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Come bloccare la vendita forzata della casa se il prezzo d’asta è troppo basso

14 gennaio 2015


Come bloccare la vendita forzata della casa se il prezzo d’asta è troppo basso

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 gennaio 2015



Quando il prezzo di vendita della casa pignorata da un creditore subisce un eccessivo ribasso rispetto all’effettivo valore dell’immobile a causa di una serie di aste giudiziarie andate deserte, il Giudice può sospendere l’esecuzione immobiliare o addirittura estinguerla, restituendo il bene nella piena disponibilità del debitore pignorato.

Con la grave crisi in cui versa oggi il mercato immobiliare, accade spesso che le aste giudiziarie con cui vengono messi in vendita i beni immobili pignorati vadano deserte, comportando conseguentemente un progressivo abbassamento del prezzo di vendita rispetto al valore del bene inizialmente stimato.

Successivamente al pignoramento ma prima della messa in vendita del bene immobile, il Giudice dell’esecuzione incarica un perito affinché rediga una relazione di stima del bene, sulla cui base viene determinato il prezzo base d’asta. Se nessuna offerta d’acquisto viene formulata, il Giudice fissa una nuova asta, partendo da un prezzo base inferiore.

Con questo meccanismo, in un periodo di crisi del mercato come quello odierno, non è raro che le aste giudiziarie vadano “deserte”, cioè restino senza la formulazione di alcuna offerta d’acquisto anche 5, 6 o 7 volte, con la conseguenza che un bene immobile inizialmente stimato ad esempio per un valore di oltre 300.000 Euro può essere offerto in vendita ad un prezzo inferiore ad Euro 100.000, cioè a meno di un terzo del valore che lo stesso avrebbe in condizioni normali di mercato.

Secondo alcuni Tribunali, tale conseguenza deve ritenersi iniqua per il debitore sottoposto a pignoramento, il quale si vedrebbe vendere la propria abitazione ad un prezzo vile, presumibilmente non riuscendo neppure ad estinguere totalmente i propri debiti e dunque a soddisfare integralmente i creditori.

Per porre rimedio a tale situazione, questi Tribunali hanno fatto ricorso al codice di procedura civile [1] il quale prevede la possibilità per il Giudice dell’esecuzione di sospendere la vendita immobiliare quando il prezzo sia notevolmente inferiore a quello giusto. Tale possibilità è stata introdotta dalla legge dettata in tema di provvedimenti urgenti per la lotta alla criminalità organizzata [2]. Il fine perseguito dal legislatore era quello di ostacolare la prassi con cui le organizzazioni criminali di stampo mafioso riuscivano ad aggiudicarsi beni immobili a prezzi molto bassi, interferendo con intimidazioni nelle vendite immobiliari e facendo sì che non venissero formulate offerte di acquisto a prezzi più alti.

La giurisprudenza ha però chiarito che la sproporzione tra il giusto prezzo e quello offerto, affinché si realizzi la condizione richiesta dalla legge [3]  per la sospensione della vendita, non deve necessariamente derivare da interferenze illecite ma ben può discendere da fattori del tutto fisiologici, come appunto quello di eccessivi ribassi conseguenza di una serie di aste deserte [4].

Diversi Tribunali da tempo hanno fatto proprio il suddetto principio, sancendo che sarebbe una punizione ingiusta per il debitore proseguire un’azione che ha già dimostrato di essere infruttuosa, poiché in tal modo si verrebbero a frustrare gli interessi economici sia del debitore che del creditore.

Il Tribunale di Roma ha statuito che devono essere sospese per un anno le esecuzioni immobiliari quando si siano già tenute cinque aste senza aggiudicazione ed il prezzo del bene si sia già ridotto di circa un terzo rispetto al valore stimato dal perito [5]. Il Giudice romano, preso atto della particolare situazione economica del Paese, ha ritenuto ingiusto fissare una nuova asta, dopo le cinque già tenutesi ed andate deserte, ad un prezzo ulteriormente ridotto. Il differimento di 12 mesi, infine, è stato ritenuto un termine congruo per tentare una nuova vendita ad un prezzo diverso e migliore.

