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Infiltrazioni in condominio quando serve la perizia?

23 Novembre 2022 | Autore:
Infiltrazioni in condominio quando serve la perizia?

Cosa fare se l’amministratore non provvede a rimuovere le cause e a compiere le riparazioni necessarie: il danneggiato può agire d’urgenza affidandosi a un tecnico incaricato.

Un vecchio proverbio dice che piove sempre sul bagnato. Infatti nei condomini, come se non bastassero i consueti dissidi e litigi sulle solite questioni, talvolta ci si mette anche l’acqua: le chiazze di umidità invadono appartamenti, negozi e box, e così quei locali si danneggiano e diventano invivibili. I proprietari di queste unità immobiliari, giustamente, si lamentano, e quindi bisogna provvedere: in prima battuta toccherebbe proprio al condominio farlo, salvi i casi in cui la responsabilità derivi interamente da un proprietario esclusivo, come quello dell’ultimo piano che ha trascurato la manutenzione del proprio terrazzo.

Ma molto spesso accertare la provenienza dell’acqua, e dunque la causa delle infiltrazioni interne, è arduo: occorrono indagini tecniche per stabilirlo, specialmente se i proprietari degli appartamenti sovrastanti, o il condominio stesso, che è responsabile delle parti comuni, come il tetto, i lastrici solari e le grondaie – negano le proprie responsabilità e rimangono inerti. Così bisogna sapere, in caso di infiltrazioni in condominio, quando serve la perizia di un tecnico qualificato e in grado di individuare con esattezza le cause del fenomeno, e dunque di individuare le precise responsabilità. Bisogna, poi, anche vedere chi deve pagare il professionista incaricato.

Danni da infiltrazioni: chi paga?

I danni da infiltrazioni possono essere gravi, specialmente quando riguardano immobili ad uso abitativo e l’umidità rovina intonaci, pavimenti, mobili e arredi e compromette la salubrità degli ambienti. Se l’acqua penetra da una delle parti comuni dell’edificio, elencate dall’art. 1117 del Codice civile, il condominio, in quanto ente di gestione, è responsabile di queste situazioni, essendo tenuto per legge [1] alla regolare manutenzione e conservazione in buono stato d’uso di tutti i beni soggetti alla sua custodia salvo che provi il cosiddetto caso fortuito, cioè un evento anomalo, eccezionale ed imprevedibile, come un’alluvione di vaste proporzioni.

Se, invece, le infiltrazioni provengono da una singola unità immobiliare, la responsabilità va addossata al suo proprietario esclusivo. Nel caso del lastrico solare le spese si ripartiscono per un terzo al singolo e per due terzi fra tutti i condòmini, secondo il riparto stabilito nella tabella millesimale.

Perizia tecnica in condominio: chi la dispone?

Nei casi dubbi – che sono molto frequenti – per stabilire l’esatta causa di provenienza delle infiltrazioni è necessario effettuare una perizia tecnica, in modo da individuare il punto specifico di penetrazione di acqua ed umidità nei locali interni e stabilire gli interventi di ripristino necessari.

Se nel condominio interessato da questi eventi c’è armonia e volontà collaborativa, nei casi che richiedono urgenza di provvedere sarà l’amministratore a disporre la perizia, riferendone gli esiti all’assemblea in occasione della prima convocazione utile. Se il fenomeno non riveste carattere d’urgenza (si pensi ad infiltrazioni di modesta entità, che coinvolgono una piccola parte del garage condominiale, e nessun appartamento ad uso abitativo) l’assemblea delibererà la nomina di un tecnico incaricato.

Perizia d’urgenza: quando è necessaria?

Se l’amministratore e l’assemblea non provvedono alla nomina di un perito per individuare le cause delle infiltrazioni e stabilire gli interventi necessari alla loro rimozione e ripristino dei locali interessati, esiste uno strumento giuridico per risolvere in fretta queste situazioni di infiltrazioni in unità abitative (o commerciali) situate in un edificio condominiale: è il ricorso d’urgenza al giudice, a norma dell’art. 700 del Codice di procedura civile.

I presupposti legittimanti ci sono tutti, se il proprietario dell’immobile interessato dalle infiltrazioni subisce il fenomeno in maniera seria, evidente e obiettivamente constatabile, e quando lamenta il concreto pregiudizio che deriverebbe dal ritardo ricorrendo ai metodi ordinari, specialmente quando l’amministratore e l’assemblea sono rimasti sordi di fronte alle richieste di intervento avanzate.

Una nuova ordinanza del tribunale di Firenze [2] ha ammesso questo metodo in favore di un proprietario che abitava sotto la terrazza condominiale ed aveva cospicue infiltrazioni di acqua ed umidità nel proprio appartamento. I tentativi bonari rivolti all’amministratore del palazzo non avevano dato alcun esito, così il danneggiato ha documentato la sua penosa situazione attraverso una perizia, redatta da un ingegnere, che è stata depositata in giudizio ed è servita a provare l’accaduto: tra le varie cose accertate, la presenza di macchie di umidità nelle camere da letto, l’odore di muffa proveniente dai muri bagnati per lungo tempo, il rigonfiamento del parquet sul pavimento e la rovina della tinteggiatura dei muri e del soffitto: tutto comprovato anche con le foto allegate all’elaborato peritale.

Perizia sulle infiltrazioni: cosa risolve?

Inoltre, l’ingegnere incaricato ha individuato l’origine del fenomeno, accertando che le infiltrazioni interne erano dovute allo scorrimento delle acque piovane lungo il rivestimento esterno della terrazza di copertura, che era vistosamente lesionato. Perciò, la responsabilità dell’accaduto era chiaramente attribuibile al condominio.

Di fronte a tale situazione, il giudice fiorentino ha disposto un intervento di riparazione immediato, avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori indicati dal tecnico che ha redatto la perizia, «per rimuovere le accertate cause del fenomeno infiltrativo ed arginare il complessivo quadro di pregiudizio e pericolo per la salubrità dei locali interessati dalle infiltrazioni e per la salute e sicurezza di coloro che abitano nei siffatti locali».

Chi pagherà questi lavori di risistemazione e ripristino? L’ordinanza risponde anche a questo: i lavori sono da compiersi a spese sia del condominio per i due terzi, sia del proprietario del lastrico solare ad uso esclusivo, per il rimanente terzo, così come prevede per questi casi l’art. 1126 del Codice civile.


note

[1] Art. 2051 Cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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