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Le Guide Leasing immobiliare: cos’è

Le Guide Pubblicato il 27 dicembre 2014

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> Le Guide Pubblicato il 27 dicembre 2014

Guida pratica: riscatto, canoni, ammortamento e fisco.

Il leasing immobiliare è una forma di finanziamento che in ambito real estate viene usato per l’acquisto di immobili o per le ristrutturazioni di un vecchio immobile.

Il contratto, in caso di acquisto, prevede il riscatto finale con il versamento di un prezzo pari al residuo valore del bene, detratti i canoni pagati in precedenza, che vengono appunto imputati ad acconti.

Alla fine del contratto si può anche scegliere di prolungarne la durata oppure si può optare per la restituzione del bene e, quindi, alla cessazione del contratto.

A erogare il finanziamento è una società di leasing, che può essere un intermediario finanziario oppure una banca.

Come funziona

Contrattualmente tale tipologia di finanziamento prevede un maxi-canone come prima rata al momento della stipula, una serie di rate per la durata del contratto, mentre al termine del periodo prestabilito è prevista un’opzione finale di acquisto o riscatto, facoltà in forza della quale il cliente, se ha adempiuto a tutte le obbligazioni previste, può acquistare il bene a un prezzo pattuito.

Il piano di ammortamento che vige oggi in Italia è detto alla francese e garantisce che l’importo di canone da corrispondere sia costante per tutta la durata del contratto: prevede quindi una quota di capitale crescente e una quota interessi che risulta invece decrescente nel tempo. Il tasso, che è detto anche tasso leasing, viene definito in base alle richieste del cliente e viene riportato nel contratto stesso. Il leasing immobiliare per un’impresa, e oggi anche per i liberi professionisti, è più vantaggioso rispetto a un mutuo, che in generale prevede l’ammortamento del bene in periodi più lunghi, fino a 30 anni.

Recenti modifiche

Dal primo gennaio la legge di stabilità [1] ha portato numerose novità per l’istituto del leasing, non solo immobiliare. In particolare ha modificato la disciplina fiscale del leasing rendendo di fatto più interessante questa opzione per la categoria dei lavoratori autonomi e dei professionisti, che vengono equiparati alle imprese in termini di disciplina fiscale. Queste categorie di lavoratori, infatti, dal 2010 fino al 2013 non potevano dedurre il canone di un leasing.

Ma cosa è cambiato nella pratica? Prima la durata fiscale per le imprese era pari almeno a 18 anni, a seconda dell’attività svolta. Da oggi la durata fiscale scende per tutti a 12 anni. Pertanto a fare fede dalla data del primo gennaio 2014 l’impresa o il libero professionista che decide di stipulare un contratto di leasing può dedurre i canoni in un periodo di 12 anni, un tempo fiscale più breve che consente quindi di dedurre più quote. Il coefficiente di ammortamento pertanto diventa più vantaggioso.

Un esempio. Se consideriamo l’acquisto di un capannone o di un ufficio del costo di un milione di euro, con un maxicanone del 5%, un riscatto pari all’1% e un tasso nominale del 5,5%, in termini di costi deducibili il leasing presenta un differenziale di valore attuale netto di 43.829 euro rispetto a un finanziamento bancario rateale alle medesime condizioni economiche e di durata. Il provvedimento potrebbe così consentire di ridare fiato alle piccole e medie imprese.

La maggior convenienza fiscale della nuova disciplina del leasing è testimoniata dalla relazione tecnica del governo che, ipotizzando la costanza negli anni dello stipulato complessivo leasing, ha valutato – a partire dal 2014 – in 126 milioni di euro, 252 milioni, 378 milioni e 362 milioni il differenziale di deducibilità tra i canoni fiscalmente deducibili a legislazione vigente rispetto ai nuovi canoni ricalcolati in base alla nuova normativa.

Ultima novità della legge di stabilità è l’introduzione di una nuova imposta di registro sul subentro da parte di un nuovo utilizzatore nel contratto di leasing immobiliare strumentale.

note

[1] L.147/2013.

Autore immagine: 123rf com


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