Infiltrazioni negozio in condominio: calcolo dei danni

Come si determina il risarcimento dovuto all’esercente per la perdita di merci e attrezzature o per la chiusura forzata dei locali a causa di umidità e allagamenti.

Quando si verificano infiltrazioni in un negozio in condominio, il calcolo dei danni che il responsabile (o la sua assicurazione, se c’è) deve risarcire all’esercente è condizionato da diverse variabili: ad esempio, ci può essere stato il danneggiamento di merci e prodotti stoccati in magazzino e destinati alla vendita, o di impianti e attrezzature dell’attività commerciale, dagli arredi ai computer. È evidente che il titolare dell’attività commerciale interessata dalla presenza di infiltrazioni nei locali subisce un pregiudizio economico, che può variare a seconda dei casi ma sicuramente è molto più grave quando il fenomeno provoca la chiusura forzata dell’esercizio.

Chiusura forzata dell’esercizio

Nei casi più gravi – quando è proprio l’acqua che penetra nei locali, allagandoli, e non soltanto l’umidità che impregna i muri – ci può essere la chiusura dell’esercizio, anche disposta con provvedimento dell’Autorità amministrativa per mancanza dei necessari requisiti di igiene e salubrità (si pensi a un negozio che vende prodotti alimentari o a un bar ristorante). Ciò comporta, inevitabilmente, la riduzione del giro di affari a zero, e il concreto rischio di perdere clientela, che probabilmente non tornerà più alla riapertura.

Questo stop forzato può durare per un periodo più o meno lungo, che dipende dai tempi di esecuzione dei lavori e, prima ancora, dalla solerzia con cui il condominio decide di intervenire per accertare e rimuovere le cause delle infiltrazioni. Ecco perché i danni causati dalle infiltrazioni in un negozio in condominio possono essere più o meno ingenti.

Risarcimento in base ai valori Omi

Fermo restando che anche in materia di infiltrazioni di origine condominiale vige il principio generale secondo cui è il danneggiato che deve dimostrare la tipologia e l’entità dei danni che ha subito (e ciò avviene, di solito, con una perizia estimativa di quantificazione), la giurisprudenza riconosce che ci sono alcuni danni che non possono essere provati nel loro preciso ammontare, come quello cui accennavamo poco fa, della chiusura forzata con impossibilità di godimento dei locali (che possono essere di proprietà esclusiva dell’esercente oppure presi in affitto).

In queste situazioni la giurisprudenza riconosce la possibilità di una «valutazione equitativa del danno», ai sensi dell’art. 1226 del Codice civile. In tal senso, una recente sentenza del tribunale di Roma [1] ha stabilito che il parametro di riferimento è il valore rilevato dall’Osservatorio del mercato immobiliare – in breve: Omi – la banca dati dell’Agenzia delle Entrate che registra le quotazioni e i canoni locativi di mercato per immobili similari, situati nella stessa zona e della medesima tipologia.

Infiltrazioni in negozio: la responsabilità del condominio

Finora abbiamo dato per scontato che la responsabilità per infiltrazioni in negozio sia del condominio: infatti l’art. 2051 del Codice civile lo ritiene oggettivamente e presuntivamente responsabile, fino a prova contraria, di tutti i danni cagionati dalle cose che, in qualità ente di gestione, ha in custodia, come quelli provocati dalla cattiva manutenzione delle parti comuni (tetti, lastrici solari di copertura, grondaie e pluviali di scolo).

Quindi, di norma – come ti abbiamo spiegato in un precedente articolo – per i danni da infiltrazioni nei negozi paga il condominio, ma il principio subisce delle eccezioni se si verifica un caso fortuito (un evento imprevedibile ed eccezionale, come un terremoto o lo straripamento di un fiume: in tali casi, il condominio può esonerarsi dalla propria consueta responsabilità risarcitoria) oppure se vi è una concorrente responsabilità di un proprietario esclusivo: ciò si verifica frequentemente quando le infiltrazioni nelle unità abitative e commerciali provengono dalla terrazza dell’attico o comunque da un piano sovrastante. In queste situazioni, come dispone l’art. 1126 del Codice civile, il proprietario esclusivo del lastrico solare risponde per un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi vengono suddivisi fra tutti gli altri condomini.

Approfondimenti

Per conoscere altri casi, leggi anche l’articolo “Negozio chiuso per infiltrazioni: chi paga i danni?“.