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Come intestare la casa alla compagna?

29 Novembre 2022 | Autore:
Come intestare la casa alla compagna?

Donazione e passaggio di proprietà: rischi, soluzioni e pagamento delle imposte. 

Se è vero che, in caso di morte, il partner di un’unione di fatto non è erede dell’altro, salvo apposita menzione nel testamento, l’unico modo per non lasciare questi senza nulla è effettuare una donazione quando ancora si è in vita. Poniamo l’ipotesi di un uomo che voglia intestare la casa alla compagna e che, nello stesso tempo, si preoccupi che l’atto non venga un giorno contestato da nessuno dei propri familiari. Cosa dovrebbe fare e come dovrebbe comportarsi? È quanto cercheremo di spiegare qui di seguito. 

Prima però di scoprire come intestare la casa alla compagna è bene chiarire una questione terminologica. Nel gergo comune, si usa il verbo «intestare» per indicare una «donazione»: si tratta cioè del trasferimento della proprietà senza il versamento di un prezzo. Nulla però toglie che un partner possa vendere all’altro la propria casa o una quota di essa. E, come avremo modo di vedere a breve, se la vendita non è simulata (e quindi si verifica il passaggio di denaro dal venditore all’acquirente), l’atto non è contestabile. Ma procediamo con ordine. 

Donare la casa al partner: come si fa?

Per donare la casa alla compagna o al compagno bisogna recarsi da un notaio e stipulare il cosiddetto “atto pubblico”, comunemente chiamato rogito. 

L’atto necessita della presenza di due testimoni che normalmente sono messi a disposizione dal notaio stesso tra il proprio personale. 

La sottoscrizione di tale atto implica l’immediato trasferimento della proprietà in capo al donatario, il quale, da tale momento, acquisisce anche gli oneri connessi alla titolarità del bene (pagamento delle spese condominiali, imposte, ecc.).

Non è possibile stipulare la promessa di una futura donazione (così come invece esiste il compromesso per la compravendita). Un atto del genere non avrebbe alcun valore legale. 

Dal punto di vista fiscale, le imposte sulla donazione sono a carico del donatario. In particolare, quest’ultimo dovrà versare:

  • l’imposta di registro pari al 9% del valore catastale (2% se si tratta di «prima casa»);
  • l’imposta ipotecaria e catastale (50 euro ciascuna).

Donazione casa al partner: rischi e problemi

La donazione implica alcuni problemi. L’atto infatti può essere contestato dal coniuge e dai figli del donante (o, in assenza dei figli, dai suoi genitori) se questi ha lasciato loro una quota del proprio patrimonio inferiore a quanto previsto obbligatoriamente dalla legge (la cosiddetta «legittima»). 

La legittima è una parte del patrimonio del defunto che deve per forza andare ai suoi parenti più stretti che, come detto, sono il coniuge, i figli o i genitori. 

L’azione per contestare la lesione della legittima deve essere intrapresa non prima della morte del donante e non oltre 10 anni dal suo decesso.

È chiaro che se il donante non è sposato o non ha figli e i genitori sono defunti, il problema non si pone e quindi la donazione non potrà essere contestata da nessuno. 

Ipotizziamo il caso di una persona che voglia regalare una casa alla compagna dalla quale ha avuto un figlio. Per evitare che quest’ultimo contesti la donazione è necessario assicurarsi che questo riceva almeno metà del patrimonio del donante (perché tale è la quota di legittima che gli spetta per legge).

Leggi a riguardo: Quali sono le quote di legittima e cosa spetta ai legittimari?

Dal fatto che gli eredi legittimari possono contestare la donazione derivano gli ostacoli alla vendita del relativo bene. E difatti la legge stabilisce che, se non sono decorsi 20 anni dalla donazione stessa, i legittimari possono “riprendersi” l’immobile anche se il donatario l’ha venduto a un terzo. Ecco perché difficilmente una banca finanzierà l’acquisto.

Questi problemi sono risolti con la vendita perché questa non è soggetta all’azione dei legittimari. 

Come donare una quota della casa alla compagna?

Le regole che abbiamo appena detto si applicano anche nel caso in cui si voglia donare al partner solo una quota e non l’intera proprietà del bene. Si pensi al caso di una persona che cointesti la casa alla compagna: in tal caso, ciascuno dei due avrà – salvo diversa previsione nell’atto di donazione – il 50% della proprietà del bene. 

Come vendere la casa alla compagna?

I problemi relativi alla lesione della legittima e alla possibilità di rivendita dell’immobile non sorgono quando questo, anziché essere donato, viene venduto. Attenzione però: non deve trattarsi di una vendita simulata. Pertanto, a fronte della previsione di un prezzo come corrispettivo della vendita, ci deve essere un effettivo spostamento di tale denaro dal conto del venditore a quello dell’acquirente. 

Sarebbe considerata una donazione simulata anche la vendita a un prezzo irrisorio rispetto al valore di mercato. Se così fosse, gli eredi legittimari – ma anche i creditori del venditore – potrebbero contestare l’atto.

La vendita della casa avviene sempre alla presenza del notaio, con sottoscrizione quindi dell’atto pubblico (in tal caso, però, non sono necessari i testimoni). 

Le imposte sono a carico dell’acquirente e, anche in questo caso, l’importo varia a seconda che si tratti di prima casa o meno.

Come gestire la casa con un contratto di convivenza?

Un altro modo per garantire il partner di un’unione di fatto è stipulare con questi un contratto di convivenza. In esso è possibile attribuire al partner il diritto di abitazione, il comodato, l’usufrutto o, addirittura, la stessa proprietà. Così, ad esempio, il titolare di un immobile potrebbe, con il contratto di convivenza, riconoscere al compagno o alla compagna una quota del bene o il diritto a vivervi per un certo numero di anni o, addirittura, vita natural durante. 

Come lasciare al partner la casa in eredità

L’ultimo modo per trasferire la proprietà della casa al partner è il testamento. Anche in questo caso, però, in presenza di eredi legittimari (figli o, in loro assenza, genitori) bisognerà fare in modo che questi ricevano la quota di legittima che la legge riconosce loro. Solo se tale quota viene rispettata non ci sarà il rischio che il testamento venga contestato.



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