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Casa pignorata: la manutenzione straordinaria spetta al debitore e non al creditore

6 Gennaio 2015


Casa pignorata: la manutenzione straordinaria spetta al debitore e non al creditore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Gennaio 2015



Esecuzione forzata immobiliare: chi deve pagare i lavori straordinari e urgenti per conservare l’immobile pignorato?

Nel caso di un immobile pignorato, tutte le eventuali spese per la manutenzione straordinaria dell’immobile stesso non devono essere pagate dal creditore procedente, bensì sul debitore esecutato: quest’ultimo, infatti, fino al decreto di vendita del giudice, continua a restare l’unico proprietario del bene e, pertanto, è anche responsabile dei danni cagionati dalla rovina dell’edificio [1]. Con la conseguenza che su di lui gravano i relativi oneri economici.

A dirlo è il Tribunale di Napoli con una sentenza [2] che cambia radicalmente il datato e costante orientamento contrario, sino ad oggi registrato in giurisprudenza.

In mancanza di un intervento del debitore, volto a rimuovere i difetti dell’immobile, dovrà intervenire la pubblica amministrazione con un’azione cosiddetta di esecuzione in danno. Previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, il creditore può, però, pagarle spontaneamente per ottenere il maggior profitto dalla vendita forzata o possono essere saldate con gli eventuali frutti derivanti dalla vendita del bene pignorato.

Il custode dell’immobile

La legge [3] stabilisce che possono essere nominati custodi i professionisti (avvocato o notaio) oppure gli istituti autorizzati [4] o lo stesso debitore [5].

I doveri e poteri del custode, indicati dal codice di procedura, sono rivolti a garantire la gestione e la manutenzione dell’immobile per ottenere il miglior prezzo dalla eventuale vendita forzata.

Egli, quindi, deve occuparsi della cosiddetta amministrazione conservativa: mantenere l’integrità dell’immobile e salvaguardarne il valore economico. Ma i suoi compiti sono anche di sorveglianza, dovendo segnalare prontamente alle autorità i rischi derivanti dal bene pignorato (ad esempio, lo stato d’inagibilità e pericolo di crollo, presenza di pozzi o buche, ecc.), nonché tutti quei comportamenti dell’occupante o di terzi che possano minare l’integrità del bene e/o il suo valore di realizzo.

Il custode, infine, deve tenere la diligenza del buon padre di famiglia nell’attivarsi per evitare rischi e danni a terzi derivanti dalla cosa in sua custodia. A tal fine dovrà far eseguire le opere necessarie ad evitarli.

La manutenzione straordinaria

In passato la Cassazione [6] e numerosi tribunali avevano ritenuto che la manutenzione spettasse sempre al creditore e, in caso di sua inerzia, al custode (che ne avrebbe dovuto poi chiedere il rimborso in sede di liquidazione). Addirittura c’era chi dichiarava improcedibile l’esecuzione forzata se il creditore non saldava la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile.

Il tribunale di Napoli sposa, oggi, la tesi opposta. Il creditore [7], infatti, ha diritto di pignorare il bene nello stato in cui si trova senza dover sostenere spese per la sua conservazione, anche nel caso in cui sia fatiscente e costituisca un pericolo per la pubblica incolumità.

Il pignoramento, infatti, non fa venir meno il diritto di proprietà del debitore sul bene, che si dovrà attivare per evitare i rischi e le relative responsabilità per eventuali danni a terzi.

Tali doveri permangono in capo al debitore anche se questi è stato costretto a lasciare l’immobile ed è stato sostituito dal custode, perché deve comunque continuare a preservare le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati. Al custode spetta solo l’ordinaria amministrazione e l’accantonamento dei frutti per soddisfare i creditori.

Se il debitore resta inerte dovrà intervenire la P.A. ordinando la cosiddetta esecuzione in danno.

note

[1] Art. 2053 cod. civ.

[2] Trib. Napoli, ord. del 24.10.2014.

[3] Ai sensi del combinato disposto degli artt. 534, 559 ss, 170 ss. disp. att. cod. proc. civ.

[4] Ex art.159 disp. att. cod. proc. civ.

[5] Art. 559 cod. proc. civ.

[6] Cass. sent. n. 2875/1976.

[7] Ex art. 2910 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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