Tettoia sotto il balcone: è legale?

Condominio: il proprietario del piano di sotto può costruire una tettoia o una pergotenda che raggiunge il balcone sovrastante?

Il proprietario che vive al piano di sotto ha costruito una tettoia oppure una pergotenda che raggiunge il tuo balcone. Hai provato ad opporti in assemblea ma ti è stato detto che la struttura, insistendo su una porzione di proprietà privata, non rientra tra le competenze condominiali. Stessa risposta ti è stata fornita dall’amministratore. A te la cosa non va giù perché il manufatto sfiora la tua proprietà. Ti chiedi pertanto se è legale avere una tettoia sotto il balcone. Se cerchi risposte, sei nel posto giusto.

Che cos’è il diritto di veduta in appiombo?

Secondo la legge, ogni condomino non solo ha il diritto di poter guardare in basso fino alle fondamenta dell’edificio, ma anche di poter guardare nella proprietà del vicino che si trova di sotto. Si tratta del cosiddetto diritto di veduta in appiombo, che consente al titolare di guardare il fondo sottostante dalle proprie aperture (finestre, balconi, ecc.) che si trovano ai piani superiori.

Il diritto di veduta in appiombo non può essere limitato per presunte ragioni di privacy, a meno che non vengano rispettate le distanze prescritte dalla legge.

Come si acquista il diritto di veduta sulla proprietà altrui?

Il diritto di avere vedute dirette sul fondo altrui si sostanzia in una vera e propria servitù che può acquistarsi per contratto, testamento, usucapione e destinazione del padre di famiglia.

È ciò che in genere accade in condominio, quando l’originario proprietario dell’intero fabbricato (cioè, il costruttore) realizza le unità immobiliari in modo che una possa guardare nell’altra. Si pensi al proprietario del piano superiore che affaccia sul cortile di proprietà privata sito al piano inferiore.

Qual è la distanza delle costruzioni dalle vedute?

Se il proprietario che “subisce” la veduta del vicino vuole maggiore privacy, può costruire un riparo da sguardi indiscreti, purché rispetti la distanza stabilita dalla legge.

Per la precisione, il Codice civile dice che il proprietario non può fabbricare a distanza minore di tre metri [1]. Ciò significa che il proprietario che vive al piano di sotto non solo non può impedire a quello che abita sopra di poter guardare in basso fino alle fondamenta dell’edificio, ma nemmeno può proibirgli di guardare nella sua proprietà privata, se non viene rispettata la distanza di almeno tre metri.

È legale la tettoia sotto il balcone altrui?

Secondo la giurisprudenza [2], è illegale la tettoia costruita a distanza inferiore di tre metri rispetto al balcone aggettante posto al piano superiore.

Nel caso di specie, i giudici hanno condannato il proprietario dell’appartamento sito al primo piano che, pur costruendo all’interno della sua proprietà privata, aveva realizzato una tettoia che raggiungeva la soletta del balcone aggettante posto al piano superiore, praticamente in aderenza al piano di calpestio.

Per i giudici non ci sono stati dubbi: l’opera è illegittima in quanto non rispetta la distanza minima stabilita dalla legge in tre metri.

Poco importa, poi, che l’assemblea condominiale abbia prestato il consenso: le regole sulle distanze tra proprietà non è negoziabile e, pertanto, esorbita dai poteri assembleari. La delibera è quindi nulla.

Da tanto deriva che il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale, conseguentemente, ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e alla riservatezza del vicino.

La conseguenza di tutto ciò è che la tettoia costruita a distanza inferiore di tre metri deve essere demolita.

Tettoia sotto il balcone: quando è legale?

La tettoia costruita sotto il balcone aggettante del proprietario del piano superiore è legale nei seguenti casi:

• è rispettata la distanza minima di tre metri;
• l’opera è precaria e non impedisce la veduta in appiombo. Si pensi alla pergotenda con telo di stoffa retraibile (anche se, sul punto, la giurisprudenza è molto severa; va pertanto valutato di caso in caso se l’opera impedisce o meno la veduta in appiombo);
• la tettoia, essendo posta proprio al di sotto del balcone, non ne supera il perimetro, cosicché non è impedito l’affaccio né la veduta. Secondo parte della giurisprudenza [3], la struttura posta proprio al di sotto del balcone sovrastante senza “debordare” non limita la possibilità di affaccio. In altre parole, chi ha costruito una tettoia o una pergotenda elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, viola la normativa sulle distanze solo quando l’opera si estende fuori dalla proiezione perimetrale del sovrastante balcone.