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Vendita di casa: i diritti del venditore

29 Febbraio 2016
Vendita di casa: i diritti del venditore

L’atto pubblico, la scrittura privata e il compromesso per il trasferimento del diritto di proprietà.

 

Quando si parla di compravendita di case o appartamenti, ci si focalizza spesso sui diritti dell’acquirente, specie in ambito fiscale: numerose infatti sono le agevolazioni sulle imposte predisposte dal legislatore per rimettere in moto il mercato immobiliare. Si parla meno spesso dei diritti del venditore, non perché non ne abbia, ma perché considerato parte forte del contratto. Il venditore è, spesso, il costruttore, ma potrebbe essere anche un privato che ceda, da sé o tramite l’agenzia immobiliare, il proprio immobile.

Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero prezzo concordato nel contratto definitivo, detratti gli acconti già ricevuti. Le parti però possono concordare un pagamento rateizzato con trasferimento della proprietà solo al pagamento dell’ultima rata (cosiddetta compravendita con riserva di proprietà o patto di riservato dominio). Essa comporta l’indubbio vantaggio per il venditore di concedere il beneficio della dilazione all’acquirente, venendo incontro alle necessità di quest’ultimo se carente di disponibilità economiche, senza nello stesso tempo perdere la proprietà del bene. In questo modo, se l’acquirente non dovesse adempiere, il proprietario non avrebbe perso la titolarità dell’immobile.

Esistono ulteriori garanzie a favore del venditore che conceda all’acquirente il beneficio della dilazione, come per esempio:

– semplice menzione in atto della dilazione di pagamento;

– emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria;

– iscrizione di ipoteca legale.

Un accenno, infine, alle modalità di pagamento: essendo vietato pagare in denaro contante per importi da 3mila in su, l’alternativa si pone in sostanza tra assegni circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura), bancari o postali non trasferibili (privi della garanzia) e bonifico bancario.

Il venditore può immettere l’acquirente nell’immediato possesso del bene, anche prima del completo pagamento. Potrebbe farlo già alla stipula del preliminare (cosiddetto compromesso), nel qual caso si parlerà di preliminare con effetti anticipati, oppure alla firma del definitivo con pagamento rateizzato e clausola di riservato dominio. Resta fermo che essendo il venditore ancora proprietario del bene resta lui il responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.

Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile già ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo al rogito.

È invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga. Rientra quindi nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili:

– pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile;

– previsione di una penale;

– pagamento del saldo prezzo solo alla consegna.

In tale ultimo caso sarà, però, necessario, dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo, rilascia all’acquirente ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita.

La nuda proprietà

Il venditore potrebbe limitarsi a cedere solo la «nuda proprietà», con riserva di usufrutto per il venditore. In pratica:

– il venditore garantisce a chi vende l’utilizzo della casa;

– il venditore garantisce a chi compra di entrare in possesso dell’immobile, alla morte del venditore, senza ulteriori esborsi e senza pagare altre tasse;

Questo tipo di contratto si addice alle esigenze di anziani che vogliono realizzare parte del valore del bene venduto con garanzia di abitarvi a vita. L’acquirente, invece, pianifica un acquisto a lunga scadenza e con prezzo basso, sapendo già che possono ragionevolmente passare anche molti anni prima della morte del venditore.



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