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Mutuo fondiario 100% è valido?

17 Novembre 2022 | Autore:
Mutuo fondiario 100% è valido?

Sezioni unite Cassazione: il cliente deve restituire le somme ricevute in prestito dalla banca anche se l’importo supera l’80% del valore dell’immobile.

Al momento dell’acquisto di una casa è frequente richiedere alla banca un mutuo pari al 100% del prezzo di vendita. Non tutti infatti hanno le disponibilità economiche da cui attingere la liquidità per pagare l’anticipo al venditore. Eppure la legge non lo consente. Una delibera del CICR (il Comitato Interministeriale per il credito e il risparmio), emessa su previsione del Testo Unico Bancario, stabilisce che il finanziamento non può superare l’80% del valore di stima dell’immobile su cui viene concessa l’ipoteca. E ciò a garanzia della stabilità del sistema bancario nel caso – tutt’altro che infrequente – di morosità del mutuatario. 

In un solo caso il mutuo fondiario al 100% è valido: quando il mutuatario offre alla banca ulteriori garanzie come ad esempio una seconda ipoteca su un ulteriore immobile o la fideiussione di un terzo (un parente, un socio, un amico, ecc.).

Tuttavia le banche, per concedere prestiti più elevati e così aumentare il proprio lucro, hanno sempre cercato di bypassare l’ostacolo, finanziando il 100% del prezzo di vendita. In che modo? Sovrastimando il valore del bene attraverso la perizia del proprio fiduciario. Dichiarando ad esempio che la casa vale 500mila euro anziché 350mila euro è chiaro infatti che si riesce a erogare un finanziamento più elevato, pur rimanendo entro il limite dell’80% del valore dichiarato. 

Ma queste magagne sono state spesso scoperte dai giudici che hanno decretato la nullità del mutuo: secondo tali sentenze, il privato non deve restituire alcun importo ricevuto in prestito dall’istituto di credito. Difatti, in base a tale orientamento, la giurisprudenza ha dichiarato nulli i mutui erogati per un valore superiore all’80% del valore dell’immobile. A tanto è pervenuta in passato anche la stessa Cassazione secondo cui il mutuo eccessivo sulla casa è nullo.

Ora però l’interpretazione è cambiata. Le Sezioni Unite [1], con un clamoroso capovolgimento giurisprudenziale, hanno voluto fare un regalo alle banche stabilendo che, anche quando il mutuo finanzia il 100% del valore del bene, nonostante ciò sia illegittimo, il contratto resta valido e il mutuatario deve comunque restituire le somme ricevute in prestito. 

Stando al nuovo ragionamento sposato dai giudici supremi, il limite di finanziabilità non costituisce un elemento essenziale per il contenuto del contratto: la disposizione del Testo Unico bancario che delega il Comitato interministeriale credito e risparmio a intervenire non integra infatti una norma imperativa la cui violazione determina la nullità del contratto. 

La questione è di massima importanza perché cambia le sorti di numerosi contenzioni iniziati anche prima dalla sentenza in commento e a cui tale principio dovrà essere automaticamente applicato con effetto retroattivo, trattandosi di una diversa interpretazione e non di una nuova normativa.  

Questo significa che anche chi ha iniziato la causa contro la propria banca per ottenere la dichiarazione di nullità del mutuo, supportato dai precedenti favorevoli della stessa Cassazione, dovrà far marcia indietro se non vuol vedersi ora addebitare anche le spese di giudizio. 

A confermare il fatto che la norma non sia inderogabile c’è anche il fatto che, come anticipato sopra, il tetto dell’80% può arrivare anche al 100% del valore dell’immobile di fronte a garanzie integrative offerte dal mutuatario.

Peraltro né il Testo Unico Bancario né la delibera della Banca d’Italia indicano secondo quali criteri debba essere effettuata la stima del valore dell’immobile da parte della banca per il calcolo del limite massimo del finanziamento. Stando così le cose, ed essendo ampia la discrezionalità per l’istituto mutuante, non è possibile parlare di nullità del contratto. Diversamente il finanziamento in corso sarebbe esposto a intollerabili incertezze derivanti da eventi successivi.

La legge ha demandato alla delibera del Cicr il compito di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito di una valutazione prudenziale: se la norma avesse natura imperativa, la nullità travolgerebbe il contratto, nella specie il mutuo ormai erogato, cui seguirebbe il venir meno della garanzia ipotecaria. L’effetto, insomma, sarebbe contrario all’interesse che la disposizione intende proteggere, cioè la stabilità patrimoniale della banca e il contenimento dei rischi nella concessione del credito.  


note

[1] Cass. S.U. sent. n. 33719/22 16.11.2022: In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del testo unico bancario non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 e 53 Tub) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito. Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dal contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.

Autore immagine: depositphotos.com


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