Come trasferire la casa tra coniugi senza notaio

Nel divorzio congiunto e nella separazione consensuale basta l’accordo inserito nel verbale di udienza e si può trascrivere il passaggio di proprietà.

Sicuramente hai notato che abbiamo intitolato questo articolo «Come trasferire la casa tra coniugi senza notaio», e non abbiamo fatto riferimento alla compravendita e neppure alla donazione di immobili. In quei casi, infatti, la presenza del notaio come pubblico ufficiale è indispensabile e non se ne può fare a meno, altrimenti l’atto non sarebbe valido a realizzare il passaggio della proprietà del bene.

Però nel nostro titolo abbiamo fatto riferimento ai coniugi, e questa precisazione è fondamentale: si può trasferire casa senza notaio quando i coniugi si dividono, e precisamente quando lo fanno attraverso una di queste due snelle e rapide procedure: la separazione consensuale e il divorzio congiunto. Non, quindi, nelle separazioni giudiziali e nei divorzi contenziosi, perché in quelle situazioni manca l’accordo tra marito e moglie: è l’accordo la condizione indispensabile per saltare l’atto notarile che in tutti gli altri casi serve ad attribuire le proprietà immobiliari ad uno o all’altro.

Dopo una fondamentale sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, che nel 2021 ha ammesso la possibilità di trasferire la proprietà degli immobili tra i coniugi in fase di separazione consensuale e di divorzio congiunto senza necessità dell’intervento del notaio, gli uffici giudiziari si sono organizzati per ricevere e trattare le domande di questo tipo e alcuni tribunali italiani hanno predisposto protocolli e linee guida da seguire.

L’indicazione delle formalità da espletare e dei passaggi da compiere è necessaria in queste situazioni, perché quello che di solito fa il notaio nei rogiti immobiliari diventa compito del giudice della separazione o del divorzio e del suo cancelliere, che ha un ruolo fondamentale nella procedura: è lui il pubblico ufficiale rogante, che sostituisce il notaio; anche se, come vedremo, non sempre e del tutto, perché rimangono delle situazioni in cui l’intervento di questo professionista è ancora necessario, specialmente quando un notaio viene nominato ausiliario del giudice, con il compito di controllare i documenti e le dichiarazioni delle parti e, se tutto risulta regolare, di eseguire le trascrizioni nei pubblici registri immobiliari, necessarie per formalizzare il trasferimento di proprietà.

Trasferimento immobili senza notaio: quando è possibile

L’art. 2657 del Codice civile consente la trascrizione, nei pubblici registri immobiliari, delle sentenze e delle scritture private autenticate, oltre che degli atti pubblici notarili. Nelle separazioni e divorzi– che pure si realizzano con sentenza – fino a poco tempo fa questa previsione era rimasta in larga parte inattuata: i coniugi potevano già raggiungere, nella separazione consensuale o nel divorzio congiunto, un valido accordo sulla spartizione dei loro beni immobili, e il giudice lo omologava e lo recepiva in sentenza; ma poi per poter trascrivere quel provvedimento in pratica occorreva sempre l’intervento del notaio. 

In particolare, i coniugi che decidono di separarsi consensualmente o di ottenere il divorzio congiunto possono regolare come meglio credono il futuro assetto dei propri rapporti economici e patrimoniali derivanti dal matrimonio. E in questo ambito possono liberamente stabilire il trasferimento di proprietà della casa coniugale, della seconda casa per le vacanze e di qualsiasi altro immobile in loro comproprietà: ciò vale sia per i terreni sia per i fabbricati.

Trasferimento immobili negli accordi di separazione o di divorzio 

È indispensabile, in questi casi, che i coniugi raggiungano un apposito accordo tra loro per stabilire questi trasferimenti di proprietà immobiliari e determinare le modalità di realizzazione (decorrenza, percentuali di attribuzione, eventuali condizioni, come la riserva di usufrutto, ecc.). Ecco perché, come ti abbiamo anticipato all’inizio, la procedura di trasferimento di immobili senza l’intervento del notaio non è esperibile nei casi di separazione, o di divorzio, giudiziale: questi procedimenti sono di natura contenziosa e, in assenza di una concorde volontà delle parti, richiedono una decisione del giudice. 

L’accordo di separazione, o di divorzio, dovrà contenere delle specifiche clausole che attribuiscono al marito, alla moglie (o anche ad altri soggetti, a partire dai figli), la proprietà esclusiva di tali beni immobili. Il giudice controlla dall’esterno e a posteriori, come supervisore, il contenuto dell’accordo, per verificare che non siano stati violati i diritti indisponibili o i doveri inderogabili di uno dei due coniugi verso l’altro o verso i figli [1], quindi senza entrare nel merito della convenienza e dell’opportunità delle condizioni convenute tra i ex coniugi. Se non emergono motivi ostativi, il giudice dispone l’omologazione dell’accordo. 

A questo punto, ci siamo quasi: nel 2021 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con una innovativa sentenza [2], ha stabilito che gli «accordi traslativi» della proprietà immobiliare raggiunti tra i coniugi sono pienamente validi e possono essere trasfusi in un atto che può essere trascritto per rendere efficace il passaggio di proprietà, purché vi sia un’attestazione del cancelliere dell’ufficio giudiziario che ha recepito quell’accordo in una sentenza. 

