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L’amministratore di condominio può lavorare gratis?

19 Gennaio 2023 | Autore:
L’amministratore di condominio può lavorare gratis?

È valida la deliberazione con cui l’assemblea conferisce mandato gratuito all’amministratore condominiale?

I condomini con almeno nove proprietari devono necessariamente nominare un amministratore affinché gestisca l’edificio occupandosi di tutti gli adempimenti necessari, come ad esempio l’apertura del conto corrente, la riscossione delle quote, il pagamento delle bollette, ecc. Nell’assumersi l’incarico, l’amministratore può lavorare gratis?

La questione è tutt’altro che scontata: la legge, infatti, prevede espressamente che, al momento dell’accettazione del mandato, l’amministratore deve specificare in modo dettagliato l’importo dovuto a titolo di compenso per la propria attività, a pena di nullità della nomina. Ciò significa che l’amministratore non può lavorare gratuitamente per il condominio? Approfondiamo l’argomento.

Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore?

Come anticipato in premessa, la nomina dell’amministratore è obbligatoria negli edifici con più di otto condòmini [1]; in tutti gli altri, i proprietari possono pensare di autogestirsi senza affidare un formale incarico a qualcuno.

Se il condominio che vi è obbligato non provvede, anche un solo proprietario può fare ricorso al tribunale affinché sia il giudice a procedere al conferimento dell’incarico.

Quale maggioranza per la nomina dell’amministratore?

L’amministratore va nominato con delibera assembleare adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) [2].

Questo particolare quorum vale sia per la nomina obbligatoria dell’amministratore che per quella facoltativa all’interno dei condomini con meno di nove proprietari.

L’amministratore va pagato?

L’amministratore va retribuito per il proprio incarico. Sul punto, la legge è molto chiara: l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Ciò significa che è preciso onere dell’amministratore che vuole essere retribuito specificare sin da subito il proprio onorario, indicando tutte le voci che contribuiscono a formare il suo compenso.

Da tanto deriva che l’amministratore, al termine del proprio mandato annuale, non può chiedere ai condòmini più di quanto aveva preventivato, salvo il ricorrere di spese straordinarie che non erano prevedibili dapprincipio.

Ad esempio, l’amministratore potrà chiedere una maggiorazione se, durante il proprio incarico, si è dovuto occupare di un intervento d’urgenza su una parete dell’edificio che è crollata.

L’amministratore ha inoltre diritto alla restituzione delle somme anticipate nell’interesse del condominio. Per pacifica giurisprudenza, però, il rimborso spese va debitamente provato dall’amministratore, non potendo essere presunto, ad esempio da oscure voci di bilancio.

L’amministratore può lavorare gratuitamente?

L’amministratore di condominio può lavorare gratuitamente? In effetti, la prestazione gratuita dell’amministratore sembra porsi in contrasto con la norma che impone di specificare analiticamente il compenso al momento dell’accettazione dell’incarico, a pena di nullità della nomina.

Tuttavia, ci sono altri aspetti che sostengono la tesi favorevole alla gratuità dell’attività svolta dall’amministratore (ovviamente, se da questi accettata).

Innanzitutto, la legge estende all’amministratore di condominio le norme sul contratto di mandato; queste stabiliscono che il mandato si presume oneroso, ma non necessariamente lo è [3].

Se, quindi, esiste il mandato gratuito, allora anche l’amministratore può decidere di svolgere gratuitamente la propria attività a favore della compagine.

Un altro sostegno a questa tesi deriva direttamente dalla Corte di Cassazione che, con una sentenza di qualche anno fa [4], ha stabilito che è legittimo prestare servizi professionali gratuiti ad amici e parenti, nonché per altri scopi, ad esempio per pubblicizzare la propria attività.

Infine, c’è un dato che proviene dalle piccole realtà condominiali: molto spesso, soprattutto nei condomini minimi costituiti da poche persone, si preferisce affidare l’incarico a uno dei condòmini affinché questi, in via amichevole e, quindi, gratuita, si occupi delle incombenze tipiche dell’amministratore.

Insomma, quando ci si affida a un amministratore interno accade spesso che questi accetti l’incarico senza essere retribuito.

Possiamo quindi concludere affermando che l’amministratore può lavorare gratuitamente per il condominio, purché però tale condizione sia specificata già all’atto del conferimento del mandato, al fine di evitare la nullità della nomina. Resta fermo il diritto a ricevere il rimborso delle spese sostenute nell’interesse del condominio.

Va infine specificato che, se l’amministratore accetta di lavorare gratuitamente, non potrà poi ripensarci e, a fine mandato, chiedere di essere pagato: per maturare il diritto al compenso dovrà attendere il rinnovo dell’incarico, in modo tale da sottoporre all’assemblea il suo preventivo per il conferimento del nuovo mandato.


L’amministratore può lavorare gratuitamente per il condominio, purché però tale condizione sia specificata già all’atto del conferimento del mandato, al fine di evitare la nullità della nomina

note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Art. 1136 cod. civ.

[3] Art. 1709 e 1710 cod. civ.

[4] Cass., sent. n. 21972 del 28 ottobre 2015.

Autore immagine: depositphotos


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