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Il locatore può dare disdetta prima dei 4 anni?

15 Gennaio 2023 | Autore:
Il locatore può dare disdetta prima dei 4 anni?

Il proprietario dell’appartamento che conduco in locazione mi ha dato disdetta in base ad una clausola del contratto che gli dà facoltà di recedere in qualsiasi momento in caso di vendita. Può farlo? Posso pretendere un indennizzo in cambio?

Innanzitutto occorre dire che il recesso (è il termine giuridico corretto) esercitato verbalmente dal locatore non ha alcuna efficacia.

Infatti la clausola n. 1) del contratto di locazione da lei sottoscritto impone la forma scritta per il recesso del locatore (raccomandata a.r. da recapitare al conduttore con preavviso di almeno sei mesi).

Perciò al momento attuale il locatore non ha ancora legalmente esercitato il recesso e la comunicazione verbale che le è stata rivolta non ha alcun valore giuridico.

Fatta questa importante premessa, bisogna aggiungere che se il recesso fosse poi comunicato in forma scritta (come stabilisce il contratto), ci sarebbero fondati motivi per considerarlo comunque non valido.

La normativa in vigore infatti, cioè l’articolo 7 della legge n. 392 del 1978, stabilisce che è nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.

E’ vero che la norma considera nulla solo la clausola che stabilisce la risoluzione (e non anche il recesso) del contratto in caso di vendita dell’immobile locato, ma è altrettanto vero che:

  • esiste dottrina (Sforza Fogliani e Maglia, Il nuovissimo Codice delle Locazioni, Celt, 2006, pag. 238) che ritiene che la nullità debba colpire anche la clausola che prevede il diritto di recesso a favore del locatore nel caso di vendita dell’immobile
  • e che nel suo caso la clausola stabilisce proprio la risoluzione del contratto a seguito dell’esercizio del recesso da parte del locatore.

Inoltre l’articolo 13, comma 3, della legge n. 431 del 1998 stabilisce la nullità di ogni patto che abbia come scopo quello di derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla stessa legge n. 431 del 1998 (limiti che sono appunto di quattro anni più quattro per i contratti stipulati, come il suo, ai sensi dell’articolo 2, comma 1°, della legge in questione).

Ed attraverso la clausola che consente al locatore di recedere anticipatamente dal contratto in caso di vendita dell’immobile si può ragionevolmente sostenere che sia stata inserita una deroga, non prevista dalla legge, alla durata minima del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato ai sensi dell’articolo 2, comma 1°, della legge n. 431 del 1998.

Sono questi i motivi che orientano l’argomento della nullità della clausola, contenuta nel suo contratto, che attribuisce il diritto di recesso al locatore in caso di vendita dell’immobile.

Nel caso in cui, quindi, Le arrivasse per iscritto la comunicazione del recesso da parte del locatore, con conseguente preavviso di sei mesi, Lei potrebbe contestare la validità della clausola del contratto che prevede il recesso sulla base dei motivi che le ho indicato.

A quel punto toccherebbe al locatore avviare una causa dinanzi al giudice competente per far accertare che, invece, quella clausola è perfettamente valida ed efficace e che lei, perciò, è obbligato a lasciare l’immobile.

Tenga conto che un’eventuale causa dinanzi ad un giudice avrebbe in ogni caso dei margini di incertezza poiché, come ho prima evidenziato, l’articolo 7 della legge n. 392 del 1978 non fa espressamente riferimento al recesso (ma stabilisce la nullità solo della clausola del contratto che stabilisce la risoluzione del contratto in caso di vendita) ed anche perché l’articolo 13, comma 3, della legge n. 431 del 1998, non indica in modo espresso quali siano le clausole del contratto da considerare nulle in quanto derogano alla durata minima del contratto (quattro anni).

Proprio questa situazione di incertezza, che potrebbe portare indifferentemente lei o il locatore a vincere un’eventuale causa, dovrebbe facilitare un’intesa nel momento in cui le arrivasse per iscritto la comunicazione del recesso.

Lei potrebbe sicuramente proporre al locatore di firmare un accordo per la risoluzione consensuale del contratto in corso (firmare cioè una scrittura privata con la quale le parti, d’intesa tra loro, dichiarano di intendere risolto il contratto di locazione alle condizioni che nella stessa scrittura andranno esplicitate, cioè a condizione che, ad esempio, lei ottenga in cambio un indennizzo).

Un accordo di questo tipo andrà registrato presso l’Agenzia delle Entrate perché la risoluzione anticipata del contatto di locazione deve essere comunicata al fisco.

Inoltre se nella scrittura privata sono indicati pagamenti di somme (mi riferisco all’eventuale indennizzo da lei percepito), occorrerà tenerne conto ai fini del pagamento dell’imposta di registrazione da corrispondere in aggiunta rispetto a quella dovuta per la sola registrazione della risoluzione (in base all’articolo 9 della tariffa, parte I, allegata al dpr. n. 131 del 1986, è dovuto il 3% dell’importo indicato nella scrittura privata a titolo di prestazione patrimoniale, cioè di pagamento di somme di denaro).

Infine, per le visite nell’immobile ai fini della sua vendita, il contratto di locazione da lei sottoscritto (clausola n. 17) prevede l’obbligo da parte sua di consentire la visita dell’immobile da parte di aspiranti inquilini una volta alla settimana per almeno due ore durante l’ultimo semestre di locazione o, in caso di vendita, ad aspiranti acquirenti.

Lei è quindi obbligato a consentire l’accesso solo ad aspiranti inquilini od acquirenti e solo una volta a settimana (per almeno due ore) e solo nell’ultimo semestre di locazione.

Non è previsto l’obbligo a consentire l’accesso ad agenti immobiliari (se non nel caso in cui accompagnino aspiranti inquilini od acquirenti nei casi e con i limiti indicati dalla clausola contrattuale).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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