Difformità catastali: come e quando fare la variazione

Compravendita di un appartamento: come regolarizzare le difformità tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile.  

Dal 2010, per legge [1], ogni volta che si effettuano delle modifiche interne all’appartamento bisogna anche aggiornare le planimetrie catastali. È necessario che vi sia la cosiddetta conformità catastale ossia la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’appartamento e la documentazione depositata al Catasto.

Tale verifica va fatta prima della vendita in modo che non sorgano intoppi al momento della sottoscrizione del rogito notarile. Diversamente occorre incaricare un tecnico (ad esempio un architetto) che aggiorni i registri ed effettui la variazione catastale. 

Qui di seguito spiegheremo come e quando fare la variazione in caso di difformità catastali. 

Conformità catastale: è necessaria?

La verifica della conformità catastale va fatta necessariamente prima del rogito notarile, il cosiddetto “contratto definitivo”. Ciò è condizione di validità dell’atto di trasferimento dell’immobile (la compravendita, la donazione, ecc.).

Le difformità catastali possono riguardare la consistenza, categoria, classe e, in definitiva, la rendita catastale di un immobile. 

Spetta al notaio, di norma, prima della stipula dell’atto di compravendita o di donazione, individuare gli intestatari catastali e verificare la conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Egli dovrà quindi verificare che l’immobile sia censito in catasto a nome del venditore e che siano indicati i dati catastali. Inoltre, sempre il notaio, dovrà accertare la cosiddetta «conformità catastale» ossia che le planimetrie depositate in catasto corrispondano allo stato di fatto dell’immobile.

Quest’onere è obbligatorio prima della compravendita ma se non si vuol andare incontro a inconvenienti sarà bene anticipare la verifica già dalla firma del compromesso (il cosiddetto contratto preliminare). 

Come acquistare in modo sicuro una casa

Prima di acquistare una casa occorre un’attenzione in più: oltre all’identificazione catastale dell’immobile, è necessario citare il riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Inoltre deve essere presente nell’atto di compravendita la dichiarazione, resa dall’intestatario, della conformità tra lo stato di fatto dell’immobile da un lato e i dati catastali e le planimetrie dall’altro.  

La dichiarazione di conformità che deve rendere il venditore può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. 

Cosa succede in caso di difformità catastale?

Gli atti di trasferimento immobiliari privi della dichiarazione di conformità sono nulli.

Quando la verifica, fatta di solito da un tecnico prima del rogito, porta all’emersione di eventuali difformità tra le condizioni effettive dell’immobile e i documenti catastali, è necessario sanare l’accatastamento con il deposito di una nuova planimetria e l’attribuzione di una rendita corrispondente al reale stato dell’immobile. 

È sempre possibile effettuare l’allineamento catastale.

Tuttavia il riaccatastamento potrebbe portare al deposito di una planimetria che non rifletta lo stato risultante dal permesso di costruire e quindi a dichiarare una situazione non legittima sotto il profilo urbanistico edilizio. Si potrebbe cioè accertare un abuso edilizio.

Per questo è consigliabile che la verifica della conformità catastale sia accompagnata dal riscontro della conformità urbanistica-edilizio dell’unità immobiliare. Ciò in quanto l’immobile può essere comunque venduto se, nell’atto, sono indicati gli estremi della licenza edilizia o della concessione ad edificare o della sanatoria.

In presenza di una difformità urbanistico-edilizia, l’acquirente che non abbia eseguito la verifica viene inconsapevolmente ad assumersi la responsabilità della difformità, salvo rivalsa verso il venditore.

Anche alcune difformità edilizie tra stato approvato e stato realizzato possono essere sanate, come per la planimetria catastale, prima del rogito (nell’interesse dell’acquirente).

Principali difformità che impongono la variazione catastale

• Presenza di soppalchi
• Presenza di balconi non riportati in planimetria
• Chiusura balconi con veranda
• Apertura di finestre in vani ciechi
• Diversa distribuzione interna
• Realizzazione di wc
• Categoria catastale non coerente
• Altezze dei vani non coerenti
• Difformità che non richiedono d’obbligo la variazione catastale
• Porte o finestre più grandi o più piccole di quelle in planimetria
• Piccoli spostamenti di tramezzi non incidenti sulla distribuzione interna
• Difformità su beni comuni censibili o non censibili acquistati in quota unitamente all’abitazione
• Toponomastica o civico superati rispetto quanto indicato in planimetria
• Tutto ciò che non incide su consistenza, classe, categoria

Casi che richiedono particolari approfondimenti del titolo edilizio

• Soffitte o piani interrati destinati ad abitazione
• Aperture in facciata non presenti in planimetria
• Variazioni catastali postume al titolo abilitativo principale
• Balconi verande non presenti in catasto
• Diversa distribuzione degli spazi interni rispetto a quanto in catasto
• Diversa altezza dichiarata in catasto
• numero bagni diverso rispetto al catasto
• Origine da fusione, frazionamento o ampliamento