Il Tribunale di Napoli è andato ben oltre quanto sopra, ritenendo che quando il prezzo base sia divenuto irrisorio a causa di una lunga serie di aste deserte, la procedura debba estinguersi con restituzione del bene nella disponibilità del debitore. Il Giudice partenopeo, in particolare, preso atto dell’irrisorietà dei prezzi raggiunti a seguito della diserzione delle aste via via fissate, ha dichiarato l’improcedibilità dell’esecuzione. Se l’immobile non si vende, infatti, è assolutamente ingiusto e inaccettabile un ulteriore ribasso del prezzo, che diverrebbe così notevolmente inferiore a quello giusto, con svantaggio non solo del debitore, ma anche del creditore. Dopo l’aggiudicazione, invero, il debitore non sarebbe ancora liberato e i creditori avrebbero comunque la necessità di intraprendere una nuova esecuzione forzata. Secondo il Tribunale di Napoli, l’estinzione della procedura appare conforme al principio costituzionale della ragionevole durata del processo ed a quello per cui la procedura esecutiva stessa deve essere giustificata da un effettivo interesse economico, che sarebbe per contro vanificato da un’azione infruttuosa, inutilmente dispendiosa, antieconomica e, pertanto, ingiustificata [6].

Al medesimo risultato è giunto il Tribunale di Belluno. Tale Giudice ha stabilito che qualora, dopo vari esperimenti di vendita con esito negativo, risulti evidente l’inutilità della prosecuzione del processo esecutivo, lo stesso potrà essere dichiarato estinto in nome del principio costituzionale di ragionevole durata del processo e di quello di “necessaria utilità” del processo esecutivo stesso [7].

Anche la Corte di Cassazione ha implicitamente ribadito detti principi [8], stabilendo che vadano applicati anche alla riscossione esattoriale, nella quale il Giudice, al pari dell’esecuzione ordinaria, deve valutare l’adeguatezza del prezzo di trasferimento. L’espropriazione, infatti, ha l’obiettivo di trasformare il bene in denaro per il soddisfacimento dei creditori e non quella d’infliggere una sanzione atipica al debitore inadempiente. Deve escludersi, pertanto, che il corrispettivo determinato possa risultare del tutto scollegato dal valore reale dell’immobile.

In conclusione, quando il debitore si trova in una situazione come quella descritta, e cioè quando si veda espropriato un’immobile acquistato a prezzo pieno che dopo una lunga serie di aste andate deserte raggiunga un prezzo di vendita estremamente basso, potrà sollecitare mediante un’istanza il Giudice dell’esecuzione affinché sospenda o addirittura estingua la procedura immobiliare.

di MASSIMO BACCI

note

[1] Art. 586 cod. proc. civ.

[2] Legge n. 203/91, di conversione del decreto legge n. 152/91.

[3] Art. 586 Cod. Proc. Civ.

[4] Trib. Vicenza, sent. del 18.07.2011.

[5] Trib. Roma, Sez. distaccata di Ostia, ord. del 9 Maggio 2013.

[6] Trib. Napoli, ord. del 23.01.2014.

[7] Trib. Belluno, ord. del 3.06.2013.

[8] Cass. sent. n. 692/12 del 18.01.2012.

