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Lo sai che? Usucapione: possibile vendere l’immobile se il precedente proprietario non si trova

Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2014

Dal 2007 la Cassazione ritiene non necessario ottenere la sentenza dichiarativa per poter vendere.

Ottenere una sentenza che dichiari, a proprio favore, l’usucapione potrebbe comportare, a volte, difficoltà pratiche quando il reperimento del precedente titolare dell’immobile, a cui notificare l’atto di citazione, risulti ostacolato dall’assenza di notizie su questi e sulla sua residenza. Spesso, infatti, l’abbandono di un immobile è legato proprio al fatto che il proprietario è scomparso o è partito all’estero, senza lasciare tracce.

Dall’altro lato, il possessore del bene potrebbe avere urgenza di ottenere un accertamento giudiziale che riconosca il proprio diritto, anche per non lasciarsi sfuggire eventuali offerte di acquisto del bene usucapito.

E allora, ci si pone il problema se la sentenza dichiarativa dell’usucapione sia davvero necessaria o se ne possa fare a meno. Potrebbe il soggetto che assume di aver usucapito un terreno, una casa, una stradina, vendere detto immobile a terzi, anche senza doversi rivolgere, prima, al tribunale? Un dubbio che potrebbe giustamente sorgere per via del fatto che, in materia, si parla di sentenza “dichiarativa”, ossia un provvedimento che dichiara una situazione già venutasi a creare nella realtà e, quindi, sostanzialmente, che non aggiunge nulla a ciò che già era prima, ma che serve solo a “chiarire” alle parti qual è l’effettiva situazione di diritto.

Come anticipato, talvolta, sorge il problema di come reperire il soggetto legittimato attualmente a resistere alla domanda di usucapione, laddove di tale soggetto non si abbiano da tempo notizie. Chi agisce per far dichiarare l’acquisto della proprietà di un bene per usucapione dovrà convenire in giudizio un soggetto ben individuato: il precedente proprietario. Il nostro ordinamento richiede infatti l’individuazione del soggetto nei confronti del quale agire, non essendo ammesse istanze contro ignoti. in mancanza, bisognerà provare di aver fatto tutto il possibile secondo l’ordinaria diligenza per individuare il soggetto legittimato passivo dell’azione giudiziale o dimostrare che la notifica è divenuta impossibile per via delle difficoltà di reperimento. In tali casi, il giudice potrebbe anche autorizzare una notifica per “pubblici proclami”.

In tali circostanze, di ardua risoluzione, sorge il problema pratico se sia possibile disporre di un bene immobile acquistato per usucapione, in assenza di una sentenza di accertamento giudiziale, e se il notaio possa rogare un atto traslativo basandosi unicamente sulle dichiarazioni delle parti che attestino, appunto, l’intervento dell’usucapione a favore del venditore. La questione sembrava risolversi in senso negativo sino al 2007: la Cassazione [1], chiamata a decidere sul punto, con questa pronuncia ha capovolto l’orientamento sino ad allora consolidatosi, e ciò sulla scorta del rilievo per cui la sentenza che accerta l’acquisto per usucapione afferma giudizialmente un diritto già consolidatosi in capo al possessore mediante il decorso dei 20 anni di possesso pacifico.

Il cambiamento di orientamento giurisprudenziale pone alcuni problemi applicativi, sia perché così operando difetterebbe la continuità delle trascrizioni almeno sino all’emissione della sentenza (non potrebbe, invero, trascriversi una situazione di mero possesso), generando difficoltà nella ricostruzione storica dell’immobile, sia per il fatto che il notaio rogante l’atto di vendita in assenza di sentenza che accerti l’usucapione, sarebbe obbligato a stipulare un atto pubblico esclusivamente sulla scorta di una dichiarazione resa dal venditore, di avere usucapito il bene e di essere il legittimo proprietario di esso, senza poter verificare la veridicità di essa.

In forza della sentenza del 2007, il notaio avrebbe la possibilità di stipulare in ogni caso il rogito di compravendita, purché abbia previamente informato le parti, ma soprattutto l’acquirente, dei rischi di una simile operazione economica e quest’ultimo si sia comunque determinato all’acquisto.

Esigenze di cautela e prudenza, pertanto, inducono a ritenere comunque opportuno munirsi di una sentenza che accerti e dichiari l’acquisto per usucapione, che ovvia al problema della non continuità delle trascrizioni, onde evitare possibili ingerenze di terzi che agiscano in evizione sul bene.

note

[1] Cass. sent. n. 2485/2007.

Autore immagine: 123rf com


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