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Cancellazione ipoteca: come si fa?

18 Novembre 2022 | Autore:
Cancellazione ipoteca: come si fa?

La procedura per eliminare un’iscrizione ipotecaria ed estinguerla con effetto liberatorio: quando serve il notaio e quando provvede la banca; cosa succede se ci sono errori. 

A nessuno piace avere un proprio immobile ipotecato, ma talvolta è inevitabile dover subire questo peso: basti pensare a quando si compra casa con un mutuo e la banca accende subito l’ipoteca, per garantirsi in caso di mancato pagamento delle rate di rimborso. Infatti l’ipoteca serve al creditore per poter pignorare il bene e venderlo all’asta, soddisfacendosi sul ricavato (con precedenza sugli altri creditori non muniti di privilegio, i cosiddetti chirografari), se il debitore non adempie le proprie obbligazioni.

Comunque sia, l’ipoteca, anche se è necessaria, è uno sgradevole peso di cui chiunque vorrebbe sbarazzarsi in fretta, per essere libero da questi «gravami», come li chiama il linguaggio notarile, e dalle preoccupazioni che ne derivano; ma, essendo un vincolo formale apposto sul bene, deve essere eliminata nelle stesse forme, e non in via tacita. C’è quindi un po’ di burocrazia da sbrigare. Vediamo, dunque, come si fa la cancellazione di un’ipoteca.

Tipi di ipoteca e procedure di cancellazione

La procedura di cancellazione delle ipoteche dipende dal tipo di iscrizione ipotecaria che era stata fatta. Precisamente, l’ipoteca può essere di tre tipi:

  • legale, quando è prevista direttamente dalla legge, come avviene negli specifici casi contemplati dall’art. 2817 del Codice civile: i più comuni riguardano l’ipoteca iscritta in favore del venditore sugli immobili alienati, quella tra i coeredi per il pagamento dei conguagli dovuti sugli immobili condivisi e quella in favore dello Stato nei confronti dell’imputato in un processo penale e dei soggetti civilmente responsabili per fatti illeciti;
  • volontaria (detta anche consensuale) quando nasce dall’accordo tra le parti e quindi viene concessa dal debitore stesso (come nel caso di chi contrae un mutuo per acquistare o ristrutturare casa) o da chi interviene in qualità di «datore di ipoteca»: ad esempio il genitore che pone un proprio immobile a garanzia di un contratto di finanziamento stipulato dal figlio privo di adeguati redditi;
  • giudiziale, quando deriva da una sentenza di condanna al pagamento di somme o di un altro provvedimento del giudice, come un decreto ingiuntivo divenuto esecutivo.

Cancellazione dell’ipoteca: come avviene?

Le ipoteche pongono dei vincoli «reali» sul bene, che come tali prescindono dalla persona del proprietario (se un immobile viene compravenduto, l’ipoteca iscritta su di esso resta). E l’iscrizione di ipoteca risulta nei pubblici registri immobiliari, proprio per poter essere conosciuta dai terzi interessati a conoscere lo stato del bene, mediante una visura ipotecaria, che chiunque può facilmente compiere.

Quindi per cancellare un’ipoteca bisogna porre in essere un atto di segno contrario a quello dell’iscrizione che in precedenza era stata compiuta. La cancellazione delle ipoteche va eseguita presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, Reparto Servizi di Pubblicità Immobiliare. L’istanza può essere depositata in via telematica o direttamente presso l’ufficio competente in relazione al luogo in cui si trova l’immobile ipotecato.

Per poter eseguire la cancellazione bisogna presentare un atto pubblico redatto da un notaio o da un altro pubblico ufficiale, o una scrittura privata autenticata, o un provvedimento giudiziale. Occorre sempre munirsi del consenso del creditore a favore del quale l’ipoteca era stata iscritta.

Un’importante eccezione riguarda i contratti di mutuo: per le ipoteche iscritte in base ad essi, dal 2007 la legge Bersani [1]  prevede la cancellazione automatica, a cura della banca, entro 30 giorni dal momento in cui viene estinto il debito sottostante, e dunque quando le rate programmate sono state completamente pagate. Tutto ciò senza oneri per il cliente e senza necessità di formulare richieste specifiche.

