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Tettoia in condominio: opposizione

18 Gennaio 2023 | Autore:
Tettoia in condominio: opposizione

Requisiti, autorizzazione e contestazione di tettoie su balconi e terrazze in un palazzo condominiale. 

Il diritto a realizzare tettoie e pergolati all’interno di un condominio incontra una serie di limiti. Innanzitutto non bisogna rovinare l’estetica della facciata. In secondo luogo, l’opera non deve costruire un pregiudizio per la statica dell’edificio. In ultimo, non bisogna pregiudicare il diritto del condomino del piano superiore di affacciarsi sul giardino o sulla strada sottostanti.

Vediamo, più nel dettaglio, come presentare opposizione alla tettoia in condominio e quali sono i passi da rispettare.

Per una tettoia sul balcone è necessaria l’autorizzazione del Comune?

La tettoia richiede innanzitutto il permesso di costruire del Comune. Ciò succede quando l’opera crei uno spazio stabile e vivibile, al riparo dagli agenti atmosferici. 

Non è dovuto il permesso nel caso di pergolato o pergotenda retrattile: in queste ipotesi, il sostegno costituito da pali in legno o in metallo, per quanto impiantato alla base del balcone, è solo un accessorio ad un’opera che non crea volumetria. 

Per una tettoia sul balcone è necessario il permesso del condominio?

Realizzare opere nella proprietà privata o sul balcone non richiede il previo consenso del condominio. Sicché i lavori per la tettoia, il pergolato o la pergotenda possono essere avviati anche senza dover prima passare dall’assemblea. È solo necessario inviare una comunicazione ufficiale all’amministratore di condominio il quale ne riferisce all’assemblea alla prima riunione utile. 

Tuttavia il condominio può opporsi all’intervento quando questo: 

  • viola il decoro architettonico;
  • pregiudica la stabilità dell’edifico. 

Quanto al decoro architettonico, tale concetto non va inteso come prestigio estetico. Anche un palazzo di periferia o di edilizia popolare ha un proprio decoro architettonico. Tale concetto è infatti rappresentato dalla coerenza delle linee dell’edificio rispetto all’originario disegno. In buona sostanza si tratta dell’armonia delle varie parti del palazzo condominiale. Quando un’opera – bella o brutta che sia – costituisce un “pugno nell’occhio” rispetto al contesto, il condominio o ciascun singolo condomino può opporsi alla sua realizzazione e chiederne la demolizione.

Quanto alla statica dell’edificio, è necessario munirsi di una perizia di parte da inviare all’amministratore al fine di superare ogni possibile critica. Anche in questa ipotesi, sussistendo un rischio per la stabilità del palazzo, è possibile chiedere la rimozione della tettoia: lo può fare l’amministratore per conto di tutti i condomini o ciascuno di questi in difesa degli interessi comuni.

Il diritto di affaccio del condomino del piano superiore

Ogni condomino dotato di balcone o finestra ha un diritto di affaccio che nessun altro, al di sotto di lui, può impedirgli con una costruzione come una tettoia, un pergolato o una pergotenda. La veduta in appiombo si esercita in modo perpendicolare, nel senso che il titolare del diritto può guardare il fondo sottostante dai piani superiori. 

La legge stabilisce pertanto che tra le costruzioni debba esservi sempre una distanza minima di 3 metri. Ne discende che la realizzazione di una tettoia (in appoggio al muro perimetrale) su un terrazzo a livello di proprietà esclusiva di un condomino deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute dei sovrastanti balconi. Inoltre, non può frapporsi alcuna questione di compatibilità fra la disciplina sulle distanze e sull’uso della cosa comune perché la tettoia insiste su una proprietà esclusiva. È noto che il condomino esercita dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio ed è legittimato a reagire contro chi pregiudichi tale suo diritto. 

Tuttavia la Cassazione ha anche detto che il rispetto di tale limite deve tenere conto delle caratteristiche costruttive del fabbricato. È noto infatti che, specie negli edifici moderni caratterizzati da un ridotto spazio tra un piano e l’altro, è impossibile osservare tale distanza “di sicurezza”. Sicché il giudice potrebbe ritenere lecita la costruzione che, pur non togliendo luce e aria al condomino sovrastante, sia più vicina di 3 metri.


note

[1] Trib. Potenza sent. del 14 dicembre 2022, n. 87. 


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