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Cosa succede se il compratore si tira indietro?

10 Gennaio 2023 | Autore:
Cosa succede se il compratore si tira indietro?

Inadempimento contratto: il caso del compromesso per la vendita immobiliare. Cosa perde l’acquirente? 

In un precedente articolo dal titolo Cosa succede se non si rispetta la proposta d’acquisto? abbiamo visto  come funziona la caparra e, in particolare, qual è la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale. In questo ulteriore approfondimento ci soffermeremo invece su un altro aspetto: cosa succede se il compratore si tira indietro? In altri termini, cosa può fare il venditore se l’acquirente non intende più adempiere il contratto e risulta inadempiente? 

La questione merita una diversa trattazione a seconda che si tratti di una normale vendita o della vendita di un immobile. Ma procediamo con ordine.

A cosa serve la caparra?

La caparra serve a tutelare il venditore dall’inadempimento dell’acquirente. Infatti, qualora quest’ultimo non rispetti gli accordi presi, il venditore che ha già incamerato la caparra può decidere di trattenere tale somma a ristoro dei danni conseguenti all’affare sfumato. 

Alla luce di ciò, la caparra svolge una funzione di garanzia, assicurando nelle mani del venditore una somma che questi considera di per sé già congrua per un eventuale risarcimento. Vedremo però, qui di seguito, che in caso di caparra confirmatoria il venditore può anche chiedere l’esecuzione del contratto e il risarcimento del danno.

Che succede se l’acquirente si tira indietro?

Teniamo per ora da parte il settore immobiliare (di cui ci occuperemo più avanti): vediamo ora che succede se l’acquirente si tira indietro, ossia non rispetta gli accordi stretti con il venditore. 

A ben vedere, esistono due tipi di caparra che influenzano la reazione del venditore. La legge prevede, in particolare:

  • la caparra confirmatoria: in tal caso il venditore può optare tra due soluzioni: a) ritenere sciolto il contratto e trattenere la caparra nonché, qualora riesca a dimostrare di aver subito ulteriori e più ingenti danni, agire in giudizio per chiedere anche il risarcimento; b) agire in giudizio per l’esecuzione forzata del contratto e chiedere anche il risarcimento del danno subito;
  • la caparra penitenziale: in tal caso il venditore può solo trattenere la caparra, senza poter chiedere né l’esecuzione forzata del contratto, né il risarcimento del danno. Vista così, la caparra penitenziale non è altro che il corrispettivo versato dall’acquirente per il recesso volontario dal contratto.

Dunque, se l’acquirente si tira indietro e non adempie al contratto, il venditore può:

  • nel caso di caparra confirmatoria: accontentarsi di trattenere la caparra o fare causa all’acquirente affinché il giudice lo obblighi ad eseguire il contratto, chiedendo anche i danni per il ritardo. Se la parte sceglie di recedere, tale scelta è irrevocabile. Il recesso è ammesso solo quando l’inadempimento della controparte è colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente;
  • nel caso di caparra penitenziale: trattenere la somma della caparra stessa, non avendo altre opzioni percorribili.

Che succede se, nel caso di vendita di immobile, l’acquirente si tira indietro?

Parzialmente diverso è il discorso della caparra confirmatoria nell’ambito del settore immobiliare. 

Di solito, la caparra viene versata alla stipula del compromesso (il cosiddetto contratto preliminare). Nulla esclude però che possa essere versata in un momento successivo. Di solito, tuttavia, ciò avviene prima della stipula del rogito anche se nulla esclude il contrario.

In caso di compravendita di una casa, se la parte che ha versato la caparra è inadempiente (ad esempio non versa gli acconti concordati, si rifiuta di presentarsi dinanzi al notaio o ritarda – senza giustificato motivo – la data per la stipula del rogito), il venditore può alternativamente:

  • recedere dal contratto preliminare e trattenere per sé la caparra: in tal caso non si procede più alla vendita del bene. Il venditore è automaticamente libero di cedere l’immobile ad altro soggetto;
  • rivolgersi al tribunale e chiedere l’esecuzione forzata del contratto e il risarcimento del danno: in tal caso il giudice emetterà una sentenza che sostituisce gli effetti del rogito notarile con cui trasferisce la proprietà dell’immobile all’acquirente nonostante la diversa volontà di questi, subordinatamente al versamento del prezzo. È chiaro però che se l’obbligo del pagamento del prezzo non viene rispettato, l’immobile resta nella proprietà del venditore e questi può agire per il risarcimento o l’esecuzione forzata;
  • chiedere al giudice la risoluzione del contratto per inadempimento e altresì il risarcimento del danno che andrà però dimostrato.

Nella scelta, è il venditore che deve valutare cosa risulti più conveniente dal suo punto di vista.

Se il venditore sceglie l’esecuzione o la risoluzione deve restituire la caparra ricevuta, poiché in tale ipotesi il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali e la caparra perde la funzione di risarcimento del danno derivante dall’inadempimento.

La parte adempiente che chiede la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni subiti è tenuta a dimostrare il pregiudizio provato.

Il venditore che ha ricevuto, oltre alla caparra, anche una somma per il ritardo nella stipula del definitivo, non è legittimato a trattenerla a titolo di risarcimento danni, in quanto tale somma è una penale stabilita per il ritardo nell’adempimento che va restituita una volta richiesta la risoluzione del preliminare.



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