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Si può escludere il costruttore dalle spese condominiali?

11 Gennaio 2023 | Autore:
Si può escludere il costruttore dalle spese condominiali?

Esonero del costruttore dalle spese del condominio: è valida la clausola inserita nel regolamento o nell’atto di vendita?

Nel momento in cui viene venduto anche un solo appartamento di un edificio appena costruito si forma un condomino: condominio composto dal costruttore/venditore e dall’unico acquirente. Bastano infatti anche solo due persone per fare un condominio, senza che ciò sia subordinato a previ adempimenti. Il condominio si forma in automatico con la vendita di una unità immobiliare. Tutti i condomini quindi dovranno partecipare, in ragione dei propri millesimi, alle spese condominiali. 

Proprio per evitare di dover sostenere dei costi enormi per la conservazione e la gestione dei servizi comuni, avviene spesso che il costruttore/venditore inserisca, nel regolamento condominiale, una clausola che lo esonera dal partecipare a tali oneri. Ma è legittimo un comportamento del genere? Si può escludere il costruttore dalle spese condominiali? Ecco cosa dice, a riguardo, la giurisprudenza. 

La partecipazione alle spese condominiali

Ai sensi dell’articolo 1123 del codice civile tutti i condomini devono partecipare alle spese condominiali in ragione dei rispettivi millesimi. Tale regola può essere modificata solo con l’unanimità. Ci deve essere insomma il consenso di tutti i condomini affinché si possa esonerare uno di questi dal pagamento delle spese.

Proprio per tale ragione, il costruttore/vendite dell’edifico inserisce la clausola di esonero nel regolamento per poi farlo approvare da tutti i futuri acquirenti, così raggiungendo l’unanimità dei consensi. È ciò che si definisce regolamento contrattuale, in quanto inserito in un contratto e valevole al pari di un contratto tra tutti i firmatari. Ma, come vedremo a breve, secondo la giurisprudenza tale clausola è illegittima in quanto vessatoria.

Esonero del costruttore dalle spese condominiali

Secondo la giurisprudenza [1] la clausola inserita nel regolamento condominiale di tipo contrattuale (ossia approvato all’unanimità) in forza della quale il costruttore si esonera dal pagamento delle spese condominiali deve considerarsi illegittima in quanto determina uno squilibrio ai danni del compratore: su di questi, infatti, finiscono per gravare tutti gli oneri dell’immobile. 

Ciò vale, ancor di più, se l’immobile viene acquistato come civile abitazione e senza riferimento ad attività commerciali: in tal caso infatti si può applicare la normativa in tema di tutela del consumatore che vieta le clausole abusive del venditore. 

Applicazione del codice del consumo alla vendita di immobili

Come chiarito dalla Cassazione [2], le norme del codice del consumo sono applicabili alle convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore, o dall’originario unico proprietario dell’edificio condominiale, in quanto oggettivamente ricollegabili all’esercizio dell’attività imprenditoriale o professionale da quello svolta, e sempre che il condomino acquirente dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva rivesta lo status di consumatore, agendo per soddisfare esigenze di natura personale, non legate allo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale.

Pertanto eventuali clausole vessatorie non possono essere fatte valere nei confronti di una società o un professionista che acquisti un locale per adibirlo ad attività commerciale, a studio professionale o comunque a sede amministrativa o legale dell’azienda.  

Dunque, quando l’acquirente non interviene nel contratto di compravendita come consumatore – ossia per l’acquisto di una abitazione a uso civile – la ripartizione delle spese condominiali sulla base della convenzione sui criteri di ripartizione predisposti dal «venditore/costruttore ed accettata dagli acquirenti nei singoli contratti di vendita è ammessa in linea di principio dalla giurisprudenza di legittimità». 

Diverso è nel caso di acquisto di immobile non destinato a studio professionale o attività imprenditoriale. In tale ipotesi è evidente lo squilibrio del rapporto contrattuale a favore del venditore se si considera che, con quella clausola che pone a carico del compratore tutte le spese condominiali, di fatto si è inserita una obbligazione che incide significativamente, e a tempo indeterminato, sul valore e quindi sulla commerciabilità del bene venduto. Pertanto, la clausola in questione risulta effettivamente idonea a realizzare un ingiustificato vantaggio esclusivo del costruttore/venditore a danno del consumatore. La clausola deve quindi considerarsi nulla ai sensi dell’articolo 36, comma 1, Codice del consumo.

Come contestare la ripartizione delle spese a favore del costruttore  

Attenzione però ai tempi per la contestazione. Il condomino che intenda impugnare la clausola contenuta nel regolamento contrattuale dovrà agire contro la delibera dell’assemblea di condomino che approva il piano di riparto e dovrà farlo entro massimo 30 giorni dalla stessa (in caso di voto contrario o astenuto) o dalla comunicazione del relativo verbale (in caso di assenza). Diversamente, l’approvazione del bilancio e del piano di riparto delle spese diventa definitiva e il condomino non potrà far valere in un momento successivo la vessatorietà della clausola in favore del costruttore. Ciò significa che sarebbe del tutto inutile proporre un’opposizione a decreto ingiuntivo, intimato al condomino per il pagamento delle quote condominiali: l’azione sarebbe tardiva [3]. 


note

[1] Trib. Bergamo, sent. del 5.12.2022. 

[2] Cass. sent. n. 19832/2019; 16321/2016.

[3] La rilevabilità anche d’ufficio dell’invalidità delle delibere sotto stanti nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali è ammessa solo nel caso che si tratti di vizi di nullità (in tal senso Cassazione 470/2019; 33039/2018; 22157/2018; 305/2016). 


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