Questo sito contribuisce alla audience di
Diritto e Fisco | Articoli

Il condominio può imporre la tinteggiatura dei balconi?

23 Novembre 2022 | Autore:
Il condominio può imporre la tinteggiatura dei balconi?

Lavori ai balconi: a chi spetta la spesa, come si ripartisce e quali poteri ha il condominio per evitare un pregiudizio estetico all’edificio. 

Uno dei più frequenti motivi di lite nei condomini sono i lavori ai balconi. E non a caso. Da essi dipende anche l’estetica e quindi il decoro dell’edificio. Ma dall’altro lato si tratta di un prolungamento dell’appartamento, sicché la relativa proprietà – e anche il potere di decidere eventuali interventi – resta in capo al singolo condomino. Vediamo allora se e quando il condominio può imporre la tinteggiatura dei balconi. 

Cos’è il decoro architettonico?

Partiamo subito col dire che il cosiddetto «decoro architettonico» – ossia l’armonia estetica dell’edificio, la sua coerenza con le originarie linee e forme disegnate dal costruttore – è un bene comune: è cioè interesse di tutti i condomini, tutelato dalla legge, che non vi siano brutture che possano alterare la fisionomia del palazzo. Ciascun condomino può quindi agire – qualora non lo faccia già l’amministratore – per tutelare questo interesse che si risolve, del resto, non solo in una questione estetica ma anche e soprattutto economica. Difatti gli appartamenti inseriti in un palazzo esteticamente apprezzabile valgono certamente di più di quelli inseriti in un edificio decadente.

A conferma di ciò, esistono numerosi articoli del Codice civile che tutelano il decoro architettonico. C’è innanzitutto l’articolo 1122 cod. civ. che consente i lavori all’interno e all’esterno delle varie unità immobiliari a patto che non pregiudichino la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio. 

C’è poi l’articolo 1120 cod. civ. che vieta espressamente tutte le innovazioni all’edificio che possono recare un danno alla stabilità o al decoro architettonico. 

L’articolo 1127 cod. civ. garantisce al proprietario dell’ultimo piano il diritto di sopraelevazione a patto che non leda il decoro architettonico.

A chi spetta la proprietà dei balconi?

Sia che si tratti di balconi aggettanti (quelli cioè che si affacciano al di là della facciata dell’edificio, che sono sospesi in aria e che sono aperti per tre lati) che di balconi incassati (quelli cioè che, al contrario, sono ricavati all’interno della facciata e che pertanto sono aperti di solito solo da uno o da due lati), la proprietà di essi è del titolare dell’appartamento. 

I balconi sono quindi proprietà privata e non condominiale. 

Sono di proprietà condominiale solo gli elementi decorativi del balcone, quelli cioè che contribuiscono a migliorare l’estetica del fabbricato e, come tali, rientranti nel decoro architettonico. Tali sono ad esempio i parapetti, le balaustre e le ringhiere (quando non si limitano a mere grate di ferro o di metallo, prive di alcun valore decorativo), le fioriere in muratura, il frontalino (ossia la parte inferiore del balcone che riveste esternamente il piano di calpestio), eventuali mosaici e così via. 

Chi decide i lavori al balcone?

Vien da sé che, se nella normalità dei casi i lavori al balcone sono decisi solo dal relativo proprietario, il quale però ne sopporta integralmente tutti i costi, quando essi attengono agli elementi decorativi del balcone medesimo la decisione spetta all’assemblea e la spesa viene ripartita per millesimi tra tutti i condomini (anche tra quelli che non hanno balconi o i cui balconi non sono interessati ai lavori).

Le conseguenze si riverberano però anche sulla disciplina relativa alla responsabilità: per tutti i danni conseguenti alla mancata manutenzione del balcone ne risponde solo il relativo proprietario e non anche gli altri condomini. Sicché, ad esempio, se da un balcone dovesse cadere del materiale edile ferendo un passante, il risarcimento competerebbe al titolare del balcone e non al restante condominio. 

L’assemblea può imporre di pitturare i balconi?

In particolare, per quanto riguarda i balconi aggettanti, la giurisprudenza li ritiene di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare che servono, in quanto prolungamento della stessa; di conseguenza, le spese per il rifacimento sia della pavimentazione che della parte sovrastante il balcone del piano inferiore sono a carico del proprietario. Soltanto i rivestimenti esterni pregiati o i fregi decorativi si ritengono di proprietà comune, perché ineriscono alla facciata.

Per tutto ciò che abbiamo appena detto, l’assemblea di condominio non può deliberare sulle parti esclusive e imporre un obbligo di manutenzione, ristrutturazione o tinteggiatura relativo alle stesse [1]. Ciò è possibile solo in forza di un accordo fra tutti i condòmini (ossia una delibera presa all’unanimità) o di un regolamento condominiale contrattuale (ossia approvato all’unanimità). 

Peraltro, se – nel caso di un balcone in evidente stato di abbandono – dovesse ricorrere una grave violazione del decoro architettonico oppure si presentasse un problema di sicurezza per gli altri condòmini (per esempio, in caso di caduta di calcinacci), si ritiene che possa essere imposta l’opera di manutenzione al proprietario esclusivo, anche attraverso il ricorso al giudice. E ciò perché, come detto sopra, il decoro architettonico è un bene comune in difesa del quale può agire anche il singolo condòmino.

Quindi, affinché il condominio possa imporre la tinteggiatura di un balcone è necessario innanzitutto che:

  • la situazione estetica del balcone sia talmente grave da pregiudicare l’estetica – e quindi il valore – dell’intero edificio condominiale;
  • che vi sia un ordine del giudice emesso, con sentenza, a seguito di un regolare giudizio civile. 

note

[1] Cass. sent. n. 7042/2020 del 12.03.2020.

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni laleggepertutti.it

"La Legge per Tutti" è una testata giornalistica indipendente che da oltre 10 anni informa gratuitamente milioni di persone ogni mese senza il supporto di finanziamenti pubblici. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale.Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube