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L’assemblea può limitare le auto parcheggiabili nel cortile?

1 Gennaio 2023
L’assemblea può limitare le auto parcheggiabili nel cortile?

L’assemblea del mio condominio ha deciso di limitare ad un’auto per condomino il numero degli autoveicoli parcheggiabili nel cortile condominiale adibito a sosta delle auto. Può farlo? Siccome ho affittato il mio garage ad un’associazione che necessita anch’essa di parcheggiare, come viene regolata la questione del parcheggio fra me e l’affittuario?

È sicuramente vero che l’articolo 1102 del Codice civile consente al condomino di utilizzare, anche in modo più intenso rispetto agli altri, i beni comuni sempre che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Quindi, nel suo caso, la legge consentirebbe al singolo condomino di usare il cortile condominiale, già destinato a parcheggio, anche lasciando in sosta più di un’auto se questo non ostacolasse la possibilità per gli altri condomini di fare del cortile il medesimo uso.

Ma, come ha riconosciuto la giurisprudenza (si vedano, tra le altre, le sentenze della Corte di Cassazione n. 27.233 del 4 dicembre 2013 e n. 2.114 del 29 gennaio 2018), l’articolo 1102 del Codice civile non è una norma inderogabile. Ciò vuol dire, ha specificato la Cassazione, che il regolamento condominiale o l’assemblea condominiale (a maggioranza) possono rendere più rigorosi i limiti all’uso dei beni condominiali.

È quindi lecita la limitazione deliberata dall’assemblea condominiale, nell’uso a scopo di parcheggio del cortile condominiale, ad una sola autovettura per appartamento.

D’altra parte, la stessa Corte di Cassazione (con sentenza n. 20.612 del 31 agosto 2017) ha in modo espresso ritenuto lecita la delibera dell’assemblea condominiale che limitava ad una sola auto per condomino la possibilità di parcheggio nel cortile di proprietà comune.

Occorre, però, precisare ed aggiungere che:

  • l’affittuario ha gli stessi diritti del proprietario all’uso delle parti comuni, tra cui quelle adibite a parcheggio (così stabilì la Corte di Cassazione con sentenza n. 19.308 del 3 ottobre 2005): questo vuol dire che l’affittuario non può essere considerato un estraneo alla compagine condominiale anche perché il condomino ha il diritto di cedere ad altri il godimento della sua quota (articolo 1103 del Codice civile) e non risulta (dai dati in mio possesso) che nel vostro condominio esista il divieto, per i condomini, di locare la cosa comune nei limiti delle rispettive quote;
  • la delibera, così come è scritta, limita l’uso del parcheggio condominiale ad un’autovettura per appartamento e non ad una specifica autovettura per appartamento: d’altra parte, sarebbe nulla la delibera che stabilisse di limitare l’uso del parcheggio ad una sola e specifica autovettura del condomino (sono nulle, infatti, le delibere condominiali che hanno per oggetto questioni che non sono di competenza dell’assemblea come quelle che incidono sui diritti dei singoli condomini nell’uso dei loro beni di proprietà esclusiva).

Pertanto, in base alla legge ed alla delibera dell’assemblea (nei limiti in cui essa può essere valida), lei ed il suo affittuario potete parcheggiare (con sosta breve o prolungata poco importa) un’autovettura alla volta nell’area condominiale destinata a parcheggio.

L’autovettura che lei o il suo affittuario avete il diritto di parcheggiare (alternativamente, cioè nello stesso momento o lei o il suo affittuario) può essere di volta in volta diversa: per rispettare la legge e la delibera assembleare occorre solo che nello stesso momento sia parcheggiata o una sua autovettura (una qualunque delle sue se lei e la sua famiglia disponete di più autovetture) o un’autovettura del suo affittuario (una qualunque autovettura del suo affittuario, quindi anche di volta in volta un’autovettura diversa).

Non è consentito, né dalla legge né dal testo stesso della delibera, che l’amministratore imponga ai condomini di comunicare la targa dell’autovettura che usufruirà del singolo posto a disposizione del singolo condomino (proprio perché la delibera e la legge consentono di parcheggiare un’autovettura, ma non consentono e non possono imporre al condomino di limitare l’uso del parcheggio ad una sola e specifica autovettura).

Pertanto, ciò che all’amministratore è consentito in base alla legge ed alla stessa delibera dell’assemblea condominiale è di adottare le misure che permettano l’ingresso di una sola autovettura per volta al singolo condomino, ma non di una specifica autovettura.

Se è stato quindi deciso di adottare un pass di ingresso, il pass deve essere generico nel senso che deve essere consegnato al proprietario di ogni immobile condominiale che poi lo userà (eventualmente cedendolo, ogni volta che occorra, per far entrare il proprio affittuario) per consentire l’ingresso di una sola autovettura per volta (autovettura che, mi ripeto, può essere diversa di volta in volta).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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