all’assemblea, a meno che non si tratti di interventi urgenti: in questo caso, l’amministratore può provvedere in autonomia, senza alcun previo consenso dell’assemblea, salvo poi riferirne alla prima seduta utile.

Ad esempio, se una parete dell’edificio sta crollando, l’amministratore potrà incaricare immediatamente una ditta per provvedere ai lavori urgenti di messa in sicurezza, senza dover attendere il permesso dei condòmini.

La legge impone peraltro la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. La violazione di questo obbligo, secondo la giurisprudenza, rende radicalmente nulla la deliberazione.

Per quanto riguarda, invece, la manutenzione ordinaria, questa compete all’amministratore, il quale può sempre agire senza dover interpellare l’assemblea.

Innovazioni: chi decide?

Quanto appena detto vale tanto più per le innovazioni, visto che, come diremo a breve, queste consistono in interventi di una certa portata, capaci di modificare radicalmente le parti comuni. Si pensi alla trasformazione del giardino condominiale in parcheggio.

Anche per quanto riguarda le innovazioni, quindi, a decidere deve sempre essere l’assemblea. Non è peraltro prevista la possibilità per l’amministratore di ordinare innovazioni visto che queste, come vedremo, non hanno mai il carattere dell’urgenza.

Qual è la differenza tra manutenzione straordinaria e innovazione?

Il tribunale di Roma, con la sentenza citata in apertura, ha stabilito che le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che determinano l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, nel senso che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, devono presentare una diversa consistenza materiale oppure devono essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

È il caso, appunto, della trasformazione di un bene comune in un altro (giardino in parcheggio, ad esempio), oppure dell’installazione di un ascensore prima non esistente.

Non sempre però gli interventi di sostituzione di parti comuni integrano delle innovazioni, dovendosi distinguere tra atti di straordinaria manutenzione, diretti semplicemente a ripristinare la funzionalità della cosa comune, dalle innovazioni che, come detto, consistono in opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza.

Nello specifico, la legge [3] definisce di manutenzione straordinaria «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso».

A tale conclusione deve addivenirsi anche quando siano introdotte modifiche migliorative, in quanto il semplice utilizzo di un materiale diverso (ad esempio, montaggio di infissi in legno) o di una diversa tipologia di impianto (per esempio, installazione di un nuovo impianto citofonico o di impianto tv terrestre e satellitare) non è di per sé sufficiente a qualificare l’intervento in termini di innovazione.

Insomma: secondo il tribunale di Roma, se l’assemblea commissiona dei lavori di ristrutturazione che migliorano l’edificio, questi rientrano nell’ambito della manutenzione straordinaria e non dell’innovazione. Si prenda il caso della coibentazione (il “cappotto”, per intenderci): pur apportando una notevole miglioria al fabbricato, si tratta pur sempre di manutenzione straordinaria in quanto non avviene alcuna mutazione essenziale dell’edificio.

Pertanto, sempre secondo il tribunale di Roma, la ristrutturazione della facciata perimetrale e del vano scale dello stabile rientra senza dubbio tra le opere di manutenzione straordinaria, anche quando l’assemblea decida di avvalersi delle tecniche e dei nuovi materiali offerti dal mercato (nuovi infissi, ecc.).


note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 15695 del 26 ottobre 2022.

[3] Art. 1135 cod. civ.

[4] Art. 3, D.P.R. n. 380/2001.

Autore immagine: depositphotos.com


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