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Agevolazioni prima casa: a chi intestare immobile e mutuo

26 Novembre 2022
Agevolazioni prima casa: a chi intestare immobile e mutuo

Qual è la modalità economica e fiscale più conveniente di acquisto di un immobile? Intestarlo a me, a mia moglie, ad entrambi, o altra opzione, così come relativo mutuo? Ho una moglie casalinga e 2 figli minorenni, tutti e tre a mio carico.

Il lettore e la moglie abitano presso un immobile intestato a lui e alla madre di lui (comproprietà al 50% a seguito di successione ereditaria del padre); il lettore è altresì titolare al 100% di un immobile acquistato – con le agevolazioni prima casa -, in costanza di matrimonio, ma in regime di separazione dei beni; la moglie non percepisce reddito e, insieme ai due figli, è a suo carico. Alla luce di tali informazioni, dato che il lettore non può beneficiare delle agevolazioni prima casa in quanto già titolare di immobile acquistato con le medesime agevolazioni, si prospettano le seguenti possibilità in relazione al nuovo immobile da acquistare:

  1. intestarlo alla moglie, la quale potrebbe beneficiare delle agevolazioni prima casa, non essendo titolare di altri immobili, neppure in comunione legale (visto il regime di separazione legale);
  2. intestarlo ai figli minorenni, previa autorizzazione del giudice tutelare. Anche i figli minori possono beneficiare delle agevolazioni prima casa, sempre a condizione che trasferiscano la residenza – insieme ai genitori – presso il nuovo immobile (rectius Comune in cui l’immobile è situato);
  3. cointestarlo a marito e moglie: in tal caso, l’acquisto dovrebbe avvenire sempre in regime di separazione legale e solo la moglie potrebbe beneficiare delle agevolazioni prima casa al 50%.

La scelta circa l’intestazione dell’immobile dipende in misura rilevante dalla possibilità di beneficiare delle agevolazioni prima casa, ma anche dall’intestazione del mutuo. Dato che la moglie non percepisce reddito e non è titolare di patrimonio mobiliare e/immobiliare, difficilmente la banca erogherà un mutuo intestato unicamente a lei, necessitando di garanzie idonee a rendere il mutuatario in grado di sostenere regolarmente le rate mensili del finanziamento. Potrebbe, pertanto, richiedere il mutuo cointestato ad entrambi i coniugi o almeno una garanzia personale (fideiussione) del coniuge titolare di reddito, che andrebbe ad affiancare l’ipoteca (garanzia reale).

La legge riconosce, in caso di mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, la detrazione dall’imposta lorda pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Tuttavia, per poter beneficiare della detrazione degli interessi passivi occorre essere contemporaneamente intestatari del mutuo e dell’immobile. Se un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, il beneficio spetta a quest’ultimo per intero, solo se entrambi i coniugi sono proprietari dell’immobile e cointestatari del mutuo. Se, invece, il mutuo è intestato solo al coniuge fiscalmente a carico, l’altro coniuge non può detrarre gli interessi passivi.

In linea generale, non è mai consigliabile intestare il mutuo ad un coniuge e l’immobile all’altro, in quanto il primo resterebbe l’unico obbligato a pagare le relative rate, senza risultare titolare del bene né poter vantare su di esso alcun diritto. Sarebbe preferibile la cointestazione del mutuo e dell’immobile, con parità di diritti e obblighi.

Dal punto di vista della ristrutturazione dell’immobile una volta acquistato, il coniuge non proprietario potrà beneficiare delle agevolazioni (da valutare comunque caso per caso) qualora sostenga le relative spese e sia convivente con il proprietario del bene.

Dal punto di vista dell’Imu, a prescindere da quale dei due coniugi sarà titolare dell’immobile e come esso sarà acquistato (se con o senza agevolazioni prima casa), sarà possibile beneficiare dell’esenzione Imu, se l’immobile è destinato ad abitazione principale, e cioè come unica unità immobiliare nella quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv.Maria Monteleone



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