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Abuso edilizio in condominio

25 Novembre 2022 | Autore:
Abuso edilizio in condominio

Chi chiamare in caso di opera abusiva all’interno di un condominio: i poteri della polizia municipale e le responsabilità dell’amministratore.

La realizzazione di un abuso edilizio in condominio è affare che interessa tutti i proprietari dei vari appartamenti. L’abuso difatti può incidere sia sull’aspetto estetico e sul decoro architettonico dell’edificio (così diminuendo il valore commerciale delle singole unità immobiliari), sia sulla staticità dello stesso determinando il rischio di crolli, crepe e altri gravi danni alla struttura. 

Ecco perché la legge consente sia all’amministratore che ad ogni singolo condomino di agire contro il responsabile per ottenere da questi il ripristino dei luoghi ed il risarcimento. 

La giurisprudenza ha più volte analizzato anche la possibilità di configurare una responsabilità dell’amministratore per l’abuso edilizio in condominio, in quanto garante dei beni comuni e quindi dell’immobile nella sua interezza. Ecco alcune importanti precisazioni provenienti dalle aule giudiziarie. 

Cosa fare se ci si accorge di un abuso edilizio in condominio?

In condominio ciascun condomino è libero di eseguire opere all’interno del proprio appartamento o sul relativo balcone, senza dover peraltro chiedere l’autorizzazione preventiva all’assemblea. È dovuta solo un’informazione all’amministratore il quale deve poi riferirne all’assemblea alla prima riunione utile.

Anche la concessione di un permesso di costruire o di una sanatoria da parte del Comune non può essere subordinata al previo nulla osta del condominio. E ciò perché la verifica del rispetto della normativa urbanistica ed edilizia è questione che coinvolge il rapporto tra il cittadino e l’ente locale – trattasi cioè di “diritto amministrativo” – che non tocca i rapporti tra il proprietario dell’immobile e il condominio (rientrando questi ultimi invece nell’ambito del diritto civile). 

A chi chiamare in caso di abuso edilizio in condominio? 

Se ci si accorge di un abuso edilizio in condominio è possibile chiamare la polizia municipale, i carabinieri o la Questura. Trattandosi infatti di un reato, il relativo accertamento spetta alle forze dell’ordine. Di solito i cosiddetti “vigili urbani”, in quanto tenuti alla verifica del rispetto della normativa comunale, costituiscono l’organo più appropriato per tale tipo di segnalazioni.

Come anticipato, però, l’amministratore è garante delle parti comuni del condominio, dell’estetica e della sicurezza del fabbricato: pertanto è possibile sollecitare l’intervento di quest’ultimo affinché prenda gli opportuni provvedimenti e, se del caso, incaricando un avvocato, agisca contro il responsabile a nome di tutto il condominio. 

Nell’inerzia dell’amministratore ciascun condomino può agire singolarmente contro il responsabile a tutela dei beni comuni. 

Secondo la Cassazione [1], è possibile ritenere personalmente responsabile l’amministratore che non agisca contro chi compie un abuso sulla cosa comune. Egli infatti, essendo garante della cosa comune, ha l’obbligo di intervenire per difendere l’edificio anche senza bisogno di chiedere prima il mandato dall’assemblea.

Cosa si può chiedere in caso di abuso edilizio in condominio?

L’azione rivolta contro il responsabile dell’abuso è diretta a ottenere da questi non solo lo smantellamento dell’opera ma eventualmente anche il risarcimento del danno eventualmente procurato all’edificio [2]. 

Anche se, in termini tecnici, gli abusi edilizi sono solo quelli che violano la normativa urbanistica comunale, l’amministratore è tenuto a intervenire anche nel caso di opere realizzate in violazione dei divieti del regolamento condominiale (ad esempio la chiusura di un balcone con una veranda). Pur non potendosi, in tale ipotesi, interessare le pubbliche autorità – trattandosi di un semplice illecito civile e non penale – l’azione condotta dal condomino può essere passibile di un ordine di demolizione da parte del giudice. Anche in questo caso l’amministratore è tenuto ad agire prontamente – pena una responsabilità personale – anche in assenza di previa autorizzazione dell’assemblea. 

Come sapere se si tratta di un abuso?

Come abbiamo anticipato, ogni condomino può iniziare i lavori in casa propria senza dover prima chiedere l’autorizzazione al condominio o dover esibire i progetti e le concessioni edilizie all’amministratore o all’assemblea. 

Tuttavia, secondo la Cassazione, ciascun condomino può esercitare il diritto di accesso agli atti amministrativi ed esigere dal Comune il rilascio di una copia del permesso di costruire, della Scia o di qualsiasi altra documentazione inerente ai lavori. E ciò al fine di valutare la regolarità degli stessi. E non solo: una volta che l’amministratore abbia ricevuto le carte dall’ente locale è tenuto a esibirle ai condomini che gliene facciano richiesta, senza che vi sia bisogno di motivare le ragioni della richiesta. 


note

[1] Cass. ord. n. 7884/2021.

[2] Trib. Salerno, sent. n. 2664/22.

[3] Cass. sent. n. 1131/1985.

[4] Cass. sent. n. 5443/2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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