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Occupazione abusiva immobile: quale risarcimento?

16 Novembre 2022 | Autore:
Occupazione abusiva immobile: quale risarcimento?

Le Sezioni Unite della Cassazione spiegano il parametro da considerare per quantificare il danno subìto da chi non può disporre della sua proprietà.

Risulta assai difficile giustificare il fatto di prendere possesso di una proprietà privata senza permesso. Trovare una casa vuota non comporta il diritto di entrarvi e di viverci stabilmente come se qualcuno avesse messo a disposizione le chiavi. Chi non va dove non è invitato mantiene una sana abitudine. Ma chi invade una proprietà privata senza permesso commette reato. In tutto questo, per l’occupazione abusiva di un immobile, quale risarcimento spetta?

La questione è estremamente semplice, e così è stata valutata recentemente dalla Cassazione: chi ha una seconda casa a disposizione e se la trova occupata non può metterla in affitto o disporre dell’immobile come meglio crede. Pertanto, gli viene creato un danno. Il punto è: come deve essere quantificato quel pregiudizio? Quale risarcimento spetta al proprietario? La Suprema Corte ne ha parlato in una sentenza. Vediamo in quali termini.

Quando scatta l’occupazione abusiva dell’immobile?

La normativa stabilisce che l’occupazione abusiva di un immobile o, comunque, della proprietà privata altrui è:

  • un reato punito con la reclusione fino a due anni;
  • un illecito civile: chi si è visto invadere ingiustamente la sua proprietà può ottenere non solo la restituzione di ciò che è suo, ma anche il risarcimento dei danni.

Il reato scatta quando «chiunque invade arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto» [1]. La pena prevista, come detto, è la reclusione fino a due anni o la multa da 103 euro a 1.032 euro.

Se, però, il fatto è commesso da più di cinque persone o da persona palesemente armata, la reclusione va da due a quattro anni e la multa da 206 a 2.064 euro. In questo caso, si può procedere d’ufficio.

Per far scattare il reato di occupazione abusiva occorre la volontà dell’occupante di rimanere per un certo periodo di tempo (anche per sempre) all’interno dell’immobile.

L’ingresso momentaneo nella proprietà altrui non è occupazione abusiva: semmai, può essere considerata violazione di domicilio [2].

Cosa fare in caso di occupazione abusiva di un immobile?

Chi si accorge che il proprio immobile è stato oggetto di occupazione abusiva può presentare querela presso le forze dell’ordine. Seguiranno le indagini di rito e, se si ritiene opportuno, si aprirà il processo penale.

È possibile agire anche in sede civile. Per ottenere la restituzione dell’immobile illegalmente occupato bisogna avviare un’azione di reintegrazione o azione di spoglio [3].

Quest’azione spetta non solo al proprietario ma anche a chi disponga ad altro titolo dell’immobile (ad esempio, l’usufruttuario o l’inquilino). L’azione possessoria può essere esercitata solamente entro un anno dalla data dell’occupazione o, nel caso di spoglio avvenuto segretamente, senza che il legittimo titolare ne sapesse nulla, da quando il soggetto che si sia visto privare del bene sia venuto a conoscenza dell’occupazione.

L’azione di reintegrazione è la più adatta a tutelare le ragioni del titolare o del detentore dell’immobile invaso: si tratta di procedimento che, se intrapreso con urgenza, può condurre a una rapida soluzione.

Ottenuta la sentenza di reintegra del possesso, se l’occupante si rifiuta ancora di rilasciare l’immobile si dovrà procedere con l’esecuzione forzata: il proprietario dovrà chiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario che, eventualmente, potrà farsi accompagnare dai Carabinieri per superare eventuali resistenze fisiche.

Occupazione abusiva: quale risarcimento?

Chi subisce l’occupazione abusiva dell’immobile, che agisca per vie penali o civili, ha diritto al risarcimento del danno.

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione [4], il ristoro riconosciuto deve essere pari al canone di locazione di mercato nel caso in cui non sia possibile dimostrare l’entità esatta del danno subìto.

Il ragionamento della Suprema Corte è il seguente: al proprietario deve essere riconosciuto il risarcimento pari a quello che avrebbe potuto incassare di affitto secondo i prezzi di mercato nella zona in cui si trova il suo immobile se avesse potuto fare la locazione.

Il parametro da utilizzare, dunque, è quello del canone di mercato quando il danno da perdita subìta non può essere esattamente quantificato.

Le Sezioni Unite tengono conto della concreta possibilità perduta dal proprietario a causa dell’occupazione abusiva di esercitare il diritto di godimento del bene, diretto o indiretto, cedendolo anche a terzi dietro corrispettivo.


note

[1] Art. 633 cod. pen.

[2] Art. 614 cod. pen.

[3] Art. 1168 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 33645/2022 del 15.11.2022.

Autore immagine: canva.com/


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