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Nullo il mutuo che supera l’80% del valore dell’immobile


Nullo il mutuo che supera l’80% del valore dell’immobile

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 dicembre 2014



Tribunale di Firenze: il «prezzo» da prendere come riferimento non è quello di mercato ma quello ipotecario

È nullo il mutuo concesso dalla banca in misura superiore all’80% del valore (ipotecario e non di mercato) dell’immobile.

A dirlo è stato il Tribunale di Firenze in una recente ordinanza [1]. Si tratta di un principio che potrebbe creare seri problemi alle banche, spesso colpevoli di superare il limite nel finanziamento fondiario concesso ai propri clienti al solo scopo di aumentare la quota rimborsabile e, quindi, il calcolo degli interessi.

La pratica è tutt’altro che infrequente. Spesso il cliente, che non ha la somma sufficiente a coprire l’acquisto di un immobile, chiede alla banca il finanziamento per l’intero valore del bene. A questo punto, l’istituto di credito – che per legge può solo finanziarne l’80% – procede all’istruttoria e nomina un proprio perito, il quale valuta il valore dell’immobile e, quindi, determina la quota finanziabile. È ovvio che, laddove il valore dell’immobile venga sovrastimato rispetto a quello effettivo, il cliente può usufruire di un mutuo di importo superiore rispetto a quello a cui, altrimenti, avrebbe diritto.

Sennonché, non poche volte poi, lo stesso cliente si trova nell’impossibilità di restituire i maggiori importi finanziati. Ed è qui che interviene la sentenza in commento, spezzando una lancia in favore di tutti quei consumatori ai quali è stato accordato un finanziamento superiore rispetto a quanto previsto dalla legge. La pronuncia del tribunale di Firenze, che di seguito spiegheremo, potrà essere utilizzata per porre nel nulla, dunque, l’intero mutuo erogato dalla banca e, conseguentemente, anche l’obbligo di pagamento delle relative rate.

Cosa prevede la legge

La legge [2] prevede, nel caso di finanziamenti fondiari, un limite di finanziabilità pari all’80% del valore ipotecario degli immobili concessi a garanzia. Se risulta superato tale tetto il mutuo è nullo.

Secondo i giudici toscani il limite di finanziabilità dell’80% non può essere derogato dalle parti, in quanto norma imperativa, volta cioè a garantire il regolare andamento dell’attività bancaria essenziale all’economia nazionale.

Tale, del resto, è stato in passato il convincimento anche delle Sezioni Unite della Cassazione [3].Una sentenza poi contraddetta dalla stessa Suprema Corte [4] secondo cui tale normativa sarebbe posta soltanto a tutela delle banche e quindi la sua violazione determinerebbe semplicemente una responsabilità risarcitoria e sanzioni amministrative per gli amministratori degli istituti di credito. Ma nessuna conseguenza deriverebbe per il mutuo.

Il Tribunale di Firenze, invece, ha ritenuto di condividere la prima interpretazione fornita dalla Cassazione [3] (ed anche da altri tribunali come quello di Venezia, Cagliari e Lodi): la violazione del limite di finanziabilità comporta quindi la nullità totale (e non soltanto parziale) del mutuo [5].

L’ordinanza dei giudici toscani è importante perché sottolinea che il valore degli immobili su cui calcolare l’80% non è quello di mercato (Market value, Mv) ma quello ipotecario o cauzionale (Mortgage lending value, Mlv), così come definito dalle direttive europee [6]. Alcune banche, però, hanno svolto (e continuano a svolgere) erroneamente gli accertamenti peritali di valutazione immobiliare, prendendo come riferimento il Mv che è più alto del Mlv. Il Mv corrisponde al valore dell’immobile come se si dovesse vendere al momento della perizia mentre il Mlv richiede che il perito valuti, secondo un prudente apprezzamento, la futura negoziabilità dell’immobile.

Il principio elaborato dal tribunale di Firenze riguarda ogni forma di finanziamento fondiario: mutuo o apertura di credito.

Le sentenze a favore e quelle contrarie

Sulla questione, non c’è ancora uniformità di vedute in giurisprudenza.

Sono a favore della nullità del mutuo la Cassazione [7], il Tribunale di Venezia [8], il Tribunale di Cagliari [9], il Tribunale di Lodi [10].

Secondo una sentenza, parzialmente contraria, della Cassazione [4], il superamento del limite di finanziabilità dell’80% dà solo diritto a un risarcimento del danno e, se del caso, anche a sanzioni nei confronti degli amministratori della stessa in base all’ordinamento bancario, ma non alla nullità del mutuo.

note

[1] Trib. Firenze, sent. 30.10.2014.

[2] Art. 38 del Tub e delibera 22 aprile 1995 del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio, Cicr.

[3] Cass. sent. n. 8355/1994.

[4] Cass. sent. n. 26672/2013.

[5] Ai sensi del comma 1 dell’art, 1418 cod. civ.

[6] Direttiva n. 2000/12/Ce e 2006/48/Ce.

[7] Cass. sent. n. 9219/95 del 1.09.1995; Cas. sent. n. 8355/1994.

[8] Trib. Venezia sent. del 9.07.2012.

[9] Trib. Cagliari, sent del 4.04.2013.

[10] Trib. Lodi, sent. del 24.04.2014.

Autore immagine: 123rf com

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2 Commenti

  1. Salve,
    vorrei capire esattamente quali sono i mezzi di prova necessari onde portare alla luce tale truffa. Per cui, se le banche effettivamente hanno in molto casi “truccato” le valutazioni relative al valore dell’immobile, nelle loro carte, ovviamente, si troverà una indicazione del valore immobiliare superiore, di talché l’erogazione del mutuo risulterà regolare.
    Ecco perchè occorre conoscere come muoversi onde reperire le giuste e precise prove. E poi, tale anomalia, o truffa, entro quanto si può far rilevare?
    Grazie a chi vorrà gentilmente rispondere togliendo ogni dubbio in merito.

  2. Buongiorno,
    è da un po di tempo che cerco di approfondire la questione dei mutui concessi superiori al valore dell’immobile stesso, in virtù del fatto che le perizie vengono effettuate secondo il valore di Mercato (Mv) e non secondo il Mlv.
    Detto questo, oggi personalmente mi ritrovo con una situazione pressoché assurda in quanto avendo acquistato un immobile nel 2010 ( quando i prezzi di mercato ossia l’Mv erano decisamente “malati”) a circa 230K€ con un mutuo erogato di circa 193K€.
    Detto questo, la cosa ancora più assurda è che una seconda banca nell’agosto del 2016, mi concede surroga per un importo residuo pari a circa 170K€ calcolando che il valore dell’immobile nel 2016, nonché quello attuale, a causa del crollo del mercato immobiliare non supera i 150K euro, questo vuol dire che se io vendessi il mio appartamento ora praticamente non riuscirei nemmeno ad estinguere il debito residuo con l’attuale istituto bancario.

    ora mi domando: ma tutto ciò non è appellabile in qualche modo? potrei a vostro avviso chiedere alla banca di ricalcolare il mutuo in base al reale valore dell’immobile? ossia con una perizia secondo il Mlv? e decurtare l’importo del mutuo della parte eccedente?

    certo di un vostro gentile riscontro

    cordialmente Sandro Sallusti

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