Compravendita della casa: quando diventa definitiva?

La consegna delle chiavi mentre è in atto il preliminare di acquisto equivale all’avvenuto trasferimento di proprietà dell’immobile?

Proprietario e potenziale acquirente giungono ad un primo accordo per la compravendita di un immobile. Il venditore accetta la proposta di acquisto e viene firmato il preliminare in cui, tra le altre cose, si stabilisce la data del rogito presso il notaio. Prima di questo appuntamento, però, il proprietario consegna all’acquirente le chiavi dell’appartamento, in modo di accelerare i tempi del trasloco. Significa che, a quel punto, il compratore si può già ritenere padrone dell’immobile? La compravendita della casa quando diventa definitiva?

Non sempre acquistare un appartamento è come comprare una macchina: in quest’ultimo caso, quando il cliente riceve le chiavi è perché può già ritenersi proprietario dell’auto, portarsela via e rispondere dalla sua condotta alla guida. Con la casa, no. L’acquirente può ricevere le chiavi perché il venditore gli fa un favore, in modo da cominciare a portare dei mobili o dei vestiti, nel caso in cui l’immobile sia già vuoto e non venga utilizzato. Ma il passaggio di un mazzo di chiavi da una mano all’altra non equivale ad un passaggio di proprietà. Così ha stabilito recentemente la Cassazione.

Quando avviene il passaggio di proprietà di un immobile?

Nel momento in cui il venditore di un immobile accetta la proposta di acquisto del potenziale compratore, viene firmato il cosiddetto compromesso, o contratto preliminare. Si tratta di un accordo, normalmente fatto per iscritto, che impegna le parti a presentarsi in una data precisa davanti al notaio per concludere l’affare e perfezionare definitivamente l’operazione tramite il rogito. Significa che viene stabilito un vincolo giuridico, non certo informale, tra venditore e compratore.

Il preliminare deve essere registrato:

• entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto;
• entro 30 giorni se siglato con atto notarile.

In generale il trasferimento della proprietà dell’immobile venduto si verifica nel momento in cui le parti esprimono il loro consenso. Il venditore deve consegnare l’immobile all’acquirente al momento della conclusione del contratto, salvo diverso accordo tra le parti. La consegna del bene rappresenta il completamento del trasferimento che è stato già perfezionato al momento dell’incontro delle volontà delle parti ed è l’atto materiale che consente all’acquirente di ottenere il possesso e di poter materialmente utilizzare l’immobile che ha comprato.

Una volta concluso il contratto davanti al notaio l’acquirente, di norma, consegue immediatamente sia la proprietà sia il possesso giuridico dell’immobile, mentre sussiste in capo al venditore l’obbligo di trasferirgli il possesso materiale attraverso la consegna secondo quanto pattuito dalle parti.

Solitamente, la consegna avviene al momento della sottoscrizione dell’atto notarile, tramite la cessione simbolica da parte del venditore nelle mani dell’acquirente delle chiavi di casa.

Ricevere le chiavi di casa significa esserne proprietario?

Come abbiamo appena visto, la consegna materiale delle chiavi simboleggia il passaggio di proprietà di un immobile solo quando è stato concluso l’accordo di compravendita davanti ad un notaio. Se la consegna avviene prima del rogito, non significa per forza che l’acquirente diventi in quel momento proprietario della casa. E tanto meno trasforma il contratto preliminare in contratto definitivo.

Una recente ordinanza della Cassazione [1] ha ribadito questo concetto. In pratica, sostiene la Suprema Corte, il contratto preliminare e quello definitivo di compravendita esprimono in modo diverso la volontà dei contraenti: nel primo caso, cioè nel compromesso, tale volontà è diretta a impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà. Con il contratto definitivo, invece, le parti attuano il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo al rogito, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà.

Pertanto, la consegna delle chiavi prima della firma dell’atto definitivo davanti al notaio non può essere un segno del formale passaggio di proprietà dell’immobile.