Questo sito contribuisce alla audience di
Diritto e Fisco | Articoli

Siepe condominiale: potatura e rimozione

6 Gennaio 2023 | Autore:
Siepe condominiale: potatura e rimozione

Alberi, piante e vegetazione: maggioranze per abbattimento e ripartizione di spese per il giardinaggio.

I condomini si adornano sempre più di spazi verdi. La presenza di vegetazione fa bene alla salute del corpo e dello spirito: crea relazioni, aggregazioni, angoli di riposo e di serenità. Eppure nei condomini si litiga anche per questo. Chi deve pagare le spese per la potatura degli alberi e delle siepi? Qual è l’altezza massima consentita a una pianta? Quali sono le maggioranze per rimuovere la vegetazione che sporca ed i cui costi per la manutenzione sono particolarmente invisi a chi non ama il giardinaggio?

Con riguardo alla potatura e alla rimozione della siepe condominiale sarà bene fare delle precisazioni.

Come si ripartiscono le spese in condominio? 

La regola generale sulla ripartizione delle spese in condominio è contenuta nell’articolo 1123 del Codice civile. Essa stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza ricadono su tutti i condòmini secondo le tabelle millesimali a meno che non vi sia uno specifico accordo differente che deve essere preso all’unanimità in assemblea. 

Se però si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese devono essere ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. E quando in un edificio vi siano beni comuni, come scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese dovute per la loro manutenzione restano a carico non di tutti ma solo del gruppo che ne trae utilità.

Quanto al concetto di «diverso uso» si considera quello potenziale e non effettivo. Per cui, se un condomino non ama passeggiare nel giardino o è solito fare le scale a piedi dovrà comunque contribuire alle spese per la potatura delle piante o per la manutenzione dell’ascensore.

Chi paga le spese del giardiniere per la potatura delle siepi?

Da quanto appena detto deriva che le spese per la potatura delle siepi e di tutte le piante di proprietà del condominio devono essere divise tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi di proprietà. È del tutto indifferente che un condomino non usufruisca del verde. Del resto la presenza di piante ed alberi contribuisce ad abbellire il palazzo aumentandone il valore commerciale. Sicché, anche se indirettamente, ciascun condomino trae vantaggio dalla presenza del verde in condominio

Alberi, piante e siedi di proprietà privata: chi paga le spese di potatura?

Spesso succede che le piante siano confinate nel giardino di proprietà individuale del condomino che vive al piano terra o al rialzato. In tali casi, seguendo la regola generale, le spese relative ai beni privati che sono compresi nell’edificio devono essere sostenute esclusivamente dai rispettivi proprietari.

Questa regola però trova eccezione quando si tratta di piante ornamentali poste all’interno di un giardino privato che fa parte dell’edificio condominiale. Esse infatti, per quanto di proprietà di un solo condomino, contribuiscono ad abbellire l’edificio nel suo complesso e dunque, come detto sopra, producono un utile a tutti i condomini. Pertanto, in tali ipotesi, si applica il principio secondo cui pure le spese (come quelle necessarie, ad esempio, per la potatura) relative agli alberi e alle piante ornamentali che insistono su un suolo di proprietà esclusiva compreso in un condominio devono essere ripartite comunque fra tutti i condòmini se contribuiscono al decoro architettonico dell’intero palazzo.

In sostanza, quando viene accertato che gli alberi, suppur rientranti nella proprietà esclusiva, arrecano ai condòmini un’utilità come elemento ornamentale, allora esse sono parte del decoro architettonico dell’edificio, che è un bene comune tutelato dalla legge. Di conseguenza tutti i condomini sono obbligati a contribuire alle spese per il loro abbattimento e reimpianto, dal momento che sono funzionali alla conservazione del decoro stesso. Tale principio, per quanto non sancito dalla legge, è stato precisato più volte dalla giurisprudenza [1].  

Maggioranza rimozione siepe condominiale 

Per rimuovere una siepe condominiale è necessaria una votazione dell’assemblea adottata all’unanimità. Inoltre tale decisione non deve pregiudicare la stabilità e sicurezza dell’edificio. In difetto di tali condizioni, l’innovazione si considererà vietata dall’articolo 1120, comma 4 cod. civ. e la conseguente delibera assembleare nulla ed impugnabile in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni. Non opera quindi il termine di 30 giorni per l’impugnazione previsto per tutte le delibere annullabili [2].

L’abbattimento di un albero comune può essere validamente assimilato all’abbattimento della siepe, «elementi, entrambi, certamente rientranti nella categoria delle cose comuni.

Pertanto, «è da considerarsi altrettanto pacifico che l’amministratore, in caso di necessità ed urgenza, come ad esempio nel caso in cui l’albero rischi di cadere o di recare pregiudizio a costruzioni ad esso adiacenti, abbia la facoltà di provvedere all’abbattimento, sottoponendo, con l’ordine del giorno della prima assemblea utile ai condomini la ratifica del proprio operato.

