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Vendita immobile ricevuto in donazione

11 Gennaio 2023 | Autore:
Vendita immobile ricevuto in donazione

Perché è difficile vendere un bene ricevuto in donazione: l’azione di restituzione degli eredi legittimari e le soluzioni per risolvere il problema. 

La vendita di un immobile ricevuto in donazione è assai complessa. Ciò perché, semmai il donante dovesse fare discriminazioni tra i vari eredi legittimari (cioè figli e coniuge) questi ultimi potrebbero attaccare la vendita e ottenere, dall’acquirente, la restituzione del bene che il donatario gli ha venduto. 

Ci sono però diversi modi per superare l’ostacolo. Uno di questi è la revoca della donazione con vendita diretta del bene, da parte del donante, al terzo acquirente. Un’altra è ricorrere allo strumento della donazione indiretta: secondo infatti una recente e innovativa pronuncia della Cassazione [1], gli eredi legittimari non possono contestarla. 

Si tratta di questioni piuttosto tecniche che, tuttavia, proveremo a spiegare qui di seguito in modo chiaro e semplice, ricorrendo all’ausilio di esempi pratici. In questo modo si potrà capire perché i notai sconsigliano la donazione, perché è più difficile vendere una casa ricevuta in donazione che una invece ottenuta tramite vendita o eredità; comprenderemo quindi perché le banche non concedono mutui per l’acquisto di un immobile il cui venditore lo ha ricevuto in donazione e dopo quanto tempo, invece, la casa ricevuta in donazione può essere liberamente venduta. Parleremo infine di un recente orientamento che attribuisce una responsabilità diretta in capo all’agente immobiliare e al venditore che tacciono all’acquirente il fatto che l’immobile compravenduto deriva da una precedente donazione. 

Ma procediamo con ordine. 

Perché vendere un immobile ricevuto in donazione è difficile?

Spesso i notai sconsigliano la donazione. La ragione è semplice, ma dobbiamo fare un passo indietro.

Il nostro codice civile tutela i cosiddetti eredi legittimari, ossia il coniuge e i figli del de cuius (o, in assenza dei figli, i genitori). Questi soggetti non solo non possono essere mai diseredati, ma hanno anche diritto a una quota minima dell’eredità del defunto. Se quest’ultimo pertanto, con il proprio testamento o con donazioni fatte in vita, dovesse aver sottratto agli eredi legittimari tali quote, è possibile rimettere in gioco l’intera divisione dell’eredità. Gli eredi legittimari lesi potrebbero cioè esercitare la cosiddetta azione di lesione della legittima per riprendersi ciò che è stato loro negato. Questa azione deve essere comunque esercitata entro massimo 10 anni dalla morte del de cuius.

Si pensi al caso di un padre che, pur avendo la proprietà di tre immobili li lasci tutti ai propri figli mentre alla moglie riconosca solo una piccola somma in banca. 

Oppure si pensi al caso di una donna che, per agevolare una figlia rispetto al figlio maschio, effettui, in favore della prima, una serie di donazioni mentre è in vita, svuotando così di fatto tutto il proprio patrimonio e morendo nullatenente. 

Non solo. Semmai i beni caduti in successione dovessero essere insufficienti a garantire ai legittimari le quote di legittima loro spettanti per legge, questi potrebbero attaccare anche le donazioni che il de cuius ha fatto in vita. Nel secondo esempio che abbiamo appena fatto, il figlio maschio potrebbe contestare le donazioni che la madre ha fatto, quando ancora era viva, alla propria sorella.

Ma che succede se, nel frattempo, il donatario vende il bene ricevuto in donazione? Se non sono passati 20 anni dalla trascrizione della donazione, gli eredi legittimari lesi possono agire contro l’acquirente e imporre a questi la restituzione del bene che ha già regolarmente pagato. Così il bene – ad esempio una casa o un terreno – passa all’erede. È la cosiddetta azione di restituzione.

È chiaro che, stando così le cose, nessuna banca finanzierà l’acquisto di una casa il cui venditore l’ha ricevuta in donazione. E questo perché l’acquirente, pur pagando regolarmente il bene, potrebbe perderlo se non sono passati ancora 20 anni dalla donazione e se anche uno solo degli eredi legittimari dovesse ritenersi leso dalla divisione fatta dal donante. 

Bisogna comunque precisare che l’azione di lesione di legittima nei confronti degli eredi “preferiti” e l’azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente possono essere esperite solo dopo la morte del donante e giammai prima, in via cautelare. 

L’obbligo di cominciare all’acquirente che l’immobile proviene da una donazione

Proprio per garantire l’acquirente da un simile rischio, la giurisprudenza ritiene che tanto il venditore, quanto tutti i soggetti coinvolti nella vendita (agente immobiliare e notaio) abbiano l’obbligo di cominciare a quest’ultimo che il bene compravenduto proviene da una donazione. Diversamente l’acquirente che subisca l’azione restitutoria da parte degli eredi può chiedere il risarcimento del danno.

Quando gli eredi non possono riprendere il bene donato e venduto a terzi?

Prima di verificare quali soluzioni il donante-venditore può adottare per superare l’ostacolo della vendita dell’immobile, ci occuperemo di una recente ordinanza della Cassazione che delinea un caso in cui non è possibile esperire l’azione di restituzione. In tal caso infatti l’acquirente sarà al riparo da qualsiasi azione degli eredi legittimari. 

Per comprenderlo bisogna prima chiarire cosa significa donazione indiretta.

Ci sono due modi per regalare un bene a un’altra persona, ossia per fare una donazione. Esiste la donazione diretta che si verifica quando il donante, proprietario del bene, lo regala al donatario. Come noto, se si tratta di immobili o di beni di non modico valore, l’atto va fatto dinanzi al notaio ed in presenza di due testimoni.

