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Immobile abusivo: chi paga per le infiltrazioni?

10 Gennaio 2023 | Autore:
Immobile abusivo: chi paga per le infiltrazioni?

Le irregolarità edilizie dell’abitazione incidono sul risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni d’acqua?

Le infiltrazioni d’acqua che provengono dai piani superiori sono tra le principali cause di litigi. In questi casi, la responsabilità è attribuibile al proprietario dell’unità abitativa sovrastante oppure all’intero condominio, se l’acqua proviene da parti comuni, come il lastrico solare o il tetto. Ma cosa succede se i danni sono favoriti dalle irregolarità edilizie? Chi paga per le infiltrazioni in un immobile abusivo?

Una sentenza piuttosto recente del Tribunale di Cosenza [1], ponendosi nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità, ha fatto il punto della situazione, affrontando proprio un caso riguardante copiose infiltrazioni d’acqua che giungevano in alcuni locali posti nel seminterrato. Vediamo allora quando spetta il risarcimento per i danni da infiltrazioni in un immobile abusivo.

Quando c’è abuso edilizio?

Un immobile può definirsi abusivo quando è stato edificato senza permesso di costruire e, quindi, in assenza di un titolo abitativo.

Ma non solo: è abusivo anche l’immobile realizzato in modo diverso dai permessi ricevuti (ossia in difformità rispetto ai progetti depositati in Comune).

In quest’ultimo caso, la totale diversità da quanto avrebbe dovuto essere rende l’edificio abusivo esattamente come se non avesse ottenuto alcun permesso.

L’abuso edilizio è sia un reato che un illecito amministrativo; sotto quest’ultimo punto di vista, non va mai in prescrizione.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Abuso edilizio: tutto ciò che c’è da sapere.

Infiltrazioni d’acqua: chi risarcisce i danni?

Le infiltrazioni d’acqua causano danni dai quali deriva il diritto di chiedere il risarcimento.

Il più delle volte il responsabile delle infiltrazioni è il proprietario dell’immobile sovrastante, a prescindere dal fatto che dette infiltrazioni siano imputabili a una sua specifica colpa: secondo la legge, infatti, ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, a meno che non dimostri il caso fortuito [2].

Di conseguenza, non occorre che il proprietario sia stato negligente, ad esempio lasciando l’acqua aperta nella vasca da bagno fino a farla debordare, allagando il pavimento e causando danni al piano inferiore; anche una rottura improvvisa delle tubazioni, non imputabile al proprietario, determina una sua responsabilità per i pregiudizi provocati agli altri, a meno che non dimostri un fatto assolutamente eccezionale che è stato fonte del danno (ad esempio, una violenta alluvione).

In condominio, poi, la responsabilità per infiltrazioni può essere imputata a tutti i condòmini se esse provengono da una parte comune, come ad esempio dal tetto, dal lastrico o dal terrazzo.

Infiltrazioni in immobile abusivo: chi risarcisce i danni?

Chi è responsabile delle infiltrazioni d’acqua all’interno di un immobile che presenta delle irregolarità edilizie? Secondo la sentenza del Tribunale di Cosenza citata in apertura, se le infiltrazioni sono favorite dagli abusi realizzati nel fabbricato, il proprietario non potrà pretendere che siano altri a pagare i danni che ha patito.

In pratica, la giurisprudenza ritiene che, allorquando le infiltrazioni dipendano o siano aggravate dalle irregolarità edilizie di cui lo stesso proprietario è responsabile, allora nessuna pretesa risarcitoria potrà essere avanzata.

Nel caso di specie, l’attore lamentava la presenza di copiose macchie di umidità all’interno dei locali di sua proprietà, adibiti ad uffici, tali da tradursi in alcuni punti in veri e propri “gocciolamenti di acqua” provenienti dal piano sovrastante e fonte, comunque, di pregiudizio per la struttura dell’immobile, per gli impianti e per la salute degli occupanti.

La Consulenza tecnica d’ufficio espletata nel corso del giudizio, però, rilevava come la maggior parte dei danni lamentati fosse imputabile ad “anomalie” della struttura, come ad esempio alla presenza di un aggetto non previsto in progetto né oggetto di sanatoria successiva e caratterizzato, peraltro, da scarsa impermeabilità di fondo, oltre che a un’intercapedine che invece avrebbe dovuto esserci e infine a un ampliamento non autorizzato dei locali.

La sentenza del giudice calabrese si pone in conformità con quanto già in passato affermato dalla Suprema Corte [3], la quale aveva escluso la responsabilità della pubblica amministrazione per i danni derivanti da forti piogge causati a un immobile non in regola sotto il profilo urbanistico ed edilizio.

Da tanto deriva che non spetta alcun risarcimento da infiltrazioni d’acqua se i danni sono causati o favoriti dalla presenza di irregolarità edilizie.


Non spetta alcun risarcimento da infiltrazioni d’acqua se i danni sono causati o favoriti dalla presenza di irregolarità edilizie.

note

[1] Trib. Cosenza, sent. n. 2150 del 20 dicembre 2022.

[2] Art. 2051 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 20312 del 26 luglio 2019.

Autore immagine: depositphotos.com


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