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Millesimi sbagliati: cosa fare?

6 Gennaio 2023 | Autore:
Millesimi sbagliati: cosa fare?

Come modificare le tabelle millesimali di un condominio quando sono errate. 

Due sono i casi in cui è possibile modificare le tabelle millesimali di un condominio: quando queste sono frutto di un errore commesso all’atto della loro redazione (in tal caso si parla di rettifica dei millesimi) oppure quando varia di oltre il 20% (ossia per più di un quinto) la consistenza anche di un solo appartamento (in tal caso si parla invece di modifica dei millesimi). 

È importante sapere cosa fare se i millesimi sono sbagliati perché da questi dipende non solo la misura delle spese che gravano su ciascun condòmino ma anche il “peso” dei voti in assemblea (infatti, al fine di ritenere approvata una delibera si tiene conto non solo delle teste dei favorevoli ma anche dei millesimi che questi rappresentano). 

Detto ciò ci occuperemo qui di seguito di comprendere come funziona la modifica e la rettifica dei millesimi di un condominio. Ma procediamo con ordine. 

Chi può rettificare o modificare le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali possono essere modificate, corrette e approvate solo dall’assemblea dei condomini. È quindi innanzitutto necessaria una delibera che autorizzi l’amministratore ad affidare l’incarico a un tecnico specializzato del settore immobiliare. Quest’ultimo effettuerà le verifiche e procederà poi alla modifica o alla revisione dei millesimi.

Ma che fare se l’assemblea non dovesse approvare la revisione o decidesse di non deliberare sul punto? Ogni condomino interessato può ricorrere in tribunale affinché sia il giudice a effettuare la modifica o la rettifica attraverso un consulente tecnico d’ufficio (il cosiddetto CTU).

Quale maggioranza è necessaria per la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali?

Di norma, per modificare le tabelle millesimali di un condominio è necessaria l’unanimità. Solo con il consenso di tutti i condomini si potrebbe infatti stabilire che uno di questi non partecipi a determinate spese o partecipi in misura ridotta (si pensi ai proprietari di negozi con accesso dalla strada cui sia consentito di non pagare le spese per le scale e l’ascensore). E questo perché la regola secondo cui le spese condominiali si ripartiscono secondo millesimi di proprietà è inderogabile salvo appunto che vi sia un “patto contrario” ossia il consenso unanime dei condomini.

A tale regola fanno eccezione solo due casi che sono appunto quelle che abbiamo indicato sopra:

  • quando si deve procedere alla rettifica dei millesimi: ossia quando risulta che i valori millesimali siano conseguenza di un errore;
  • quando si deve procedere alla modifica dei millesimi: ossia quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale di almeno un’unità immobiliare.

In tali casi, la rettifica o la modifica possono essere approvate non già all’unanimità bensì con una doppia maggioranza (in seconda convocazione):

  • maggioranza dei presenti in assemblea;
  • che rappresentino almeno la metà dei millesimi. 

Quando i millesimi possono essere rettificati per un errore?

I millesimi possono essere rettificati quando è stato commesso un errore allorché le relative tabelle sono state inizialmente redatte dal professionista incaricato. Si deve trattare di una semplice correzione di un errore quantitativo o un errore qualitativo verificatosi nella realizzazione delle tabelle stesse. 

Ad esempio costituisce un errore qualitativo, aver assegnato a un appartamento del quarto piano il coefficiente di altezza del secondo piano. Rappresenta, invece, un errore quantitativo l’aver omesso di considerare la cantina del signor Rossi all’interno della tabella derivata di proprietà separata del piano cantinato o dalla tabella delle scale.

La rettifica o modifica delle tabelle è presa a maggioranza solo quando la divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello reale dell’unità immobiliare è frutto di errore obiettivamente rilevabile e rilevante, tipo superfici o estensioni. Non rilevano gli errori inerenti la sfera dell’estetica [1].

Quando i millesimi possono essere modificati?

La modifica dei millesimi scatta invece quando le tabelle, inizialmente corrette, sono divenute inadeguate a seguito di novità quali, ad esempio, la sopraelevazione, l’incremento di superfici o la diminuzione delle unità immobiliari. Attenzione: non qualsiasi modifica dell’edificio è rilevante per chiedere la correzione delle tabelle, ma si deve trattare di una alterazione di oltre un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino, pena l’impossibilità dell’approvazione a maggioranza (sarà quindi necessaria l’unanimità). 