Ma, nel caso in cui lo sradicamento della siepe condominiale non pregiudichi la stabilità e la sicurezza dell’edificio, l’innovazione si considera vietata e la conseguente delibera assembleare nulla ed impugnabile senza limiti temporali.


note

[1] Trib. Roma, 30798/2018 e 17255/2021; Trib. Cosenza, 758/2022.

[2] Trib. Tivoli, sent., 2 novembre 2022, n. 1513

Trib. Tivoli, sent., 2 novembre 2022, n. 1513

Giudice Piovano

Fatto e diritto

L’attrice deduceva:

di essere proprietaria di una villa facente parte del condominio convenuto;

che l’assemblea condominiale convocata in data 17.1.2019 aveva deliberato positivamente sul punto 4 dell’odg decidendo la rimozione, per ragioni di sicurezza, di una siepe situata nella zona inferiore del condominio, di fronte ad alcune ville, tra le quali la sua;

di essersi già in precedenza opposta a tale ipotizzato lavoro evidenziando il grave pericolo che sarebbe derivato dalla suddetta rimozione (abbassamento livello terreno, importante fuoriuscita di acqua, difficoltà di drenaggio della stessa, cedimento terreno, ecc.).

Eccepiva, quindi, la nullità/annullabilità della delibera:

A. perché riguardando l’eliminazione di un bene comune, avrebbe dovuto essere assunta all’unanimità;

B. perché dalla stessa sarebbe derivato il danneggiamento del decoro architettonico del condominio;

C. per i gravi danni e pregiudizi che sarebbero potuti derivare alla proprietà comune ed alla sua;

D. per violazione dell’art. 11, lettera F del regolamento condominiale, che vietava opere di disboscamento invece necessarie per la rimozione decisa.

Su tali basi, concludeva in conformità.

Si costituiva in giudizio il Condominio (omissis) contestando la domanda e replicando quanto ai motivi di impugnazione:

quanto a quello sub A, che l’abbattimento della siepe non poteva essere considerata come innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. e, in ogni caso, la delibera era stata adottata con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell’art. 1136 c.c. che consente di disporre ogni innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo dei beni comuni;

quanto a quello sub B, che dalla rimozione della siepe il condominio non avrebbe sofferto alcun danno sotto l’aspetto del decoro, anzi il contrario, proprio perché – a parte il vantaggio dell’eliminazione di un bene esso invece pericoloso perché facilmente oltrepassabile da numerosi animali – il complesso ne avrebbe guadagnato, per il maggior allargamento della vista sul bosco circostante;

quanto al punto sub C, che nessun pericolo potesse conseguire alla eliminazione della siepe che invece era – come detto – essa stessa fonte di pericolo;

quanto al punto sub D, che alcuna violazione del regolamento di condominio era ipotizzabile, posto che i lavori non avrebbero in alcun modo comportato interventi nel bosco circostante il complesso condominiale.

Su tali basi, chiedeva il rigetto della domanda.

Nel corso dell’istruttoria veniva svolta CTU alla cui conclusioni il Tribunale si riporta in quanto frutto di esaustiva indagine, condotta con metodo condivisibile e privo di errori logici e giuridici.

Ritiene il Tribunale:

È pacifico che “… nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 c.c., vanno ritenuti comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 7889/2000).

Inoltre, è da considerarsi altrettanto pacifico che l’amministratore, in caso di necessità ed urgenza, come ad esempio nel caso in cui l’albero rischi di cadere o di recare pregiudizio a costruzioni ad esso adiacenti, abbia la facoltà di provvedere all’abbattimento, sottoponendo, con l’ordine del giorno della prima assemblea utile ai condomini la ratifica del proprio operato.

Diverso è il caso – che a prima vista potrebbe essere assimilato a quello in esame – in cui si intenda approvare una delibera con la quale si richiede l’abbattimento di alberi che non rischino di arrecare alcun pregiudizio o comunque un pregiudizio talmente grave da dover imporre un intervento autonomo da parte dell’amministratore.

Sul punto la Corte d’Appello di Roma con sentenza 478/2008, più volte richiamata negli scritti difensivi delle parti, ha avuto modo di affermare che: “L’abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un’innovazione vietata e, in quanto tale, richiede l’unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio; né può ritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all’abbattimento, possa costituire valida ratifica dell’opera fatta eseguire di propria iniziativa dall’amministratore”.

Peraltro, va in tal senso preliminarmente verificato se all’abbattimento dell’albero di cui si parla nella sentenza possa essere validamente assimilato l’abbattimento della siepe, elementi, entrambi, certamente rientranti nella categoria delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c.

Ritiene il Tribunale che tale assimilazione sia possibile, non rinvenendosi alcun motivo di regolamentare in modo diverso il destino di beni che, sia pur nella diversità di funzioni e di incidenza rispetto alle proprietà dei singoli, debbono incontestabilmente considerarsi comuni a tutti i condomini.

Ciò detto, va rilevato come l’attuale impianto normativo codicistico abbia notevolmente ampliato i poteri deliberativi della maggioranza anche per quanto riguarda i beni comuni e le innovazioni in genere.

