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Se acquisti casa da un costruttore fallito, è responsabile il notaio


Se acquisti casa da un costruttore fallito, è responsabile il notaio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 dicembre 2014



Risarcito l’acquirente il base al valore del bene al momento del rilascio detraendo le utilità godute.

Se il costruttore dell’appartamento che stai per acquistare ti ha dato appuntamento dal notaio per il rogito e la definitiva vendita dell’immobile, e una volta lì firmi l’atto senza però sapere che l’alienante è già fallito, sicuramente tale contratto può essere reso inefficace dal curatore fallimentare e tu, con molta probabilità, potresti difficilmente rivedere i soldi. Tuttavia, secondo una recente sentenza della Cassazione [1], l’acquirente, in questi casi, ha un’ulteriore garanzia: quella di potersi rivalere contro il notaio.

Il professionista incaricato di rogare l’atto deve controllare che tutto sia in regola e che il trasferimento della proprietà avvenga senza intoppi, senza limitarsi solo a registrare la volontà delle parti. Risultato: il notaio è personalmente responsabile se stipula un contratto di compravendita in cui la parte cedente è un fallito. Egli allora sarà costretto a risarcire il compratore riconoscendogli un indennizzo pari al valore dell’immobile al momento del rilascio del bene.

In tali casi, il risarcimento del danno tiene conto del valore effettivo della prestazione non ricevuta [2], in quanto viene sostituito alla materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito nel caso in cui gli fosse stata consegnata correttamente la prestazione dovuta. Ne consegue, dall’altro lato, che dall’importo da versare all’acquirente andranno eventualmente detratte le somme derivanti dall’utilità che lo stesso nel frattempo ne ha tratto (per esempio, godendo direttamente del bene o dandolo in affitto).

È principio indiscusso che il risarcimento, oltre a non dover impoverire il danneggiato, non deve neanche arricchirlo. Non è possibile, pertanto, determinare a favore della parte danneggiata una situazione migliore di quella in cui si sarebbe trovata se il danno non fosse avvenuto. Questo implica che, laddove il venditore sia un soggetto fallito,  nel caso in cui il notaio non si sia accorto del vizio dell’atto di compravendita, con conseguente inefficacia dell’acquisto e riconsegna del bene al curatore fallimentare, dall’importo del risarcimento dovuto dal professionista all’acquirente va detratta l’eventuale utilità che, nel frattempo, quest’ultimo ne abbia tratto prima della restituzione del bene.

In questo senso, si legge in sentenza, al fine di reintegrare il patrimonio del danneggiato, il compratore ha diritto al risarcimento sulla base del valore del bene determinato al momento del rilascio, diminuito dell’utilità (utilizzo personale, o riscossione di canoni, o mancato pagamento di affitti) che il danneggiato ha tratto godendo, per quel periodo, dell’immobile quale proprietario.

note

[1] Cass. sent. n. 26908 del 19.12.2014.

[2] Il risarcimento del danno per inadempimento di obbligazioni contrattuali costituisce, infatti, un debito di valore e non di valuta.

Autore immagine: 123rf com

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