!uesto vero e proprio presupposto soggettivo voluto dal legislatore è preliminarmente verificabile attraverso una consulenza tecnica esplorativa da parte di un professionista specializzato, allo scopo di evitare di cimentarsi da subito in un’attività di revisione delle tabelle per poi scoprire, solo a posteriori, il mancato presupposto dell’alterazione per più del quinto. E rischiare, in questo modo, di vanificare tutto il lavoro fatto perché in assemblea non si avranno mai i mille millesimi di consenso.

La modifica deve quindi essere importante, tanto da influenzare l’essenza e l’aspetto dell’edificio. Vi rientrano le seguenti ipotesi:

  • trasformazione dei locali seminterrati-cantine in appartamenti;
  • recupero del sottotetto in mansarde abitabili;
  • sopraelevazioni, se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.
  • frazionamenti, passaggi di proprietà, cambi di destinazione e ampliamenti 

Non vi rientrano invece:

  • la chiusura di un balcone in veranda;
  • il collegamento diretto ed interno tra terrazzi sul lastrico e appartamenti dell’ultimo piano dell’edificio;
  • presunte infiltrazioni d’acqua tali da rendere inagibile un locale sotterraneo. 

La modifica in questo caso non implica la rivisitazione integrale del metodo adottato dal pericolo quando aveva redatto le originarie tabelle: si tratta di una semplice integrazione delle novità che hanno dato luogo alla modificazione stessa. Nel caso di sopraelevazione, quindi, il tecnico incaricato procederà con la stima e la valorizzazione di quel nuovo piano seguendo lo stesso percorso metodologico del collega che lo ha preceduto e senza ripetere la stima delle altre unità immobiliari ma limitandosi a rideterminare i nuovi rapporti di forza tra le unità.

Che succede se l’assemblea non vuol modificare le tabelle millesimali?

Se anche un solo condomino dovesse chiedere la rettifica o la modifica delle tabelle e l’assemblea non volesse ottemperare, il primo può ricorrere al tribunale. Il giudice, a seguito di una consulenza tecnica, disporrà d’imperio la modifica delle tabelle millesimali errate. L’atto di citazione non va notificato a tutti i condomini ma solo all’amministratore.

Le tabelle millesimali revisionate dal Tribunale valgono per il passato?

Le tabelle millesimali revisionate dal Tribunale non sono retroattive. A ciascun anno di gestione si applicano le tabelle vigenti alla data di chiusura del singolo esercizio [2]. 

Questo però non esclude che il condominio che abbia pagato di più per effetto di un errore delle tabelle millesimali non possa ottenere il rimborso di quanto pagato ingiustamente in passato. Ma per fare ciò deve proporre un ulteriore giudizio, ossia un’azione di indebito arricchimento grazie alla quale possono essere chiesti in restituzione gli importi che gli “altri” condomini abbiano pagato al condominio in applicazione dei valori millesimali non corrispondenti alla concreta consistenza delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio.

In sintesi, la causa volta alla revisione delle tabelle mira solo alla correzione delle quote, ma per ottenere il rimborso di quanto pagato in eccesso è necessario esperire anche l’azione di indebito arricchimento.

Approfondimenti

Modifica dei millesimi in condominio: come variare le tabelle

Modifica tabelle millesimali


note

[1] Cass. 4 ottobre 2016 n. 19797, Cass. 26 marzo 2010 n. 7300 Cass. 27 marzo 2001 n. 4421.

[2] Trib. Torino sent. n. 3864 del 5 ottobre 2022:  stante la sua natura costitutiva, la sentenza di revisione delle tabelle millesimali non può provvedere sulla ripartizione di spese imputabili a periodi pregressi.

Non è possibile accertare la data di vigenza delle tabelle millesimali revisionate, avendo la sentenza natura costitutiva e non di condanna e, quindi, è esclusa la sua efficacia retroattiva. Come affermato dalla Cassazione, ha ricordato il giudice torinese, la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, non consente di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condòmini. A questi ultimi, invece, va riconosciuta la possibilità di esperire l’azione di indebito arricchimento prevista dall’articolo 2041 del Codice civile (Cassazione, sentenza 4844/2017).


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