Cancellazione ed estinzione dell’ipoteca: differenze

È importante notare che la cancellazione dell’ipoteca non coincide con la sua estinzione: con l’esecuzione della cancellazione l’ipoteca “sopravvive” ancora, fino a quando non viene eliminata dai pubblici registri immobiliari, e solo a partire da quel momento si estingue, così perdendo il suo valore agli occhi di tutti e non soltanto contro il creditore che l’aveva iscritta (il quale, però, già dal momento della cancellazione non può più farla valere come garanzia del suo credito contro il debitore).

L’art. 2878 del Codice civile menziona espressamente, tra le cause di estinzione dell’ipoteca, la cancellazione dell’iscrizione; quindi se la procedura di cancellazione va a buon fine l’estinzione è dovuta e direttamente conseguente. Nella maggior parte dei casi, all’interessato basta chiedere la cancellazione, formulando correttamente l’istanza, e al resto provvedono gli uffici competenti. Infatti il successivo articolo 2882 del Codice civile indica le modalità con cui avviene cancellazione dell’ipoteca presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

Cancellazione dell’ipoteca: quanto costa?

La cancellazione dell’ipoteca comporta un costo variabile, che dipende dall’onorario del notaio, o dell’avvocato, che ha provveduto a compiere le formalità, e delle spese fisse, pari a 94 euro per oneri di cancelleria (di cui 59 euro per imposta di bollo e 35 euro per la tassa ipotecaria). È dovuta anche l’imposta ipotecaria, in misura proporzionale con l’aliquota pari allo 0,5% del debito su cui era stata iscritta l’ipoteca, e con un minimo fisso di 200 euro (quindi da pagare anche quando l’ammontare proporzionale risultasse inferiore).

Tutte le spese di cancellazione dell’ipoteca sono a carico del debitore, salvo il caso in cui l’ipoteca era stata iscritta erroneamente su beni non di sua proprietà: in tale situazione tocca al creditore rimediare e dunque sostenere i relativi costi.

Cancellazione errata dell’ipoteca: cosa succede?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione [2] ha affermato che anche la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria erroneamente eseguita dal Conservatore dei registri immobiliari (cosa che può capitare frequentemente, basta sbagliare l’indicazione della particella identificativa del bene) ha comunque una «efficacia sostanziale», e perciò produce l’estinzione della garanzia ipotecaria sottesa, sia con riguardo alle parti (debitore e creditore) sia nei confronti dei terzi.

Ciò significa che il proprietario dell’immobile è salvo dall’espropriazione forzata, nel caso in cui la garanzia ipotecaria venisse azionata con il pignoramento e la richiesta di vendita dell’immobile all’asta. E questo vale anche quando il creditore, resosi conto dell’errata cancellazione dell’ipoteca, aveva provveduto ad iscrivere un’annotazione di rettifica, tentando di annullare gli effetti della cancellazione che, invece, secondo la Suprema Corte, si sono già prodotti, determinando l’estinzione dell’ipoteca. Resta impregiudicata la possibilità per il creditore di esercitare l’azione risarcitoria nei confronti del Conservatore, se l’errata cancellazione dell’ipoteca è imputabile a sua responsabilità. Puoi leggere la sentenza integrale nel box a fondo pagina.

Approfondimenti


note

[1] L. n. 40/2007.

[2] Cass. ord. n. 33740 del 16.11.2022.

Cass. civ., sez. III, ord. 16 novembre 2022, n. 33740
Presidente De Stefano – Relatore Rossi

