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Comproprietà: chi decide i lavori da eseguire?

26 Novembre 2022
Comproprietà: chi decide i lavori da eseguire?

In una comproprietà immobiliare, il proprietario di un sesto può far eseguire lavori in tutta la proprietà senza il benestare degli altri cinque sesti? Se tale benestare viene negato, può quel proprietario di un sesto chiedere di essere risarcito dagli altri comproprietari per non aver potuto godere dei contributi statali (Superbonus e simili) al miglioramento dell’immobile?

L’art. 1105 cod. civ. afferma testualmente: «Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione».

È dunque chiaro che, quando si tratta di comunione dei beni, le decisioni vadano adottate a maggioranza semplice dei partecipanti, calcolata non in base al loro numero ma al valore delle loro quote, per tutte le deliberazioni che hanno ad oggetto, tra le altre cose, gli atti di ordinaria amministrazione, per tali dovendosi intendere quelli finalizzati a conservare la cosa comune o a migliorarne il godimento senza dar luogo a innovazioni vere e proprie.

Tale principio vale tanto più per gli atti di straordinaria amministrazione, per i quali occorre «deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune» (art. 1108 cod. civ.). Sono invece sempre vietate le modifiche che risultino pregiudizievoli all’interesse anche di un solo partecipante.

L’unico caso in cui è possibile eseguire lavori sulla cosa comune senza il permesso degli altri comproprietari è quello in cui la modifica apportata non alteri «la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto». In questa ipotesi, «può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa» (art. 1102 cod. civ.).

Ad esempio, in ambito condominiale, la Cassazione ha ritenuto legittimo l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale (Cass., sent. n. 25790 del 13 novembre 2020), così come l’affissione di una targa professionale alla parete del fabbricato.

Ma non solo: è una modificazione legale anche l’installazione di un montascale per disabili, se viene lasciato abbastanza spazio agli altri condòmini per salire le scale, così come può esserlo quella di un ascensore, alle medesime condizioni (Cass., sent. n. 31462 del 5 dicembre 2018).

In pratica, le modificazioni sulle parti comuni sono legali se:

  • sono fatte a proprie spese, cioè dal singolo proprietario che ne ha interesse;
  • non venga alterata la destinazione della cosa. Ad esempio, non si può trasformare un giardino in parcheggio;
  • non escludono gli altri comproprietari dal poterne godere. Ad esempio, non si può precludere l’accesso al cortile installando un cancello all’entrata.

L’art. 1110 cod. civ. specifica inoltre che, per le spese necessarie alla conservazione della cosa comune sostenute per far fronte alla trascuranza degli altri comproprietari, spetta il rimborso.

Alla luce di ciò, deve ritenersi che il proprietario di un sesto non possa far eseguire lavori in tutta la proprietà senza il benestare degli altri.

Le uniche eccezioni, come detto, riguardano:

  • ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., le modifiche “egoistiche” (cioè, fatte nel proprio esclusivo interesse) che però non alterino la destinazione della cosa o escludano gli altri comproprietari dal godimento. In questa ipotesi, le spese sono a proprio carico;
  • ai sensi dell’art. 1110 cod. civ., i lavori che siano strettamente necessari per la conservazione del bene comune. Si pensi alla necessità di riparare urgentemente il tetto le cui tegole cadono giù causando pericolo per le persone. In questa ipotesi, poiché gli interventi sono stati realizzati nell’interesse di tutti, c’è diritto al rimborso.

Per quanto concerne l’adesione al Superbonus 110%, trattandosi di atti di straordinaria amministrazione, andrebbero approvati secondo le maggioranze sopra viste, e cioè col voto favorevoli dei 2/3 dei comproprietari.

Non sembra potersi applicare la maggioranza “risicata” prevista dal cosiddetto Decreto Rilancio (decreto legge 14 agosto 2020, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 ottobre 2020, n.126) per i condomini, in base al quale «Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio».

Atteso ciò, poiché l’adesione al cosiddetto Superbonus (così come quella relativa agli altri incentivi legati agli interventi edilizi) è rimessa alla volontà assembleare dei comproprietari, non si potrà agire contro costoro nel caso in cui abbiano espresso parere contrario.

Non è quindi possibile imporre il Superbonus alla maggioranza che non intende aderire, perché vorrebbe dire imporre dei lavori di straordinaria amministrazione.

È vero che l’art. 1105 cod. civ. stabilisce che «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria», ma è altrettanto vero che la norma è riferita all’ordinaria amministrazione e alle ipotesi di incuria da parte dei comunisti; ipotesi che non sembra ricorrere nel caso di specie.

Se si tratta di condominio, l’assemblea può deliberare con riguardo alle sole parti comuni, restando preclusa ogni decisione con riferimento alle singole proprietà private, di cui ciascun titolare dispone autonomamente per proprio conto.

Va infine ricordato che l’art. 1109 cod. civ. prevede la possibilità, per il singolo proprietario dissenziente, di impugnare le decisioni della maggioranza davanti al giudice, ma solo se:

  • gli atti di ordinaria amministrazione sono gravemente pregiudizievoli per la cosa comune;
  • alcuni partecipanti non sono stati informati dell’assemblea;
  • le innovazioni o gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (come ad esempio i lavori di ristrutturazione per i bonus fiscali) pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti o comportino una spesa eccessivamente gravosa.

Non pare, tuttavia, che la decisione di non aderire al Superbonus oppure ad altri incentivi statali rientri tra queste ipotesi.

Nella situazione illustrata, l’unica cosa che parrebbe possibile fare sarebbe quella di ordinare i lavori di manutenzione strettamente necessari alla conservazione del bene comune, per poi farsi rimborsare le spese pro quota ai sensi dell’art. 1110 cod. civ.

In alternativa, in caso di “stallo” dell’assemblea per ciò che concerne gli atti di ordinaria amministrazione, si potrebbe fare ricorso al giudice affinché decida per tutti oppure perché nomini un amministratore che assuma le decisioni più importanti. Il giudice, tuttavia, non potrà imporre interventi straordinari, come quelli necessari per il Superbonus.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva


Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.


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