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Le Guide Mutuo ipotecario e chirografario: di che si tratta?

Le Guide Pubblicato il 4 gennaio 2015

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> Le Guide Pubblicato il 4 gennaio 2015

Breve e facile guida sul finanziamento concesso dalla banca e garantito da un immobile del debitore.

Si sente spesso parlare di “mutuo ipotecario” e di mutuo “chirografario” di cosa si tratta? e quali sono le differenze? Ce ne occuperemo singolarmente in questa breve guida.

1 | MUTUO IPOTECARIO

Cos’è l’ipoteca

Per legge, l’ipoteca è una garanzia costituita mediante iscrizione nei pubblici registri immobiliari su un determinato immobile (una casa, un terreno, ecc.): essa attribuisce al creditore il diritto di far espropriare e di far vendere detto bene con il beneficio di trattenere, dal ricavato della vendita, tutto ciò che gli è dovuto dal debitore per capitale, interessi e oneri accessori. Tale diritto di espropriazione e vendita può essere esercitato anche nei confronti di terze persone, a cui eventualmente il debitore abbia venduto l’immobile dopo l’iscrizione dell’ipoteca.

L’ipoteca è costituita con atto notarile e con la specifica formalità dell’iscrizione nei registri immobiliari, che ha efficacia per 20 anni, al termine dei quali l’ipoteca si estingue, se non è stata rinnovata alla scadenza su domanda del creditore.

Su uno stesso immobile possono essere iscritte anche più ipoteche, contraddistinte in ordine di tempo da un numero d’ordine (cosiddetto grado dell’ipoteca) e, in caso di esproprio o vendita dell’immobile, il ricavato soddisfa prima il creditore garantito da ipoteca di primo grado, poi quello garantito da ipoteca di secondo grado, e cosi via.

Il prestito della banca

Le banche concedono prestiti per l’acquisto di immobili dietro concessione di ipoteca di primo grado, a loro favore, sull’immobile stesso acquistato dal cliente; in tal modo l’istituto di credito riesce a iscrivere ipoteca con un valore molto più elevato rispetto all’apertura di credito.

Si può vendere un immobile nonostante sia ipotecato. Tuttavia, il suo valore di mercato sarà molto più basso. E ciò perché, se l’immobile ipotecato viene venduto dal proprietario, il compratore acquista un bene gravato da ipoteca, accollandosi la parte di mutuo rimasto; così che, il compratore detrae dall’immobile pattuito la quota capitale residua del mutuo e versa al venditore solo la differenza.

 

I finanziamenti, accordati come mutui, sono caratterizzati dalla garanzia ipotecaria, dalla natura di prestiti a scadenza media (o lunga), nonché dall’impegno del debitore di rimborsare il capitale e pagare gli interessi in base a un prestabilito piano di ammortamento.

La richiesta di mutuo può pervenire da famiglie di nuova formazione o da nuclei famigliari che intendano acquistare una residenza secondaria, da Comuni, da Enti ospedalieri, ecc.

La banca suole richiedere al cliente se il mutuo concesso riguarda la prima casa, atteso che, in tal caso, si ha un’agevolazione di tasso e un minore rischio di insolvenza, poiché ogni cittadino ha bisogno almeno di una casa.

Il mutuo ipotecario è, dunque, uno strumento complesso, che si basa giuridicamente su una pluralità di negozi giuridici, dalla cui combinazione scaturiscono prodotti bancari innovativi, mirati altre esigenze più specifiche della clientela.

Il mutuo ipotecario ordinario è un prestito che si può estendere fino a quindici anni, ma la banca può concederlo anche per una durata maggiore, purché ci sia un cespite sul quale trascrivere l’ipoteca.

Ovviamente la banca può anche non concedere il mutuo, se non può offrire la somma richiesta, avendo difficoltà di liquidità; oppure se deve concederlo a settori in crisi, dunque la banca non ha garanzie.

Se il mutuo viene richiesto da un’azienda, la banca può controllare la produttività della richiedente mediante tre istruttorie: una tecnica per il valore, una commerciale per la redditività ed una legale per stipulazione dei contratti.

