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Manutenzione straordinaria di immobile: l’acquirente si rivale sul venditore

1 gennaio 2015


Manutenzione straordinaria di immobile: l’acquirente si rivale sul venditore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 gennaio 2015



L’obbligo di pagamento del precedente proprietario ha effetti solo nei rapporti interni con l’acquirente, ma non verso il condominio, il quale potrà agire solo nei confronti di quest’ultimo.

Come abbiamo più volte chiarito in queste pagine, quando viene venduto un immobile, le incombenti spese di straordinaria amministrazione (per esempio, la ristrutturazione della facciata dell’edificio) devono essere sostenute dal venditore o dall’acquirente dell’immobile a seconda che la delibera di approvazione dei lavori sia, rispettivamente, anteriore o successiva al rogito notarile. In pratica, tutti quegli interventi che comportano innovazioni, migliorie e aumentano il valore del complesso dello stabile, devono essere pagati da chi è proprietario al momento della votazione assembleare che autorizza lo svolgimento delle opere medesime (leggi, tra l’altro, “Vendita di immobile e ripartizione delle spese condominiali”). Non importa poi che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente alla vendita dell’immobile.

Tuttavia, di recente, il tribunale di Cagliari ha fornito, su tale tema, un importante chiarimento di cui tenere conto per evitare brutte sorprese [1]. In pratica, il precedente proprietario è tenuto a sostenere i costi delle opere di manutenzione straordinaria, o di eventuali innovazioni realizzate nell’interesse del condominio, per via della delibera approvata prima del trasferimento, ma solo nei rapporti interni con l’acquirente, e non quindi direttamente nei confronti del condominio. Questo significa, in buona sostanza che, in caso di mancato pagamento di tali oneri da parte del primo titolare dell’immobile, l’amministratore non potrà agire nei confronti di questi, ma solo nei confronti del compratore. Il quale, poi, potrà rivalersi nei confronti del suo venditore, però solo dopo aver eseguito il pagamento in favore dell’amministratore, oppure può effettuare una chiamata in causa del precedente proprietario [2].

Insomma, la parte venditrice, anche se non paga le spese straordinarie a lei spettanti, non può subire un decreto ingiuntivo del condominio, in quanto non è più proprietaria dell’unità immobiliare. Insegna la giurisprudenza – prosegue la sentenza – che l’obbligazione volta al pagamento di contributi condominiali è legata all’oggetto venduto (i tecnici la chiamano “obbligazione propter rem”), “e che in tema di condominio di edifici, in caso di alienazione di un piano o di porzione di piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo stato di condomino appartiene all’acquirente. Ne consegue che, se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi.

Anche la Cassazione ha avallato, in passato, tale orientamento [3]. In particolare la Corte ha affermato che in caso di vendita di immobile in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, se non c’è un diverso accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e acquirente (e quindi non nei riguardi del condominio) è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea. Pertanto, se tali spese sono state deliberate prima della firma dell’atto di trasferimento della casa, ne risponde il venditore; l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio venditore, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva.

note

[1] Trib. Cagliari sent. n. 2209 del 17.07.2014.

[2] Proponendo nei suoi confronti una domanda riconvenzionale.

[3] Cass. sent. n. 24654/2010.

 

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. da poco ultimati i lavori di rifacimento del lastrico solare, ( abito all’ultimo piano ) ho la sensazione che detti lavoria non sino stati eseguiti a regola d’arte. posso chidere una verifica a campione ( anche a mie spese ) ? smantellare in alcuni punti la guaina e verificare il tipo di lavoro…..

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