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Ape, vendita e affitto: gli obblighi dell’attestato di prestazione energetica

8 gennaio 2015


Ape, vendita e affitto: gli obblighi dell’attestato di prestazione energetica

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 gennaio 2015



Mancata allegazione al rogito: no nullità ma solo la sanzione.

 

Dal 6 giugno 2013 è entrato in scena l’Ape, l’attestato di prestazione energetica, che ha sostituito il vecchio Ace (Attestato di certificazione energetica). In questa breve guida cercheremo di fare il punto su tutti gli obblighi di allegazione ai contratti di compravendita e locazione di immobili a cui si applica la nuova normativa [1].

Cos’è l’Ape?

L’Ape è il documento redatto da un esperto qualificato e indipendente che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso specifici indicatori. Con tale documento il potenziale acquirente viene informato sul grado di efficienza energetica dell’immobile.

A cosa serve l’Ape?

Serve a misurare la quantità annua di energia effettivamente consumata o che si prevede sia necessaria per soddisfare un uso standard di un immobile (riscaldamento invernale, climatizzazione estiva, produzione di acqua calda sanitaria).

Esso, inoltre, indica la classe energetica in cui si colloca l’immobile (dalla classe A+ alla classe G) e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza stessa.

Chi può rilasciare l’Ape?

L’Ape è rilasciato unicamente da esperti qualificati e indipendenti.

Per quanto tempo vale l’Ape?

L’attestato ha validità di dieci anni dal suo rilascio e deve essere aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti sono quindi dotati di un Ape al termine dei lavori.

Che succede in caso di trattative di vendita di un immobile?

Chi mette in vendita la propria casa o altri immobili ha l’obbligo di rendere disponibile l’Ape ai potenziali acquirenti già a partire dalla fase di avvio delle trattative per poi consegnarlo definitivamente alla chiusura, ossia alla stipula del contratto preliminare (cosiddetto “compromesso”). Attenzione: “consegna” non significa “allegazione”. Dunque, il compromesso richiede la semplice consegna, mentre (per come si vedrà qui sotto) il rogito definitivo impone l’allegazione.

Che succede in caso di vendita di un immobile?

Se, in caso di semplice preliminare di vendita l’Ape va solo consegnato, nel caso invece di vendita definitiva l’alienante ha l’obbligo di allegare l’Ape al rogito notarile.

Dall’altro lato, l’acquirente deve dichiarare in un’apposita clausola di aver ricevuto dal venditore la documentazione comprensiva dell’attestato.

Che succede se l’Ape non è allegato al rogito?

Contrariamente a quanto ipotizzato all’alba dell’emanazione della nuova legge, la vendita non è nulla. Tuttavia, la mancata allegazione dell’Ape ai contratti di compravendita fa scattare una sanzione amministrativa pecuniaria da 3mila a 18mila euro. Stessa sanzione è prevista se viene omessa la dichiarazione nel contratto.

Che succede in caso di donazione di un immobile?

Negli atti traslativi a titolo gratuito come la donazione, invece, l’Ape non va allegato e il donatario non deve dichiarare di averlo ricevuto e di aver ottenuto le informazioni.

Quali sono gli obblighi del notaio?

Al momento del rogito, il notaio – tenuto per legge a esercitare un controllo formale (non tecnico) sull’atto di vendita – controlla che l’Ape gli sia stato consegnato per la conseguente allegazione. In mancanza, però, non può rifiutarsi di rogare la compravendita, ma deve informare le parti delle conseguenze civilistiche e delle sanzioni previste che tale omissione comporta.

note

[1] DL n. 63/2013 convertito in L. n. 90/2013.

Autore immagine: 123rf com

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