Fatti di causa

1. Per la soddisfazione di un credito vantato nei confronti di L.G. ed assistito da ipoteca iscritta nel giugno 1996 su immobili ubicati nel Comune di (omissis) , la Banca Nazionale dell’Agricoltura (lite pendente incorporata dalla Banca Antoniana Popolare Veneta, poi cedente il credito alla Elipso Finance s.r.l.) promosse nell’anno 1999 espropriazione ex art. 602 c.p.c., in danno di B.F. , terza acquirente (con atto del settembre 1996) dei cespiti ipotecati.
In pendenza della procedura esecutiva, in data 5 febbraio 2007 il Conservatore dei Registri Immobiliari dell’Ufficio di omissis, intendendo in modo evidentemente erroneo una formalità richiesta da B.F. , annotò a margine dell’ipoteca sopra menzionata la cancellazione totale della stessa; con ulteriore suo atto del 23 aprile 2007, a margine di detta cancellazione iscrisse altra annotazione recante “la cancellazione dell’annotazione” di cancellazione, “in quanto erroneamente eseguita”.
2. Nel gennaio 2011, B.F. spiegò opposizione ex art. 615 c.p.c., chiedendo dichiarare insussistente il diritto a procedere esecutivamente nei suoi confronti, in conseguenza e per effetto della cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile staggito.
3. Sospesa la procedura dal g.e., il giudizio di opposizione, coltivato dalla Elipso Finance s.r.l. in contraddittorio (anche) di S.M. (legale rappresentante del minore L.M. , erede del defunto debitore diretto L.G. ) e della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. (fusa con la Banca Antonveneta S.p.A.), si concluse, in prime cure, con l’accoglimento della domanda dell’opponente.
4. La decisione in epigrafe indicata ha rigettato l’appello interposto dalla Elipso finance s.r.l. la quale, avverso la stessa, ricorre per cassazione, affidandosi a due motivi.
Resiste, con controricorso, B.F. ; non svolgono attività processuale in grado di legittimità la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e S.M. .