Autore immagine: 123rf com

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5 Commenti

  1. ma l’ipoteca rimane ovviamente……. esempio la banca dopo sequestro, pignoramento, asta ritorna ad avere l’immobile in garanzia o no?…cosa se ne fara’ dell’immobile… il creditore gode comuque dell’abitazione….A sto puntyo conviene non pagare piu’ i mutui….grazie

  2. Andrea Fantucchio
    Non si chiede una consulenza si vuole esprimere solo un parere come è stato concesso a Gallocchio. Cordialità
    A Sergio Gallocchio, ti chiedo scusa a priori,
    devi sapere che i debiti vanno pagati altrimenti non saremmo più uno stato di diritto.
    Ciò che magistratura vuole evitare che i pescecani le iene i delinquenti, ecc. gli venga consentito di depredare i beni delle persone deboli, avallando un atto che non ho paura da definire “criminale” sventolando il vessillo della Giustizia.
    Questo è quello che è sempre avvenuto in tutti i tribunali massacrando i beni immobili delle persone che versano in un particolare stato dii disaggio economico che al momento della richiesta di sanare il debito non ha la possibilità di spegnerlo.
    Inoltre devi sapere che la giustizia viene rappresentata da una bilancia quindi sui due piatti va messo un peso di pari entità, altrimenti pende nel senso sbagliato.
    Oltre alle bellissime evidenze riscontrate nel puntuale articolo del bravissimo avvocato dell’articolo in intestazione devi sapere che anche lo stato ha messo un un timido paletto con l’art. 164bis della L. n. 162 del 2014, a cui il sottoscritto ha fatto un commento nella speranza che venga data la giusta interpretazione al contenuto avulso di detto articolo che lascia un potere incondizionato al giudica dell’esecuzione consentendogli facili abusi.
    Note interpretative dell’art. 164bis-Legge n. 162 del 12/09/2014.
    Andrea Fantucchio
    Art. 164-bis. Infruttuosità dell’espropriazione forzata. “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo.”
    Leggendo fra le righe del contenuto dell’art. 164bis-Legge n. 162 del 12/09/2014 emerge in modo palese che finalmente s’intende porre rimedio alla “salvaguardia del diritto” sacrosanto dell’abitazione che, secondo le precedenti disposizioni in materia, era invece soggetta ad una vendita forzata e veniva in buona sostanza depredata. Si consumava così un atto di ingiustizia che per certi versi definirei criminale, avallando un atto di “locupletazione indebita” che per principio “cardine” non è mai consentito dalla legge.
    Adesso, con l’introduzione dell’art. 164bis della L. n. 162/2014, il giudice è invece obbligato a tenere presente due aspetti che sono il valore di stima e il valore di vendita. Al fine di soddisfare nei limiti della legalità le pretese dei creditori senza però consentire la rapina del bene. Precedentemente, invece, si assisteva ad un atto di arricchimento ai danni dei debitori senza raggiungere l’obiettivo di sanare il debito. In buona sostanza un esempio di “rapina legalizzata”.
    Il giusto prezzo di vendita consente, invece, di pagare il debito evitando di commettere un atto di ingiustizia nei confronti dei debitori. Un modo di agire, quest’ultimo, che in passato è sempre stato messo in essere sventolando il vessillo della giustizia. Stiamo parlando di una giustizia assoggettata ai poteri forti che legiferava a senso unico schiacciando come vermi chi, per fatti contingenti e spesso non dipendenti dalla propria volontà, attraversava un periodo di difficoltà economica che non gli consentiva di sanare il proprio debito.
    La compressione del diritto (alla proprietà) del debitore non può mai pregiudicare in modo irragionevole i suoi diritti della persona. Questo principio è stato ribadito anche dalla Corte di Giustizia Europea che in una recente sentenza ha riaffermato l’importanza di tutelare il diritto alla casa di tutti quei debitori che versino in particolari condizioni di disagio sociale.

    Adesso il giudice ha la possibilità, attraverso l’applicazione dell’art. 164 bis della Legge 162/2014, di chiudere l’esecuzione “infruttuosa” consentendo al debitore di riappropriarsi della sua abitazione, o delle sue cose. “L’infruttuosità” per un fatto di giustizia è riferita al giusto recupero del valore del bene in vendita e non al solo recupero del debito ai danni del debitore.

