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Mancata convocazione del condomino: delibera annullabile?

7 Gennaio 2023 | Autore:
Mancata convocazione del condomino: delibera annullabile?
Il precedente amministratore di condominio non convocava l’assemblea condominiale dal 2018. Il nuovo amministratore l’ha convocata nel dicembre 2022 per chiudere gli ultimi cinque anni di contabilità. A quell’assemblea non sono stato convocato, non ho partecipato e ho ricevuto il verbale solo a cose fatte. Posso chiedere l’annullamento/la nullità della delibera?

Partiamo subito dalla giurisprudenza di merito esistente sulla questione, secondo cui, “la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della relativa delibera condominiale, con la conseguenza che legittimato a domandare il relativo annullamento, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., è unicamente del singolo pretermesso” (Corte appello Bari, sez. III, 24/06/2021, n. 1217).

Per tali ragioni, in tema di condominio e deliberazioni, integra vizio procedimentale la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, che, pertanto, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale e, sul piano processuale, l’attribuzione al solo condomino pretermesso della legittimazione a domandare il relativo annullamento.

Che differenza c’è tra nullità e annullabilità in tema di deliberazioni condominiali?

I casi di nullità sono quelli più gravi, dove la delibera è affetta dall’assenza di elementi essenziali di validità, o contengono, come ordine del giorno, un oggetto impossibile, o illecito, o perché incide su diritti individuali dei singoli condomini.

Devono, invece, qualificarsi annullabili, e quindi meno gravi, le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea e quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea. Com’è nel Suo caso.

Il motivo di tale conseguenza è intuibile: tale omissione lede il diritto del condòmino di partecipare all’assemblea e di essere avvertito in un tempo congruo per poter prendere cognizione del contenuto dell’ordine del giorno, acquisendo la documentazione ritenuta necessaria, così contribuendo alla formazione della volontà collettiva. Di conseguenza, tutte le delibere che soffrono di vizi formali attinenti alla procedura di formazione della volontà del condominio – ed in particolare quelle che violano le prescrizioni di cui all’art. 1136 del Codice civile – sono viziate e pertanto invalide.

In tal senso, opera un diverso termine per impugnare le delibere: infatti, il termine di trenta giorni, previsto dall’art.1137 del Codice civile, per impugnare le delibere vale solo per i casi di annullabilità della delibera.

In tal caso, così come previsto dall’art. 66 delle disposizioni attuative del Codice civile, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Tale termine decorre da quando il condomino pretermesso ha conoscenza legale della delibera viziata da annullabilità.

Concludo, riportandoLe una massima della Cassazione, secondo cui, per effetto degli articoli 1136 del codice civile e 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione previsto dall’articolo 66, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, testo previgente, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, avendo riguardo alla riunione dell’assemblea in prima convocazione.

Deriva da quanto precede, pertanto, che il mancato rispetto di tale termine di ricezione dell’avviso da parte dell’avente diritto costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare, ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile, come confermato dal testo ora vigente dell’articolo 66, comma 3, del codice civile introdotto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220, il quale fa riferimento non solo all’omessa, ma anche alla tardiva o incompleta convocazione, specificando peraltro la legittimazione del solo condomino non ritualmente convocato ad agire per l’annullamento.

Essendo, dunque, necessario che l’avviso, in quanto atto unilaterale recettizio, sia non solo spedito ma anche ricevuto dal condomino destinatario cinque giorni prima la data dell’adunanza in prima convocazione, ai fini della prova dell’osservanza di tale termine dilatorio è necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all’indirizzo del destinatario, con l’ulteriore conseguenza che, nell’ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro. (È, perciò, corretta in diritto, ha osservato la Suprema Corte, l’affermazione della Corte d’appello secondo cui, a fronte di riunione dell’assemblea fissata in prima convocazione per il 26 gennaio 2010, risultava tardivo l’avviso ricevuto dal condomino in data 23 gennaio 2010) (Cassazione civile, sez. II, 30/10/2020, n. 24041).

Per tali ragioni, il mio consiglio è quello di procedere, tramite legale, ad impugnare la delibera che l’ha esclusa dall’assemblea.

In questo modo, potrà ottenere l’annullamento di quei contenuti e, così, costringerà l’amministratore di condominio a convocare nuovamente, stavolta si spera correttamente, l’assemblea per l’approvazione dei rendiconti passati, così consentendo a Lei di analizzare preventivamente i documenti contabili e verificarne la loro liceità e correttezza.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla



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