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Decreto ingiuntivo condominio: ci vuole la diffida preventiva?

6 Gennaio 2023 | Autore:
Decreto ingiuntivo condominio: ci vuole la diffida preventiva?

Condomino moroso: la costituzione in mora è obbligatoria prima di procedere per le vie legali contro di lui?

È prassi di ogni amministratore di condominio, nel momento in cui deve procedere alla riscossione delle quote condominiali, diffidare il condomino moroso con una raccomandata a/r. Ma potrebbe procedere giudizialmente e nominare un avvocato anche senza la messa in mora? Il sollecito di pagamento è obbligatorio? Certo, se anche non dovesse esserlo, sarebbe certamente opportuno: a nessun condominio piace sostenere spese legali laddove un semplice atto di pressione potrebbe sbloccare il pagamento. Ma, a volte, la richiesta di regolarizzare gli oneri viene comunicata informalmente per le vie brevi, ad esempio con una telefonata, un sms, un messaggio su una chat, un avviso immesso nella cassetta delle lettere. La raccomandata potrebbe essere, a quel punto, superflua laddove sia già evidente la volontà del debitore di non adempiere.

A spiegare se, per ottenere un decreto ingiuntivo dal condominio ci vuole la diffida preventiva è stata più volte la giurisprudenza e, da ultimo, il tribunale di Roma [1]. Vediamo qual è dunque l’orientamento dei giudici a riguardo.

Riscossione quote condominiali

Partiamo innanzitutto dalla procedura prevista dalla legge per la riscossione delle quote nei confronti dei morosi. Di tanto avevamo già parlato, più diffusamente, nella guida Cosa deve fare l’amministratore quando un condomino non paga? Qui ci limiteremo a elencare i passaggi più salienti.

L’amministratore deve agire contro i morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio. È un suo preciso obbligo.

Prima di ciò, deve convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo e del piano di riparto. La delibera però non è condizione per la riscossione delle quote ma consente di ottenere la cosiddetta «provvisoria esecuzione» al decreto ingiuntivo che verrà emesso dal tribunale: in pratica il debitore dovrà pagare subito e non già entro 40 giorni come di norma succede dinanzi a un qualsiasi decreto ingiuntivo.

Il passaggio successivo è la nomina di un avvocato: la scelta ricade sull’amministratore che non necessita della preventiva autorizzazione dell’assemblea essendo un suo obbligo istituzionale agire contro i morosi. Anche dunque la figura del difensore dipende dalla volontà dell’amministratore che potrà quindi optare per un professionista di sua fiducia.

L’avvocato presenta una istanza al giudice con cui chiede il decreto ingiuntivo contro il moroso. 

Il ricorso viene evaso nel giro di due/tre mesi senza che di ciò il debitore venga messo a conoscenza. Questi infatti – come vedremo a breve – potrà fare opposizione solo dopo la sua notifica. 

Dopodiché, una volta emesso, il decreto ingiuntivo viene portato a conoscenza del moroso con l’ufficiale giudiziario o con il servizio postale. 

Il condomino inadempiente ha tre opzioni: pagare subito l’importo ingiuntogli dal giudice, oppure presentare opposizione entro 40 giorni, oppure non pagare affatto. Ma in quest’ultimo caso il condominio potrà procedere al pignoramento dei suoi beni.

Come appena visto, la legge non menziona alcun obbligo di diffida preventiva nei confronti del debitore prima dell’avvio del procedimento di riscossione forzata. Vedremo a breve come si orienta la giurisprudenza in proposito e se tale lacuna possa essere colmata in via interpretativa. 

Termini di pagamento delle quote condominiali

Anche le quote condominiali si prescrivono. La prescrizione è di:

  • 5 anni per le quote ordinarie e per i relativi conguagli;
  • 10 anni per le quote straordinarie.

La prescrizione può essere interrotta in qualsiasi momento con una diffida inviata tramite un mezzo che consenta la prova del ricevimento. Ciò ad esempio succede con la raccomandata a/r, con la Pec (a patto che il destinatario e il mittente dispongano di un indirizzo email certificato) o la lettera consegnata a mani e controfirmata per ricevuta. 

Leggi sul punto Prescrizione crediti condominio: termini

Diffida al condomino moroso: è obbligatoria?

Secondo la giurisprudenza, non è necessaria la preventiva diffida al condomino moroso per ottenere, nei suoi confronti, l’emissione di un decreto ingiuntivo da parte del tribunale. 

Se dunque il condomino dovesse fare opposizione al decreto ingiuntivo, il condominio è tenuto a dimostrare la fonte del proprio credito. E, a tal fine, è sufficiente la produzione delle delibere assembleari mediante le quali sono state approvate le spese contenute nei relativi bilanci. Pertanto, se gli importi richiesti al moroso sono stati regolarmente approvati e ripartiti, la diffida preventiva non è necessaria. Il condomino del resto è consapevole del proprio debito potendo questi visionare i verbali dell’assemblea e sapendo che, connesso alla proprietà dell’appartamento, vi è sempre l’obbligo di contribuire alle spese comuni. Sicché non v’è alcuna ragione di dovergli ricordare l’esistenza del debito. 

Le decisioni assembleari costituiscono titolo per il recupero di quanto dovuto dagli opponenti e indicano le debitorie poste a loro carico. Se non vengono impugnate, né sospese o revocate dall’assemblea, sono definitive sicché sul debitore  incombe l’obbligo di corrispondere le relative quote. 

Secondo la giurisprudenza, peraltro, il credito del condominio è certo ed esigibile dalla approvazione assembleare, anche solo con il semplice bilancio preventivo, sino a quando non subentri il consuntivo. Va quindi escluso che il credito diventi esigibile solo una volta recapitata la diffida di pagamento. 

Risultato: nel recupero dei crediti del condominio approvati e ripartiti dall’assemblea non esiste alcun obbligo di dover inviare un sollecito di pagamento da parte dell’amministratore del condominio. Quest’ultimo, in adempimento dei propri compiti, è tenuto ad agire per il recupero del credito anche senza previa delibera autorizzativa. 

La costituzione in mora ha però un’importante funzione: quella di interrompere la prescrizione e farla decorrere nuovamente da capo. Ecco perché il più delle volte viene comunque inviata. Certo, se il condominio ha già la certezza di avviare l’azione giudiziaria, la diffida non è necessaria perché anche la notifica del decreto ingiuntivo sospende i termini di prescrizione. Anzi, da quel momento la prescrizione diventa di 10 anni (come avviene per tutti gli altri atti giudiziali). 


note

[1] Trib. Roma sent. n. 19006 del 27.12.2022.


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