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Impermeabilizzazione e manutenzione dei muri perimetrali: spese per millesimi

4 Gennaio 2015


Impermeabilizzazione e manutenzione dei muri perimetrali: spese per millesimi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Gennaio 2015



Manutenzione straordinaria non in base alla “verticale”.

A seguito delle infiltrazioni di acqua all’interno di un edificio condominiale, dovute alle costanti piogge e all’acqua spinta dal vento, potrebbe sorgere l’esigenza di rifare l’intonaco o, eventualmente, l’impermeabilizzazione del muro perimetrale. Come si procede, in tali casi, alla ripartizione delle conseguenti spese?

Contrariamente a quanto si potrebbe pensare (e di quanto pratica qualche amministratore non correttamente informato), a dover sopportare gli oneri non saranno solo i singoli proprietari della “verticale” in questione.

Al contrario, le spese per i lavori di ipermeabilizzazione dei muri perimetrali si ripartiscono tra tutti i proprietari di unità immobiliari comprese nell’edificio, in ragione del valore proporzionale, ossia in base ai rispettivi millesimi.

Il dubbio potrebbe sorgere dal fatto che, nel caso di impermeabilizzazione del tetto o del lastrico solare, la disciplina è opposta. In tal caso, infatti, la legge stabilisce che, a contribuire alle spese devono essere solo i proprietari di unità immobiliari “sulla verticale” delle tetto medesimo. Con la conseguenza che, su un condominio con più corpi di fabbrica, a pagare dovranno essere solo i proprietari i cui appartamenti sono coperti dal tetto in rifacimento.

Invece, nel caso di muro perimetrale, non si può fare una distinzione così netta. La legge, infatti, tiene conto del fatto che le altre unità immobiliari risultano protette dagli agenti atmosferici in quanto sovrastate o affiancate dalle proprietà altrui e, perciò, stabilisce che le spese per le relative opere si ripartiscano tra tutti in proporzione del valore della proprietà di ciascuno.

Secondo la Cassazione [1] i muri perimetrali sono parti comuni proprio in ragione della loro funzione di protezione dagli agenti atmosferici. I muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione [2], in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso. Pertanto, nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell’immobile.

note

[1] Cass. sent. n. 4978/2007.

[2] Art. 1117 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Muro perimetrale confinante con altro condominio. Chi paga il rifacimento dalla parte dell altro condominio?

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