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Se acquisti casa e l’immobile è danneggiato: il diritto al risarcimento non si trasferisce

28 Dicembre 2014


Se acquisti casa e l’immobile è danneggiato: il diritto al risarcimento non si trasferisce

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Dicembre 2014



La legittimazione ad agire e il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile resta solo in capo al proprietario del bene all’epoca dell’evento dannoso, in quanto danneggiato dalla relativa diminuzione patrimoniale.

 

Che succede se, dopo aver acquistato casa, ti accorgi della presenza di un danno, arrecato da un terzo (per esempio un vicino) quando ancora l’immobile non era di tua proprietà? Certamente puoi agire nei confronti di chi ti ha venduto l’appartamento, ma non certo nei confronti del responsabile del fatto. Questo perché, secondo una recente ordinanza della Cassazione [1], il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un “accessorio” del diritto di proprietà sull’immobile stesso, che si trasmette automaticamente con la sua cessione, ma ha natura personale; pertanto esso compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all’epoca del fatto dannoso, ha subìto la relativa diminuzione patrimoniale. Ne consegue che il relativo credito, che sorge al momento in cui si verificano i danni, non si può trasferire, salvo intervenga un apposito patto di cessione [2].

Condizione necessaria perché possa operare tale regola è, ovviamente, che il danno sia avvenuto e si sia consumato quando titolare del bene era il venditore e non ancora il successivo acquirente. Se, invece, si tratta di un danno reiterato (si pensi al caso di tubature rotte che determinino, quotidianamente, infiltrazioni d’acqua sul soffitto dell’appartamento), il discorso è diverso e anche il nuovo proprietario potrà agire, avendo egli subìto direttamente il danno al momento in cui gli era già stato trasferito il diritto di proprietà.

Di norma, dunque, la causa contro il danneggiante potrà essere intentata solo dal primo proprietario dell’immobile e non dal suo acquirente, al quale, a tutto voler concedere, è data la possibilità di agire nei confronti di chi gli ha alienato il bene per la riduzione del prezzo o, nei casi di vizi più gravi (purché occulti), la risoluzione del contratto.

note

[1] Cass. ord. n. 24146 del 12.11.2014.

[2] Ai sensi dell’art. 1260 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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