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Nulla la vendita di un immobile abusivo

29 dicembre 2014


Nulla la vendita di un immobile abusivo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 dicembre 2014



Si desume un principio generale di nullità, di carattere sostanziale, degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica. A questa si aggiunge una nullità di natura formale per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, qualora tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Nel caso di trasferimento di un immobile non in regola con la normativa urbanistica, il relativo contratto, anche se stipulato davanti a un notaio, è nullo. A ricordarlo è stata la Cassazione in una recente sentenza [1].

La legge [2] stabilisce che gli atti di compravendita, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se non vi è la dichiarazione dell’alienante circa gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o, nel caso di un immobile abusivo, gli estremi della concessione rilasciata in sanatoria ovvero, se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda di sanatoria (con gli estremi dell’avvenuta presentazione), ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima (con gli estremi dell’avvenuta presentazione) e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione.

Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo.

In buona sostanza, solo in presenza di tali elementi la vendita di un immobile non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione potrà essere salvata dalla nullità. E ciò perché, con tali informazioni, l’acquirente viene posto nella piena consapevolezza di ciò che sta acquistando. Viceversa, l’acquirente può sempre ricorrere al giudice e far annullare l’atto di vendita in caso di omessa menzione degli estremi della licenza edilizia da parte dell’alienante, ovvero dalla mancata allegazione della relativa domanda di sanatoria, con allegata la prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione.

L’importanza della sentenza in commento deriva dal fatto che – come dalla stessa Corte precisato – la norma non è molto chiara nel sancire la nullità degli atti di vendita irregolari, anche se tale principio si può desumere in via interpretativa.

La nullità non conosce termini di prescrizione e, pertanto, può essere sempre fatta valere dall’acquirente.

Ovviamente, sarà bene fare molta attenzione, nell’ipotesi in cui venga allegata all’atto di vendita la sanatoria (o la relativa domanda), che la stessa copra tutte le irregolarità dell’immobile e non solo alcune. A tal fine è consigliabile effettuare una perizia preventiva sull’immobile, in modo da evitare sorprese.

note

[1] Cass. sent. n. 25811 del 5.12.2014.

[2] Art. 40, comma 2, l. n. 47/1985

Autore immagine: 123rf com

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