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Comunicazione condomini morosi

3 Gennaio 2023 | Autore:
Comunicazione condomini morosi

Tutela della privacy in condominio: gli spazi comuni non possono essere usati per comunicazioni al singolo condomino.

Tutti i condomini hanno diritto a sapere i nomi di chi non paga le quote ordinarie o straordinarie. Di conseguenza, l’amministratore è tenuto a fornire la comunicazione dei condomini morosi, ossia il relativo elenco, a chiunque lo chieda. E ciò perché la gestione delle finanze condominiali è interesse di tutti e tutti ne sono in parte titolari. Il condominio, infatti – lo ricordiamo – non è un ente a sé, distinto dai singoli condomini. Ciascun condòmino può conoscere quindi chi è in regola con i pagamenti e chi no. Del resto, anche in una società i singoli soci devono essere messi al corrente delle questioni di bilancio, degli utili, delle perdite, dei crediti non riscossi.

Tuttavia, queste informazioni devono incontrare il rispetto delle regole sulla riservatezza. Esiste infatti una privacy dei condomini morosi che la legge tutela nei confronti – se non dei condomini – dei terzi estranei. Vediamo come si atteggiano queste regole nel concreto.

Richiesta condomini morosi all’amministratore e privacy

L’amministratore deve fornire l’elenco dei condomini morosi a chiunque glielo chieda. Non si può sottrarre a tale obbligo di informazione trincerandosi dietro un’asserita tutela della privacy. Se lo facesse verrebbe meno ai suoi doveri; sicché, oltre a rischiare una revoca per giusta causa (anche su istanza del singolo condomino rivolta al tribunale), potrebbe essere citato in giudizio affinché il giudice lo obblighi ad esibire la documentazione in questione. 

La comunicazione deve essere comunque fornita tutelando la privacy degli interessati: pertanto, non può essere rilasciata a terzi estranei ma solo al condomino richiedente e con forme riservate (ad esempio, con comunicazione verbale, con email o con la diretta visione dei documenti contabili presso lo studio dell’amministratore). 

Comunicazione condomini morosi all’amministratore da parte dei creditori

L’amministratore è obbligato a fornire la comunicazione dei condomini morosi anche ai creditori del condominio che intendano procedere al pignoramento dei beni dei singoli condomini. La legge stabilisce infatti che i terzi che vantino un credito verso il condominio, per il quale abbiano già ottenuto un decreto ingiuntivo o una sentenza di condanna, possono – oltre che aggredire il conto corrente condominiale – avviare un’azione esecutiva contro i vari proprietari; ma, nel fare ciò, devono prima iniziare dai condomini morosi. In pratica, il creditore del condominio deve avviare il pignoramento innanzitutto nei confronti di coloro che non hanno pagato le quote (così determinando il buco di bilancio e l’impossibilità, per l’amministratore, di pagare le relative fatture) e poi contro tutti gli altri. 

Anche in questo caso, l’amministratore che si rifiuta di fornire tali indicazioni può essere citato dinanzi al giudice per sentirsi condannare all’esibizione delle carte. 

Come anticipato, la comunicazione dei condomini morosi non può essere fornita a semplice richiesta: il creditore deve essere già in possesso di ciò che si definisce “titolo esecutivo” ossia una condanna giudiziaria nei confronti del condominio. La condanna può essere contenuta in un decreto ingiuntivo divenuto definitivo (ossia decorsi 40 giorni dalla sua notifica senza che sia intervenuta opposizione) o in una sentenza emessa a seguito di regolare causa civile. Il semplice fatto quindi che il condominio non abbia pagato una fattura non consente al creditore di avviare il pignoramento e, perciò, di chiedere all’amministratore l’elenco dei nomi dei morosi. 

Comunicazione condomini morosi in assemblea di condominio

Molto spesso, la questione dei crediti del condominio nei confronti dei morosi è oggetto di discussione in assemblea. Sicché, anche in questa sede ciascun condomino può imporre all’amministratore di comunicare il nome dei morosi. Egli si dovrà esimere dal fornire tali indicazioni solo se in assemblea partecipino soggetti estranei allo stesso condominio (si pensi a tecnici delegati dei lavori di ristrutturazione, intervenuti per rendere edotti i condomini dello stato dei lavori). Sono considerati al pari dei condomini i soggetti da questi delegati a partecipare in assemblea per loro conto.

Affissione dei nomi dei morosi in bacheca

Il codice della privacy non consente che gli spazi condominiali, aperti all’accesso di terzi estranei rispetto al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino. Ne consegue che – fermo restando il diritto di ciascun condomino di conoscere, anche di propria iniziativa, gli inadempimenti altrui rispetto agli obblighi condominiali – l’affissione nella bacheca dell’androne condominiale, da parte dell’amministratore, dell’informazione concernente i debiti del singolo condomino costituisce un’indebita diffusione di dati personali, come tale fonte di responsabilità civile dell’amministratore stesso. 

Sarebbe altresì illegittima l’affissione, da parte dell’amministratore, nell’androne del palazzo accessibile a terzi, di un avviso di convocazione – in precedenza comunicato ai singoli condomini – con allegato un ordine del giorno contenente la richiesta di conciliazione di un condomino in relazione ad un decreto ingiuntivo intimatogli dallo stesso condominio [1]. 

Tutela della privacy e dei dati personali dei condomini 

Ai sensi del Codice sulla privacy [2] si deve intendere per dato personale – come tale, oggetto di tutela – qualunque informazione relativa a persona fisica, giuridica, ente o associazione, che siano identificati o identificabili, anche indirettamente mediante riferimento a qualsiasi altra informazione. In tale nozione sono riconducibili i dati dei singoli partecipanti ad un condominio. Tuttavia, ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condomini, non solo su iniziativa dell’amministratore in sede di rendiconto annuale, di assemblea, o nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino, il quale è investito di un potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni. Quest’ultimo ha quindi la facoltà di richiedere in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti [3]. 

Secondo la Cassazione [4], è coperta da privacy qualunque informazione relativa ad una persona identificata o identificabile anche indirettamente mediante riferimento a qualsiasi altra informazione, ivi compreso il numero di targa del veicolo, benché esso sia visibile a tutti quando circola per strada. 


note

[1] Cass. ord. 7 ottobre 2022 n. 29323. Cass. sent. 14 gennaio 2011, n. 186.

[2] Art. 4 del d.lgs. 30 giugno 2003, n. 196.

[3] Cass. sent. 23 gennaio 2013 n. 1593.

[4] Cass. ord. 7 luglio 2021, n. 19270.

Autore immagine: depositphotos.com


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