Ragioni della decisione

1. Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1324,1418 e 1421 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Specificamente, la ricorrente censura la gravata sentenza per non aver rilevato la nullità dell’annotazione di cancellazione dell’ipoteca, nullità derivante dalla violazione delle norme imperative che prescrivono, quale condizione necessaria ed imprescindibile ai fini della cancellazione, la prestazione di consenso (nella specie mancato) da parte del titolare del diritto di credito garantito.
2. Il secondo motivo lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1324 e 1427 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Ad avviso della ricorrente, il giudice territoriale, con argomentazione non conforme a diritto, ha ritenuto la cancellazione dell’ipoteca, seppur frutto di un accertato errore del Conservatore dei Registri Immobiliari, non emendabile attraverso la rettifica ad opera del Conservatore stesso, nella specie correttamente praticata.
3. Le doglianze – da scrutinare congiuntamente siccome avvinte da intima connessione – sono infondate.
3.1. L’espropriazione contro il terzo proprietario, disciplinata dagli artt. 602 – 604 del codice di rito, tipizza ipotesi di responsabilità per debito altrui (da autorevole dottrina anche definita responsabilità senza debito), nelle quali cioè un soggetto, non personalmente obbligato, legittimamente subisce l’espropriazione di beni facenti parte del proprio patrimonio su iniziativa di un creditore di un diverso soggetto e per la soddisfazione coattiva di pretese vantate nei confronti di quest’ultimo.
Dal punto di vista sistematico, l’assoggettamento ad esecuzione forzata del terzo acquirente di un immobile gravato da ipoteca è la più significativa estrinsecazione dello ius sequelae che ontologicamente connota siffatta garanzia reale, positivamente tradotto nel disposto dell’art. 2808 c.c., comma 1, (“l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito”).
Condizione necessaria per assoggettare ad esecuzione forzata il terzo (con pressoché integrale parificazione di questi, quoad effectus, al debitore esecutato) acquirente di un bene ipotecato (oppure il terzo datore di ipoteca su beni propri a garanzia di un debito altrui) è l’esistenza di una iscrizione ipotecaria, valida ed efficace, sull’immobile staggito: e tale condizione deve ricorrere per l’intero corso del procedimento di espropriazione, cioè a dire, più precisamente, dalla notifica del (prodromico) atto di precetto sino all’aggiudicazione, momento in cui l’aggiudicatario acquista il diritto (qualificabile come ius ad rem) al trasferimento del bene pignorato purgato da gravami e formalità pregiudizievoli, inclusa l’ipoteca in parola.
Il venir meno, per qualsivoglia ragione, della ipoteca in pendenza della procedura espropriativa intrapresa contro il terzo proprietario importa, pertanto, l’immediato arresto della stessa (declinabile, più propriamente, in forma di improcedibilità o di estinzione atipica o di chiusura anticipata), per sopravvenuta insussistenza dell’elemento integrante la fattispecie di responsabilità per debito altrui.
3.2. Sotto il profilo sostanziale, l’ipoteca “si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari” (art. 2808 c.c., comma 2): è questa l’affermazione, netta ed inequivoca, del principio dell’efficacia costitutiva della formalità pubblicitaria, in virtù del quale il diritto di garanzia reale viene ad esistenza, tanto fra le parti quanto nei confronti dei terzi, con la iscrizione nei registri.
Analoga natura costitutiva caratterizza altresì la formalità della cancellazione dell’iscrizione, intesa come causa estintiva autonoma dell’ipoteca prevista dall’art. 2878 c.c., comma 1, n. 1.
È doveroso, al riguardo, puntualizzare che l’art. 2878 c.c., nella sua complessiva portata precettiva, si riferisce alla cancellazione in una duplice accezione, gravida di differente valenza:
– da un lato, come pubblicità dichiarativa, quando si sia già verificata una delle possibili cause autonome contemplate dall’art. 2878 c.c., e produttive, in via diretta o indiretta, dell’effetto estintivo dell’ipoteca (per venir meno della garanzia o del credito garantito), ipotesi nelle quali la formalità della cancellazione assolve la funzione di dare notizia del (già verificatosi) effetto;
– dall’altro lato, nel peculiare significato sotteso alla citata disposizione dell’art. 2878 c.c., comma 1, n. 1, come causa estintiva autonoma dell’ipoteca, allorché, mancando altra ragione di estinzione, è la stessa cancellazione che, quale contrarius actus rispetto all’iscrizione provvisto della stessa efficacia costitutiva, determina il venir meno dell’ipoteca, per difetto dell’essenziale elemento pubblicitario (da ultimo, Cass. 24/06/2022, n. 20434).
3.3. Per l’esigenza imperativa di garantire la stabilità del regime di circolazione dei beni immobili, fondato sull’affidamento dei terzi sulle risultanze dei pubblici registri, la cancellazione, attesa l’evidenziata natura costitutiva di tale formalità pubblicitaria, non può che cagionare la definitiva ed irreversibile estinzione dell’ipoteca, pur se la cancellazione sia effettuata in difetto dei presupposti legittimanti, per errore oppure in forza di un atto invalido, illegittimo o inefficace.
Muovendo da queste premesse, in conformità a risalente (ma mai contrastata) giurisprudenza di questa Corte ed unanime opinione di dottrina, la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, concessa o ordinata in maniera invalida (Cass. 17/12/1969, n. 3988) oppure originata da un atto inesistente, nullo o inefficace (Cass. 08/08/1963, n. 2247) oppure ancora effettuata in radicale difetto di ragione giustificatrice, produce comunque l’estinzione della garanzia tra le parti e verso i terzi.
Nella descritta evenienza, la tutela del creditore è assicurata, giusta il disposto dell’art. 2881 c.c., dall’unico rimedio della reiscrizione dell’ipoteca in forza del medesimo titolo, ma con grado dalla data della nuova iscrizione, fatta salva l’esperibilità di azione risarcitoria nei riguardi del Conservatore dei Registri Immobiliari (o del dirigente del corrispondente odierno ufficio pubblico), ove la cancellazione sia imputabile a sua responsabilità e ricorrendo le condizioni poste (e nei limiti stabiliti) dall’art. 232-bis disp. att. c.c..
3.4. Le illustrate considerazioni rendono palese l’infondatezza delle doglianze della ricorrente, la quale pretende di far derivare la permanenza dell’originario vincolo ipotecario (invece definitivamente caducato) dall’avvenuta annotazione, a margine della cancellazione, di una attestazione del Conservatore di erroneità della cancellazione stessa, atto anodino per contenuto e forma, di assai difficile inquadramento giuridico, ma di certo inidoneo a determinare la reviviscenza della garanzia, oltremodo in ragione del fatto che, ai più limitati fini della reiscrizione ex nunc dell’ipoteca, il richiamato art. 2881 c.c., richiede un accertamento giudiziale dell’invalidità o insussistenza della causa estintiva, in tutta evidenza non surrogabile da una sorta di provvedimento in autotutela del Conservatore.
4. Il ricorso è rigettato.
5. La novità della questione per come prospettata negli atti di causa e l’assenza di precedenti giurisprudenziali di legittimità negli esatti termini rendono di giustizia l’integrale compensazione delle spese del presente grado di giudizio tra le parti.
6. Atteso l’esito del ricorso, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali (a tanto limitandosi la declaratoria di questa Corte: Cass., Sez. U, 20/02/2020, n. 4315) per il versamento da parte della ricorrente – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 – di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 bis, dello stesso art. 13.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.
Dichiara interamente compensate tra le parti le spese del presente grado di giudizio.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.


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