Estinzione dell’ipoteca

L’ipoteca si estingue mediante cancellazione del registro immobiliare, a seguito di domanda scritta, attestante l’estinzione del debito o la rinuncia del credito o il decorso del termine ventennale.

Il codice civile [1] prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta “estinzione” dell’ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia.

Dette cause riguardano i casi in cui:

– il debito a cui l’ipoteca è collegata viene estinto;

– il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall’ipoteca;

– il creditore dichiara di rinunciare all’ipoteca;

– viene raggiunto l’eventuale termine a cui l’ipoteca è stata limitata;

– si verifica l’eventuale condizione risolutiva che prevedeva l’annullamento dell’ipoteca;

– decorrono venti anni dall’iscrizione dell’ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;

– il bene ipotecato perisce;

– il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.

I tipi di ipoteca

Le ipoteche a garanzia del mutuo possono essere volontarie, giudiziali e legali.

L’ipoteca volontaria è senz’altro la più diffusa delle tre e viene iscritta volontariamente dal proprietario del bene quale garanzia di un debito.

Quando si sceglie di stipulare un mutuo si sottoscriverà spontaneamente questo tipo di garanzia, ai fini della concessione del prestito.

Se il bene è cointestato ciascuno dei proprietari avrà facoltà di iscrizione per la frazione di sua competenza.

Scadenza dell’ipoteca

Le ipoteche col tempo scadono o, meglio, si prescrivono.

L’iscrizione della formalità conserva il suo effetto per venti anni e oltre tale scadenza lo perde interamente.

In realtà l’ipoteca resterà ancora annotata nei registri, ma risultando prescritta non verrà più presa in considerazione, in quanto inutilizzabile da chiunque; in tal modo, l’immobile verrà comunque ritenuto libero dal vincolo.

Se alla fine dei vent’anni il debito collegato sussiste ancora, come accade nel caso dei mutui di durata più lunga, la banca ha la facoltà di rinnovare l’ipoteca.

Purché la richiesta di rinnovo sia inoltrata prima della fine del ventesimo anno dall’iscrizione, l’ipoteca manterrà il grado attribuito all’origine.

La rinnovazione non richiede il notaio, ma è comunque gravata da spese. Dopo averle sostenute la banca ne richiederà il rimborso al debitore. Il loro ammontare massimo può essere individuato fin dall’inizio tra i costi specificati nel foglio informativo del mutuo.

2 | MUTUO CHIROGRAFARIO

Il mutuo chirografario, invece, è un mutuo fiduciario, basato solo sulla firma del cliente, ed è tipico di chi ha una busta paga o è un libero professionista, in quanto per poterne usufruire occorre dimostrare di possedere un buon reddito costante da almeno tre anni.

Il mutuo chirografario, che in precedenza veniva erogato solo da banche private, ma che oggi è erogato da primari istituti di credito, è concesso a tassi agevolati ed è prescelto perché comporta una procedura snella e veloce.

note

[1] Art. 2878 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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4 Commenti

  1. Lavoro con uno stipendio di 1850 euro netti al mese e sono assunto a tempo indeterminato..purtroppo nn ho un garante, ho anticipato con un contratto di compravendita euro 30 mila con scadenza tre anni per fare rogito. .tipo affitto a riscatto..la mia banca può darmi 140mila che sommati ai 30 che ho anticipato fanno 170,la casa Costa 260 mila? Posso accedere a un mutuo chirografario? Grazie

    1. te lo sconsiglio tieni il tuo capitale, per tante ragioni stai alla larga delle banche italiane, almeno la distanza di nun’ora d’aereo

  2. mio padre ha acquistato un appartamento, per il quale aveva contratto un mutuo ipotecario con la banca, per un importo complessivo di 100.000euro, il cui reddito residuo ammonta a euro 50.000. In seguito alla divisione ereditaria tale appartamento è stato attribuito a mio fratello Tizio. L’altro fratello, Caio, intende obbligarsi a pagare tutte le restanti rate del mutuo ipotecario contratto per l’appartamento assegnato al fratello Tizio.
    Nell’atto notarile nonostante il mutuo ipotecario è giusto scrivere che:
    ” i condividenti rinunciano ad ogni eventuale diritto di ipoteca legale.” ?

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