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Balconi che violano le distanze tra edifici: demolizione certa

6 gennaio 2015


Balconi che violano le distanze tra edifici: demolizione certa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 gennaio 2015



La nuova interpretazione della Cassazione ha effetto retroattivo: chi ha comprato in passato un immobile con balconi troppo vicini alla proprietà limitrofa dovrà abbatterli.

Distanze minime tra edifici: in passato, il calcolo delle sporgenze dello stabile ha creato non poche incertezze. In particolare il problema verteva (e verte) sul punto dal quale parte la misurazione della distanza minima: dalla sporgenza o dalla parete principale dell’edificio?

Oggi è certo, secondo la Cassazione [1], che non vanno calcolate le sporgenze esterne del fabbricato che abbiano solo una funzione meramente ornamentale. Al contrario, i balconi, anche se scoperti, che siano di apprezzabile profondità e ampiezza, vengono considerati come facenti parte del “corpo di fabbrica”: con la conseguenza che è da questi ultimi (e non dal muro perimetrale dell’edificio) che si deve iniziare a calcolare la distanza minima tra gli edifici.

Questa conclusione, però, negli anni passati era controversa. Senonché, secondo la Suprema Corte, ciò non scusa coloro che, negli anni scorsi, hanno acquistato un immobile con balconi troppo vicini alla proprietà confinante. Infatti, la nuova interpretazione della giurisprudenza si applica “retroattivamente” anche a chi, in passato, non ne era (e non poteva esserne) a conoscenza.

Ciò perché, precisa la Cassazione, i nuovi orientamenti interpretativi dei supremi giudici (cosiddetto “overruling” ossia “ribaltamento della regola) non hanno effetto retroattivo (e quindi salvano coloro che vi abbiano fatto affidamento) solo quando:

– il ribaltamento è imprevedibile (nel caso di specie, invece, si trattava solo di un dubbio che aveva generato un contrasto tra le aule di tribunale);

– l’interpretazione si riferisca a norme processuali (ossia che disciplinano le regole del giudizio) e non a quelle di carattere sostanziale.

Non è quindi questo il caso in cui si possa parlare di overruling. Risultato: chi ha acquistato un immobile con balconi sporgenti oltre il dovuto, confidando nella (ormai superata) interpretazione a loro favorevole della Cassazione, ora deve abbatterli.

Resta comunque la possibilità, del proprietario, di far valere la garanzia nei confronti del costruttore qualora l’immobile venduto risulti costruito in violazione delle distanze legali [2].

In ogni caso, per quanto riguarda i rapporti tra edifici condominiali e proprietà confinanti, la causa di arretramento di un fabbricato in condominio per violazione delle distanze legali va intrapresa necessariamente nei confronti di tutti i condòmini, e non invece nei confronti dell’amministratore del condominio. Allo stesso modo, tutti i condòmini – e non solo i proprietari degli appartamenti direttamente prospettanti verso le costruzioni limitrofe che violano le distanze legali – sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle relative disposizioni.

note

[1] Cass. sent. n. 25501 del 2.12.2014.

[2] Art. 1483, 1484 e 1489 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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1 Commento

  1. Perchè deve pagare solo il proprietario e non chi ha progettato chi ha costruito e chi ha dato l’autorizzazione ad abitare l’immobile il tecnico comunale e di conseguenza per responsabilita oggettiva il Sindaco dei comuni interessati. Ma tanto siamo in Italia si chiederà condono tombale e tutto torna in regola.

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