Accordo di trasferimento immobili: condizioni di validità

Le Sezioni Unite hanno stabilito che l’accordo di separazione consensuale, o di divorzio a domanda congiunta, che contiene clausole attributive della proprietà esclusiva di beni immobili (o di altri diritti reali, come l’usufrutto) è valido quando viene è inserito nel verbale di udienza, redatto dal cancelliere che svolge le funzioni di ausiliario del giudice. Questo documento ha valore di atto pubblico [3] e, dunque, fa fede di quanto in esso viene attestato dal pubblico ufficiale che lo ha redatto. Ma tutto ciò ad una precisa condizione: il cancelliere deve attestare che le parti hanno prodotto gli atti e reso le dichiarazioni imposte dalla legge sulla proprietà e sulla conformità dei dati catastali dei beni immobili. Sono le consuete condizioni di validità cui, di solito, provvedono i notai inserendole negli atti che rogano.

In presenza delle necessarie attestazioni del cancelliere, quegli accordi di separazione o di divorzio diventano – afferma il Collegio – un  «valido titolo per la trascrizione». Così il cerchio si chiude, perché, come abbiamo visto, la sentenza, al pari dell’atto pubblico, è un provvedimento che può essere trascritto nei registri immobiliari. E infatti le Sezioni Unite affermano che, quando il giudice emette la sentenza di separazione consensuale o di divorzio congiunto [4], nella quale l’accordo raggiunto tra i coniugi viene recepito, si ottiene una «pronuncia dichiarativa» dell’attribuzione della proprietà o del diverso diritto reale. Ecco perché a questo punto il trasferimento dei diritti reali immobiliari è possibile anche senza l’intervento del notaio.

Trascrizione accordo di trasferimento immobiliare: come si fa

La normativa in materia di trasferimenti immobiliari [5] prevede che «gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale». 

Proprio l’importanza di questo adempimento era il principale motivo che sinora aveva fatto ritenere indispensabile l’intervento del notaio, che è il professionista incaricato di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Ma a seguito dell’intervento della Suprema Corte questo compito può essere svolto anche dal cancelliere, se redige l’apposita attestazione. Tutto ciò a condizione che i coniugi stessi forniscano il loro contributo, rilasciando le dichiarazioni di loro competenza e esibendo i documenti in loro possesso: vediamo come ciò avviene.

Trasferimento immobiliare: le dichiarazioni dei coniugi

Per rendere concreta la nuova disciplina che consente il trasferimento di immobili tra coniugi senza notaio, alcuni tribunali italiani, come quello di Milano, hanno stabilito dei protocolli d’intesa con i locali Consigli dell’Ordine degli avvocati, in modo da individuare i documenti necessari che le parti sono tenute a produrre e le dichiarazioni che devono compiere. In particolare, il protocollo del tribunale di Milano richiede di svolgere i seguenti passaggi:

• indicare nel ricorso la «chiara volontà», ai sensi dell‘art. 1376 Cod. civ., di trasferire o costituire il diritto di proprietà (o altri diritti reali, come l’usufrutto e l’abitazione) su determinati beni immobili, specificando se a favore del cedente vi è o meno il pagamento di una somma di denaro e, in caso positivo, se la parte destinataria del bene accetta tale condizione; se è previsto il pagamento di un prezzo, bisogna produrre come prova l’assegno o il bonifico; in ogni caso occorre indicare il valore del bene;
• attestare la conformità del bene ceduto «allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie» (tale dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato e incaricato dalle parti alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale che si rendessero necessari);
• il coniuge cedente deve altresì dichiarare la conformità degli intestatari catastali alle risultanze dei registri immobiliari (è la c.d. “conformità soggettiva”);
• l’accordo deve contenere il codice fiscale dei coniugi, il loro regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni), i dati di provenienza dell’immobile (estremi dell’atto notarile e nota di trascrizione, o da successione ereditaria, in tal caso allegando la relativa dichiarazione presentata);
• fornire l’esatta indicazione dell’immobile (con i dati identificativi catastali completi, più la copia della planimetria e della visura catastale);
• dichiarare l’esistenza dell’abitabilità o dell’agibilità dell’immobile ceduto, allegando il certificato; dichiarare la regolarità urbanistica dell’immobile alle prescrizioni vigenti e la correttezza delle precedenti trascrizioni immobiliari eseguite (occorre allegare la visura ipotecaria aggiornata); fornire l’indicazione dell’Ape (Attestato di prestazione energetica).

Trasferimento immobiliare tra coniugi: gli adempimenti giudiziari

Per verificare la presenza di tutti gli elementi anzidetti, il giudice nomina un ausiliario, che in caso positivo sarà anche incaricato di compiere «i successivi adempimenti concernenti la trascrizione e la voltura» dell’immobile. Questo ausiliario deve essere un esperto e potrà essere scelto tra gli avvocati ed i notai o tra gli incaricati delle vendite immobiliari giudiziali. In caso di documentazione incompleta o mancante, il professionista invita i coniugi ad integrarla.

Se tutto va bene, dopo l’udienza di separazione o di divorzio che recepisce il contenuto dell’accordo intercorso tra i coniugi sul trasferimento delle proprietà immobiliari il giudice emette la sentenza, e la cancelleria consegna, entro 5 giorni, la copia autentica del provvedimento all’ausiliario nominato dal giudice per provvedere alla sua trascrizione. L’incaricato dovrà restituire entro i successivi 30 giorni la nota della trascrizione eseguita (il cosiddetto “duplo”) e la visura catastale aggiornata degli immobili trasferiti. In caso di rifiuto della trascrizione da parte della Conservatoria, le parti si impegnano a stipulare l’atto davanti al notaio.