    Applicare a un bene del valore di € 460.000 un ribasso del 30% è equiparabile alla richiesta di
    “duecento volte gli interessi di usura”. In sintesi, se il debito è di € 30.000 si chiede al debitore di pagare il 30% x 460.000 = € 138.000 + € 30.000 . Cifra che va poi integrata con le spese di giudizio.

    Presumibilmente il costo per il debitore può essere quantificato in € 30.000+138.000+€ 10.000 = € 178.000. Con un interesse quindi pari a 178.000/30000 = i € 593,33%

    Mi domando se questa non è una appropriazione indebita delle cose altrui

    Andiamo alle considerazioni dell’enunciato dell’art. 164bis,

    Rifacendoci al testo dell’articolo di legge 164bis, quando si prendono in esame i termini “esecuzione infruttuosa” e il “soddisfacimento dei creditori” non deve mai esserci uno spazio di discrezionalità tale da consentire al giudice di esercitare un potere di schiacciamento del reale valore dell’immobile inducendolo, poi, a commettere un atto di ingiustizia nei confronti del debitore. Un comportamento, questo, in contrasto con la sentenza della Corte Europea e adesso con l’ articolo 164bis, che ha inteso porre rimedio ad una falla della precedente legge riaffermando con rinnovato vigore l’esigenza di una maggiore tutela di quel debitore che versa in condizioni di disaggio.

    La CORTE DI CASSAZIONE ha stabilito che il prezzo offerto dall’acquirente deve essere adeguato al valore del bene messo in vendita per evitare una locupletazione indebita.

    Si chiede al giudice dell’esecuzione che fine ha fatto il diritto della dignità della persona umana se soppresso dalla libertà di profitto e di impresa che ha sempre esercitato in passato un diritto coercitivo fino all’appropriazione indebita “dei beni” degli altri che gli è stato sempre consentito da leggi che hanno avallato tale potere costrittivo.
    L’art. 164bis L. n. 162/2014 se ben interpretato pone un limite a tale abuso altrimenti nulla è cambiato se interpretato a senso unico a favore dei creditori “consentendo la rapina” del bene del debitore.
    Il diritto all’abitazione, è un diritto fondamentale garantito dall’art.7 della Carta dell’Ue, come sottolineato nella sentenza resa dalla Terza Sezione della Corte di Giustizia Ue nella causa C-34/13,

    NELLA SOSTANZA per la legge “il debito non sparisce,” assicurandosi che il debitore abbia migliori possibilità di vendere successivamente i suoi beni a prezzo di mercato ed estinguendo il proprio debito senza essere massacrato dalla speculazione.

    Con la chiusura del processo esecutivo, ai sensi del nuovo art. 164bis, non si vuole quindi estinguere indebitamente il debito nei confronti dei creditori, ma assicurarsi che la giustizia, in quanto tale, non possa commettere atti illeciti mascherandosi di legalità. Così che sia debitore che il creditore siano finalmente messi di fronte ad un ragionevole compromesso di giusta transazione.
    Che Dio ci salvi dagli atti illeciti e ancor di più se questi sono commessi sventolando il vessillo della giustizia.
    Andrea Fantucchio

  3. Sicuramente va salvaguardato il bene immobile durante la fase di vendita giudiziaria, però mi domando, come mai viene bandita una nuova asta ad un prezzo ridotto perchè le precedenti sono andate deserte se poi il G.E. ha il potere di annullarla se viene aggiudicata a qualcuno? perchè sostenere altre spese anche da parte dell’aggiudicatario? non sarebbe il caso di sospedere l’asta all’ultima asta deserta? io ho acquistato un immobile, sono trascorsi i 10 giorni e quindi l’aggiudicazione è divenuta definitiva, ho versato l’intero importo con il quale mi sono aggiudicata l’asta, a distanza di 3 mesi vedersi annullata l’asta mi sembra assurdo. Grazie

  4. Ti ringrazio tantissimo per quello che hai scritto ci vorrebbero più persone che dicano la verità delle cose come te

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