Così il padre che vuol donare la casa di sua proprietà al figlio, senza attendere l’eredità, deve recarsi dal notaio col figlio stesso per firmare l’atto di donazione. 

Esiste poi la donazione indiretta. È l’ipotesi in cui il donante, anziché donare direttamente il bene al donatario, gli regala i soldi per acquistarlo oppure paga direttamente il venditore.

Si pensi al caso del padre che, volendo aiutare il figlio a comprare una casa, gli rilascia un assegno o gli fa un bonifico di una somma pari al prezzo che questi dovrà pagare al venditore dell’immobile. 

Si pensi anche al caso di una madre che, volendo donare alla figlia un appartamento, partecipi all’atto di compravendita pagando in prima persona il venditore con soldi propri e lasciando poi che il bene venga trasferito alla figlia medesima.

Si è posto a questo punto il dubbio se anche le donazioni indirette possano essere oggetto dell’azione restitutoria degli eredi legittimari lesi.

Se un padre dovesse donare al figlio la somma per comprare casa, alla morte del primo eventuali eredi legittimari potrebbero agire contro il donatario – il figlio – e riprendersi la casa che quest’ultimo ha nel frattempo venduto a terzi?

Ebbene, su questo versante la Cassazione ha cambiato idea rispetto al passato. Se in con una sentenza di qualche mese fa aveva detto che anche le donazioni indirette ricadono nell’azione di restituzione, oggi invece, ha fatto marcia indietro. 

Dietro-front dunque della Cassazione sulla commerciabilità dei beni oggetto di donazione indiretta (l’immobile comprato dal figlio con denaro dei genitori): essi «sono al riparo da ogni pretesa restitutoria del legittimario» e quindi possono essere venduti dal donatario senza che l’acquirente possa avere il timore di esser coinvolto in una lite tra gli eredi del donante. 

Il bene oggetto di donazione indiretta non può quindi essere oggetto di restituzione dell’acquirente del donatario (per 20 anni dalla donazione), se il legittimario, nel tentativo di conseguire il suo credito pari al valore della legittima spettantegli, trovi il patrimonio del donatario non abbastanza capiente. 

Come vendere un bene ricevuto in donazione?

Al di là del caso appena indicato, anche per la donazione diretta esistono dei sistemi volti a superare il problema dell’eventuale azione di restituzione degli eredi legittimari. 

Innanzitutto è possibile attendere la scadenza dei termini per l’azione che sono:

  • 20 anni dalla trascrizione della donazione, dopo i quali non è più possibile agire contro l’acquirente;
  • 10 anni dalla morte del de cuius, dopo quali non è neanche possibile agire contro il donatario (oltre che contro l’acquirente di questi). 

Un’altra soluzione sarebbe quella di far firmare agli eredi legittimari (ad esempio i figli, il coniuge o i genitori del donante) una dichiarazione di rinuncia all’azione di lesione della legittima. Il problema è che tale dichiarazione avrebbe valore solo se sottoscritta dopo la morte del donante.

Alcune assicurazioni poi rilasciano una polizza per il rischio di una azione degli eredi legittimari, polizza però che sarebbe a carico del donante-venditore, aggravando i costi dell’operazione.

Un’ultima soluzione sarebbe una revoca della donazione: il donatario cioè cederebbe di nuovo il bene ricevuto in donazione al donante. Sarebbe poi quest’ultimo a vendere il bene al terzo acquirente, evitando così che questi riceva un bene proveniente da una donazione. Il ricavato verrebbe poi versato al donatario che ha rinunciato alla donazione. 

Approfondimenti

Come tutelarsi in caso di donazione immobile?


note

[1] Cass. ord. n. 35461/2022: nella motivazione, la Cassazione smentisce la propria sentenza n. 4523/2022 in cui il bene oggetto di donazione indiretta avrebbe potuto essere oggetto di restituzione dall’avente causa del donatario (per 20 anni dalla donazione), se il legittimario, nel tentativo di conseguire il suo credito pari al valore della legittima spettantegli, avesse trovato il patrimonio del donatario non abbastanza capiente. Nella decisione 35461/2022, per smentire la sentenza 4523/2022, la Cassazione afferma che, quando quest’ultima è stata emanata, non si è tenuto conto del fatto che la giurisprudenza aveva già risolto il caso della circolazione dei beni oggetto di donazione indiretta nella sua sentenza 11496/2010: allora era stato affermato che, qualora il donatario non abbia risorse per soddisfare il credito del legittimario al conseguimento della propria quota di legittima, l’azione di restituzione verso il soggetto avente causa dal donatario (sia il primo acquirente, ma anche un successivo avente causa dal primo acquirente), può essere esperita solo nel caso di donazione “diretta” ( stipulata con atto pubblico da un notaio), ma non quando la donazione sia posta in essere indirettamente: ad esempio perché si tratta di una compravendita con prezzo irrisorio o pagato da un soggetto diverso dall’acquirente.

Nella sentenza 4523/2022, il precedente del 2010 era stato ignorato, decidendo che verso una donazione indiretta, simulata dietro un’apparente compravendita, è possibile esperire l’azione di simulazione al fine di effettuare l’atto di opposizione alla donazione (articolo 563, comma 4, del Codice civile). Affermazione che presupponeva di ritenere il bene oggetto di donazione indiretta sottoponibile ad azione di restituzione, per la ragione che l’atto di opposizione verso la donazione ha l’effetto di impedire il decorso del ventennio dopo il quale l’immobile donato può circolare “liberamente”, senza il rischio di essere coinvolto in un’azione di restituzione promossa da un legittimario che rivendichi la sua quota di legittima e che, trovando il donatario incapiente, “insegua” l’immobile donato con l’azione di restituzione


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