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Grondaie e canali di scarico: come ripartire le spese in condominio

23 dicembre 2014


Grondaie e canali di scarico: come ripartire le spese in condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 dicembre 2014



Gronde, doccioni e canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di un edificio condominiale costituiscono bene comune, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune.

Le grondaie sono parti dell’edificio che si considerano di proprietà di tutti i condomini; di conseguenza, le spese per la loro manutenzione, riparazione o sostituzione vanno divise tra di essi, secondo millesimi. Ciò vale anche per i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale. Detti beni, infatti, si considerano rientranti nella cosiddetta “proprietà comune” del condominio in quanto svolgono una funzione necessaria all’uso e al godimento comune dello stabile.

Tale principio vale anche se il terrazzo (o lastrico solare) che copre l’intero edificio è di proprietà esclusiva di un unico condomino.

A dirlo è stata una sentenza di ieri della Cassazione [1].

Gronde e doccioni vengono ritenuti parti comuni dell’edificio anche nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà di un solo condomino. Tali beni, infatti, svolgono una funzione necessaria all’uso comune, in quanto servono all’uso e al godimento di tutti i condomini. Pertanto le relative spese di sostituzione o riparazione vanno sostenute da tutti i condomini delle proprietà sottostanti.

Le gronde, si legge in sentenza, convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono, quindi, funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura. Infatti, la proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 settembre – 22 dicembre 2014, n. 27154
Presidente Triola – Relatore D’Ascola

Fatto e diritto

Il tribunale di Napoli con sentenza 23 dicembre 2002 ha rigettato l’impugnativa della delibera adottata dal condominio di via (omissis) , con la quale “la spesa per la manutenzione delle gronde era stata ripartita in base al criterio di cui all’art. 1126 c.c. anziché in base a quello di cui all’art. 1125 co. 3 c.c.”.
Il tribunale ha ritenuto che gli opponenti C. e T. , proprietari del lastrico solare, erano tenuti a contribuire per un terzo nella spesa della riparazione.
La Corte di appello partenopea con sentenza n.579 del 1 marzo 07 ha rigettato l’appello dei soccombenti.
Ha ritenuto inammissibile, perché nuova, la deduzione che le gronde di cui si tratta drenano anche l’acqua della parte del tetto a falde e non già quella caduta dal terrazzo.
Gli opponenti hanno proposto ricorso per cassazione notificato il 20 gennaio 2008.
Il Condominio si è costituito (invalidamente) con controricorso.
All’udienza del 13 novembre 2013 il Collegio ha disposto rinvio per consentire al Condominio la produzione della delibera di autorizzazione dell’Amministratore a resistere in giudizio (SU 18331/10).
Il Condominio non ha ottemperato.
Parte ricorrente ha depositato verbale di assemblea appositamente convocata il 20 gennaio 2014 e andata deserta. Non lo ha notificato ex art. 372 c.p.c..

Motivi della decisione

2) Preliminarmente va ritenuta invalida perché irrituale, mancando l’autorizzazione assembleare, la costituzione del controricorrente Condominio, secondo quanto insegnato dalla citata sentenza delle Sezioni Unite.
3) Dopo aver puntualmente riportato gli atti e le vicende della fase di merito, il ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. e vizi di motivazione relativamente alla circostanza che gronde e doccione non siano stati ritenuti parti comuni dell’edificio “sol perché i ricorrenti sono proprietari dei lastrici”.
Il quesito di diritto mira a far affermare che detti beni sono parti comuni del fabbricato e che “pertanto le relative spese di sostituzione o riparazione vanno sostenute da tutti i condomini delle proprietà sottostanti”.
La censura è espressamente riferita a quella parte della sentenza impugnata – riportata in ricorso a pag. 3, sub 1 e 2 – che ha ritenuto di assoggettare le gronde, i canali di gronda, e tutte quelle parti attraverso le quali si raccolgono e defluiscono le acque piovane, “allo stesso regime previsto per i lastrici solari”.
La sentenza impugnata ha affermato che, in relazione a un terrazzo o lastrico solare di proprietà esclusiva, il proprietario è tenuto a contribuire non in ragione dei millesimi, ma in misura di un terzo, nelle spese della riparazione dei beni suddetti.
La Corte di appello ha infatti ritenuto corretto questo inquadramento, dato alla questione dal primo giudice (cfr pag 4 sentenza).
Ha aggiunto rafforzativamente un’altra considerazione esplicativa: come per il tetto di proprietà esclusiva la spesa deroga ai criteri di cui agli artt. 1117 e 1123, così la spesa per la riparazione di cui si tratta segue i criteri previsti per il terrazzo di copertura di proprietà esclusiva e cioè quello di cui all’art. 1126 c.c..
A questa interpretazione delle disposizioni di cui agli artt. 1117 e 1126 c.c., il ricorso contrappone la lettura secondo cui il regime proprietario (e quindi quello relativo ai costi di riparazione) delle gronde e delle altre parti di cui si discute non segue quello di proprietà “dei lastrici”.
4) La censura coglie nel segno.
Le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle qacque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune (in quanto “servono all’uso e al godimento comune”), ricadono tra i beni che l’art. 1117 c.c. include tra le parti comuni dell’edificio.
Che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda o da lastrico di proprietà esclusiva, il quale assolve anche la funzione di copertura di parte del fabbricato, rimane indispensabile l’esistenza delle gronde per raccogliere e smaltire le acque piovane.
Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto del’art. 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi.
La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacché l’art. 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell’immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo.
Né è consentita un’interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall’art. 1126 c.c..
I giudici di merito hanno fatto quindi malgoverno dell’art. 1117 c.c. e, in relazione alla proprietà esclusiva del terrazzo, hanno indebitamente trovato in altra norma (art. 1126 c.c.) la regola di diritto da applicare alla fattispecie.
Si impone la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, che si atterrà al seguente principio di diritto : Salvo che il contrario risulti espressamente dal titolo, le gronde, i doccioni e i “canali di scarico” delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., atteso che svolgono una funzione necessaria all’uso comune e servono all’uso e al godimento comune, ancorché la funzione di copertura dell’edificio sia espletata da terrazzo di proprietà esclusiva.
Il Giudice di rinvio provvederà anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

note

[1] Cass. sent. n. 27154/14 del 22.12.2014.

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1 Commento

  1. Piuttosto discutibile la Sentenza della Cassazione che equipara il lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino al tetto di un immobile:
    Essa sarebbe corretta se si supponesse che il terrazzo fosse sgombro da presenze “inquinanti”.
    Ma se il condomino proprietario del lastrico ha la passione per piante, siepi , animali vari ecc come la mettiamo ?
    È evidente che il materiale che intasasse i pluviali sarebbe molto maggiore di quello che si deposita su un tetto o su il lastrico solare vuoto ed inutilizzato.
    Nel primo caso il Condominio verrebbe caricato di spese eccessive.

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