In particolare, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., sono oggi “vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, quelle che ne alterino il decoro architettonico e quelle che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento di un solo condomino”, mentre la decisione di tutte le altre innovazioni è regolamentata prevedendo, per la loro approvazione, determinate maggioranze e modalità di convocazione assembleare, consentendo altresì, ricorrendo particolari condizioni, anche l’approvazione di innovazioni “gravose e voluttuarie” ai sensi dell’art. 1121 c.c.

Quindi, ciò che deve essere fatto oggetto di verifica per i fini che qui interessano è se l’innovazione rappresentata dalla eliminazione della siepe integri o meno il divieto di cui al sopra citato ultimo comma dell’art. 1120 c.c.

La risposta è positiva.

Rispondendo ai quesiti posti relativamente allo stato dei luoghi ed alle conseguenze ipotizzabili dopo la rimozione della siepe, il CTU ha affermato che “… Il percorso arboreo ha sicuramente sviluppato negli anni un intrico di radici di tipo superficiale e di profondità tale da opporsi al naturale dilavamento del terreno verso valle…” (cfr. elaborato CTU, pag. 5) e che “… si raccomanda di evitare la rimozione della siepe … in quanto l’esiguo spazio pianeggiante esistente tra il cordolo stradale ed il ciglio del terreno, che poi precipita a valle verso il fosso, è quasi interamente occupato dall’impianto vegetale con una sezione variabile di mt.1 c.a., risultando naturalmente consolidato dalla massa radicale, che frena l’erosione e smaltisce il deflusso delle acque, ormai a regime, con percorsi consolidati verso il recapito finale nel letto del torrente …” (cfr. elaborato, pag. 5), precisando altresì come “… la scelta di posare una rete previo disboscamento della siepe, non potrebbe prescindere anche dal consolidamento del terreno, mediante carotaggi, della nuova sezione pianeggiante ottenuta. In assenza il declivio patirebbe un processo di dilavamento con le prime forti piogge e conseguente scorrimento del terreno. A causa dei ripetuti smottamenti, la stessa stabilità del passo carrabile risulterebbe compromessa …” (cfr. elaborato pag. 6).

A prescindere da ogni altra considerazione, non vi è quindi chi non veda come l’ausiliario abbia messo in evidenza come l’eliminazione della siepe possa comportare un ipotetico ma fondato pregiudizio della stessa stabilità del fabbricato così da far risultare integrato almeno uno dei requisiti necessari a sancire il divieto dell’innovazione ai sensi del più volte rammentato quinto comma dell’art. 1120 c.c.

L’accertamento di tale pregiudizio non può essere vinto da quello dedotto dal condominio convenuto: infatti, la valutazione comparativa tra questo e quello rappresentato dall’intrusione di animali selvatici nella proprietà attraverso la siepe, non può consentire di ritenere quest’ultimo prevalente sul primo che, come visto, involge la stessa stabilità del fabbricato che potrebbe essere messa a rischio dalla eliminazione del bene e dalla sua sostituzione con la rete metallica, accorgimento peraltro considerato neanche decisivo dall’ausiliario, posto che “… la soluzione della rete non sarebbe risolutiva, in quanto il cinghiale abituato a scavare per procurarsi tuberi e radici, non avrebbe insormontabili difficoltà ad aggirare col tempo l’ostacolo, violando il presidio da sotto …” (cfr. elaborato, pag. 6).

Il primo motivo di impugnazione della delibera è dunque da ritenersi fondato ed assorbe i rimanenti.

La domanda va quindi accolta.

Le spese di CTU vanno poste a definitivo carico della parte convenuta, fermo il vincolo di solidarietà di tutte le parti in favore dell’ausiliario.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate sulla base del DM 147/2022 (scaglione di valore dichiarato indeterminabile; base tariffa media; riduzione del 50% su tutte le fasi).

P.Q.M.

Il Tribunale di Tivoli, in persona del Giudice dott. Marco Piovano, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata da S.I. con atto di citazione ritualmente notificato nei confronti di Condominio (omissis), così provvede:

1) Accoglie la domanda;

2) Per l’effetto, dichiara nulla la delibera assembleare adottata dal condominio convenuto in data 17.1.2019 limitatamente al punto 4 posto all’odg;

3) Pone le spese di CTU a definitivo carico della parte convenuta, così come in motivazione;

4) Condanna il Condominio (omissis), in persona dell’amministratore pro tempore, al pagamento delle spese di giudizio in favore di S.I. che liquida in euro 545,00 per esborsi ed in euro 3.808,00 per onorari, oltre spese forfettarie, ca e iva se dovuta.


Sostieni laleggepertutti.it

Non dare per scontata la nostra esistenza. Se puoi accedere gratuitamente a queste informazioni è perché ci sono uomini, non macchine, che lavorano per te ogni giorno. Le recenti crisi hanno tuttavia affossato l’editoria online. Anche noi, con grossi sacrifici, portiamo avanti questo progetto per garantire a tutti un’informazione giuridica indipendente e trasparente. Ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di andare avanti e non chiudere come stanno facendo già numerosi siti. Se ci troverai domani online sarà anche merito tuo.Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube