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Come si calcola il valore dell’usufrutto?

19 Gennaio 2023 | Autore:
Come si calcola il valore dell’usufrutto?

Il meccanismo di attribuzione del valore del diritto di usufrutto ai fini fiscali, per il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

L’usufrutto è un diritto reale su un bene immobile, distinto dalla nuda proprietà, e in quanto tale ha un indubbio valore, che rileva da un punto di vista commerciale e anche ai fini fiscali: ad esempio, l’usufrutto “viene fuori” ufficialmente nel momento in cui viene costituito, con atto notarile, e trascritto nei pubblici registri immobiliari in modo da poter essere conosciuto da tutti e opponibile a chiunque. Così anche l’Agenzia delle Entrate ne viene automaticamente a conoscenza. E la tassazione scatta anche nei casi di cessione, o di donazione, dell’usufrutto.

Ma come si calcola il valore di un usufrutto? In questo articolo ti descriveremo il meccanismo, che dipende, essenzialmente, dall’età dell’usufruttuario e dalla percentuale di valore idealmente attribuita all’usufrutto rispetto a quella della nuda proprietà; il tutto viene rapportato al tasso di interesse legale, che dal 1° gennaio 2023 è aumentato al 5%, per adeguarsi alla crescita dell’inflazione.

Usufrutto: come funziona?

L’usufrutto è il diritto che consente di usare un bene di proprietà altrui e di trarne i frutti e le utilità, con l’unico vincolo di mantenerne inalterata la destinazione economica. Ad esempio, chi riceve in usufrutto una casa può abitarvi oppure affittarla, e quindi percepire i canoni di locazione, ma non può trasformarla in un locale commerciale.

L’usufrutto può essere temporaneo, per il periodo prestabilito dal concedente, oppure vitalizio; in tal caso dura per tutta la vita dell’usufruttuario, ma non oltre. L’usufrutto in favore di società, enti o associazioni non può superare i 30 anni. Quindi, l’usufrutto non è mai perpetuo; quando il diritto si estingue – per scadenza del termine o per la morte del titolare – il nudo proprietario ottiene di nuovo automaticamente la piena proprietà del bene. Questo significa anche che l’usufrutto non si può lasciare in eredità.

L’usufrutto può essere costituito in tre diversi modi:

  • per legge, come nel caso dei genitori che esercitano la responsabilità genitoriale ed hanno l’usufrutto legale sui beni di proprietà dei loro figli minori;
  • per contratto, come quando il proprietario vende (o dona) la nuda proprietà di un suo immobile riservando per sé l’usufrutto (una soluzione molto frequente tra genitori e figli);
  • per testamento con il proprietario che decide di destinare la nuda proprietà del bene ad un soggetto e l’usufrutto ad una diversa persona.

Cessione o donazione dell’usufrutto

L’usufruttario può cedere, sia gratuitamente sia prevedendo un corrispettivo, il suo diritto, a meno che il titolo che glielo ha attribuito (quindi il contratto o il testamento) non lo vieti espressamente. Quindi, si può anche donare l’usufrutto, fermo restando che il diritto verrà trasferito con le sue caratteristiche originarie, e in particolare non si potrà prolungarne la durata oltre il termine della vita del primo usufruttuario, in questo caso del donante. 

La cessione o la donazione dell’usufrutto avviene con atto pubblico notarile, da trascrivere nei registri immobiliari, e la cessione, per essere valida, deve essere notificata al nudo proprietario. Non vi sono limiti neppure alla cessione o donazione dell’usufrutto sulla prima casa.

Usufrutto: tassazione

Abbiamo visto che il diritto di usufrutto in quanto tale non cade in successione ereditaria, perché per legge la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario, al termine della quale si estingue; ma ai fini tributari questo significa soltanto che l’usufrutto non rientra nella base imponibile dell’imposta di successione, fermo restando che per regolarizzare la situazione nei registri immobiliari occorrerà presentare la dichiarazione di successione ed effettuare la riunione di usufrutto (o ricongiungimento di usufrutto) mediante una richiesta di voltura catastale presso l’Agenzia delle Entrate.

Quando, invece, l’usufrutto su un bene immobile viene costituito con testamento, oppure viene ceduto a titolo oneroso o donato gratuitamente, bisogna calcolarne il valore ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali. Ora ti illustriamo il meccanismo di calcolo.

Calcolo valore usufrutto ai fini fiscali

La normativa tributaria [1] fissa, come criterio di calcolo del valore dell’usufrutto, la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto di usufrutto, che si ottiene moltiplicando le annualità di durata per il tasso di interesse legale vigente. I coefficienti di calcolo sono esposti in un’apposita tabella [2] che serve per ragguagliare i valori dell’usufrutto all’età dell’usufruttuario, in modo da considerare la sua aspettativa di vita.

In particolare, il valore dell’usufrutto ai fini fiscali decresce all’aumentare della fascia di età dell’usufruttuario, secondo le seguenti percentuali e proporzioni da applicare alla rendita catastale rivalutata dell’immobile oggetto di usufrutto; ti riportiamo i coefficienti aggiornati al 2023 in base all’ultimo Decreto ministeriale di adeguamento al nuovo tasso di interesse legale [3]:

  • da 0 a 20 anni: coefficiente 19, valore usufrutto 95%;
  • da 21 a 30 anni: coefficiente 18, valore usufrutto 90%;
  • da 31 a 40 anni: coefficiente 17, valore usufrutto 85%;
  • da 41 a 45 anni: coefficiente 16, valore usufrutto 80%;
  • da 46 a 50 anni: coefficiente 15, valore usufrutto 75%;
  • da 51 a 53 anni: coefficiente 14, valore usufrutto 70%;
  • da 54 a 56 anni: coefficiente 13, valore usufrutto 65%;
  • da 57 a 60 anni: coefficiente 12, valore usufrutto 60%;
  • da 61 a 63 anni: coefficiente 11, valore usufrutto 55%;
  • da 64 a 66 anni: coefficiente 10, valore usufrutto 50%;
  • da 67 a 69 anni: coefficiente 9, valore usufrutto 45%;
  • da 70 a 72 anni: coefficiente 8, valore usufrutto 40%;
  • da 73 a 75 anni: coefficiente 7, valore usufrutto 35%;
  • da 76 a 78 anni: coefficiente 6, valore usufrutto 30%;
  • da 79 a 82 anni: coefficiente 5, valore usufrutto 25%;
  • da 83 a 86 anni: coefficiente 4, valore usufrutto 20%;
  • da 87 a 92 anni: coefficiente 3, valore usufrutto 15%;
  • da 93 a 99 anni: coefficiente 2, valore usufrutto 10%.

Il valore della nuda proprietà si ottiene per differenza da quello dell’usufrutto: ad esempio, se l’usufrutto, in relazione all’età dell’usufruttuario nel momento in cui il diritto viene costituito, vale il 75%, la nuda proprietà vale il restante 25%. La tabella che abbiamo riportato consente di calcolare gli esatti valori dell’usufrutto, rapportati, come abbiamo detto, all’attuale tasso di interesse legale del 5% annuo: ad esempio, se il valore della piena proprietà dell’immobile, in base alla sua rendita catastale rivalutata, è pari a 100.000 euro, e l’età dell’usufruttuario è di 58 anni, il valore dell’usufrutto sarà parametrato a 60.000 euro (il 60%), su cui dovrà essere applicato il tasso di interesse legale vigente (che adesso è al 5%) e sottoporre il risultato al coefficiente moltiplicatore di 12, quindi ottenendo 36.000 euro.

Così si ottiene la base imponibile su cui verranno calcolate le varie imposte da versare in relazione al tipo di atto di costituzione o cessione dell’usufrutto, come l’imposta di registro o quella sulle donazioni, tenendo conto anche delle ordinarie esenzioni o agevolazioni sui trasferimenti immobiliari (come quella sull’abitazione principale, la cosiddetta prima casa) e delle franchigie (come quella fino a un milione di euro per le donazioni tra genitori e figli o altri ascendenti e discendenti diretti).


note

[1] Art. 46 D.P.R. n. 131/1986 e artt. 14 e 17 D.Lgs. n. 346/1990.

[2] Tab. all. al D.P.R. n. 131/1986.

[3] Decreto Mef del 20.12.2022, pubbl. in G.U. n. 304 del 30.12.2022.

Autore immagine: canva


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